Créditos hipotecarios: caen por más tasas y menos plazo

El mercado de créditos hipotecarios está sufriendo una fuerte retracción, ante la caída del consumo, el aumento de las tasas de interés y la retirada casi simultánea de la oferta bancaria y la demanda de clientes. Los principales referentes del negocio reconocieron ayer que el sector perdió su inmunidad y aseguraron que la reducción de préstamos otorgados podría alargarse «hasta mediados del año que viene».

Entre 1999 y 2000, los créditos inmobiliarios habían subido entre 3% y 5% cada año según el banco, a pesar de la recesión. El ritmo de aumento estuvo muy lejos del 35% anual que se registró entre 1994 y 1998, pero no dejó de ser interesante en un contexto recesivo.

Un panel reunido por la Asociación de Marketing Bancario Argentino (AMBA) analizó los cambios que está teniendo el sector, cuyo stock de créditos asciende a u$s 16.000 millones.

Hubo coincidencia casi unánime en que el aumento del desempleo y de la incertidumbre terminó afectando al mercado crediticio. «En marzo registrábamos un nivel de u$s 50 millones en hipotecas otorgadas por mes. Esperábamos llegar a u$s 60 millones mensuales a mitad de año, pero ahora apenas arañamos los u$s 30 millones», señaló uno de los conferencistas.

Andrés Sicouly, gerente de productos inmobiliarios del Banco Galicia, aseguró que «ante la incertidumbre es muy difícil calcular el valor lógico de una vivienda y eso dificulta medir el riesgo».

• Morosos

La morosidad del sector está en aumento, aunque pocos lo reconocen. Históricamente, los créditos hipotecarios tienen un muy bajo nivel de incumplimiento. Es sabido que la gente privilegia pagar la cuota para mantener su casa antes que realizar otro tipo de erogaciones. Pero ahora cada vez se dificulta más mantener ese comportamiento.

La caída en el precio de la propiedad también crea dificultades. Según estimaciones privadas que manejan los bancos, en lo que va de 2001 el valor promedio habría caído cerca de 10%. «Tenemos casos de clientes cuyo saldo de deuda supera el valor de la vivienda que están pagando», reconoció Leonardo Iacomini, gerente de préstamos del BBVA Banco Francés.

La decisión de los bancos de retraer la oferta generó cambios en el mercado de préstamos inmobiliarios, que conviene tener en cuenta a la hora de presentarse ante un oficial de crédito:

• Las carpetas de crédito se «pisan»: en el mejor momento, los bancos podían definir en 48 o 72 horas si un potencial tomador era apto para recibir el crédito. Ahora la mayor parte de las entidades directamente ordenan frenar la respuesta hasta que se tranquilice el panorama y retornen los depósitos.

• La tasa fija es más requerida que la variable: se dio vuelta la tendencia. Ignacio Soler, gerente de Hipotecas Indirectas de BankBoston, aseguró que «ahora el cliente prefiere pasarle el riesgo de un aumento de la tasa de interés al banco». En los últimos años, los más elegidos fueron los créditos de tasa flotante porque la cuota inicial es más baja. Pero ahora se privilegia una cuota más alta, pero la seguridad de que no variará.

• Las cuotas pueden cancelarse con patacones: las entidades resolvieron aceptar el pago de 100% de las cuotas con los nuevos títulos de la provincia de Buenos Aires. Eso sí, es necesario haber cobrado con patacones para cancelar la cuota con ellos. Las entidades no aceptan, en cambio, la posibilidad de precancelaciones si no se hacen con dinero en efectivo. Algunas entidades ponen otras restricciones. Max Chiom, gerente del área de negocios especiales del Banco Hipotecario, aseguró: «Nuestros clientes pueden pagar 100% de la cuota con patacones, pero sólo si el monto equivale a un máximo de 50% de su sueldo».

• No hay más líneas en pesos: entidades como el Hipotecario continuaban ofreciendo préstamos a largo plazo en moneda local. Pero ahora los suspendieron. «Es muy difícil establecer una tasa en pesos en un momento como éste», reconoció Chiom.

• Se achicó el plazo del préstamo: un poco por pedido de los clientes y otro poco por decisión de las entidades, los créditos están saliendo a plazos que difícilmente superan los diez años. Esto juega en contra de quienes tienen menores ingresos salariales y necesitan préstamos de muy largo plazo para pagar cuotas bajas. Esto ocasiona que, en muchos casos, no estén en condiciones de acceder al financiamiento.

• Los montos también son menores: los bancos ya no prestan más 100% del valor de la vivienda. Esta práctica, que algunos implementaron en los últimos tres años, se choca con el peligro de una reducción mayor en el valor de los inmuebles. Difícilmente se pueda conseguir un préstamo mayor a 75% del valor de la vivienda que se desea adquirir.

• Compras «superfluas» decaen: Damián Tabakman, gerente de negocios inmobiliarios del Banco Comafi, señaló que el público «privilegia las compras residenciales, aun en recesión», pero que en cambio deja de lado otras operaciones como la compra de inmuebles «por inversión o para mejorar su calidad de vida».

• Restricción de créditos «todo destino»: una de las modalidades que se había impuesto en los últimos dos años pasaba por otorgar líneas con garantía hipotecaria, pero que se utilizaban con otro objetivo. Por ejemplo, consolidar distintas deudas de corto plazo en una de largo o simplemente facilitar gastos corrientes con préstamos a menor tasa de interés. «Nosotros los seguimos ofreciendo, pero no financiamos más que 40% o 50% del total requerido porque está comprobado que son líneas más riesgosas», reconoció Chiom.