Dueños de departamentos prefieren a los turistas

Cada vez son más los turistas que eligen Buenos Aires como destino para pasar sus vacaciones y optan por alojarse en departamentos.

Los propietarios de departamentos en la Capital Federal prefieren cada vez más alquilarsus propiedades por día o por semana a turistas. El negocio cierra, dicen, si se logra un nivel de ocupación cercano a 80% por año; así, la rentabilidad anual trepa a 11% del valor del inmueble. Los precios son en dólares y se mueven de acuerdo con la demanda, que, aseguran, creció notablemente en los últimos años.

Según el análisis del sitio reporteinmobiliario.com, en el centro porteño es donde se encuentran los precios más bajos, que arrancan para un alquiler mensual de un ambiente en u$s 600. En Puerto Madero están los alquileres más caros: una semana en una unidad con un dormitorio puede alcanzar los u$s 1.000, y u$s 3.000 el mes.

El rubro de los alquileres temporarios a extranjeros -que surgió en Europa inspirado en el esquema con el que funcionan las residencias dirigidas a estudiantes- se consolidó en la Argentina a partir de 2002, cuando la devaluación generó una entrada masiva de turistas al país. Los clásicos hoteles porteños vieron colmada su capacidad y, en respuesta a la creciente demanda de alojamiento, se empezaron a ofrecer departamentos en alquiler para turistas.

Además, muchos propietarios golpeados por la crisis apelaron a este recurso. Es el caso de Daniel Lima, dueño de un dos ambientes en Belgrano. «Comencé a alquilarles mi departamento a turistas a fin de 2003 por consejo de un amigo que trabajaba en el mercado inmobiliario. Sigo en la misma porque me resulta más conveniente que un alquiler convencional: lo que gano en las épocas de mayor ocupación me sirve para amortiguar los gastos y me deja un margen de ganancia», explicó Lima.

Incremento

La oferta exclusiva para visitantes extranjeros sigue en aumento a partir del creciente flujo de visitantes y residentes temporales. Los turistas arribados a la Ciudad de Buenos Aires durante 2007 fueron 2.341.405, 11% más que en 2006, y la estadía promedio de un año a otro pasó de 7 noches a más de 10, según datos de la Secretaría de Turismo porteña.

La pregunta es por qué los turistas prefieren los departamentos a los hoteles. Alejandra Covello, dueña de la inmobiliaria que lleva su apellido, ensaya una explicación casi sociológica: «El departamento permite conectarse con la esencia del lugar. Se trata de visitantes interesados en conocer el folclore local. Prefieren hacer las compras en supermercados y ferias, conocer cómo es la vida en la Argentina y la noche porteña».

Coincide su colega Marcela Picca, directora de BA House, un buscador on line de departamentos para turistas que tiene más de 500 propiedades registradas: «Es un tipo de estadía que permite al extranjero conocer con mayor profundidad la vida local. El hotel es cómodo para permanecer pocos días, pero no tanto para quien se queda más de una semana: los hoteles tienen horarios estrictos para desayunar, almorzar o cenar... El departamento da más independencia: allí se pueden recibir visitas, comer a la hora que uno quiere...».

De los extranjeros que visitan Buenos Aires, quienes prefieren esta modalidad para su viaje son los colombianos, venezolanos y los europeos de clase media -cuyas estadías llegan a tres meses-, sobre todo los alemanes e italianos. En general, se trata de jóvenes con «onda bohemia», aunque los especialistas aseguran que también hay interesados de tercera edad.

Otros potenciales clientes son los extranjeros que ya conocen la ciudad y desean regresar y probar una experiencia distinta. Es el caso de Ana Laura Guzmán, una peruana de 29 años que eligió un departamento en Belgrano para alojarse durante dos semanas.«Me encanta este país. Ya había venido hace casi diez años y me propuse volver para conocer mejor Buenos Aires y aprender a bailar tango.

Llegamos con unas amigas y creímos que alojarnos en un departamento nos daría la posibilidad de que cada una entre y salga de manera independiente en el momento del día que quisiera», dice.

Condiciones

No cualquier departamento sirve para este propósito. Las condiciones son estrictas: debe tener amueblamiento completo, electrodomésticos, ropa blanca, servicio de mucama, telefonía, Internet y TV por cable. Además, la ubicación es determinante: los visitantes extranjeros sólo buscan alojamiento en San Telmo, Palermo, Belgrano, Puerto Madero, Recoleta, Barrio Norte y el microcentro, zonas que les permiten estar cerca de los puntos de atracción turística y de la movida nocturna. De estas zonas, según un estudio del sitio de Reporte Inmobiliario, Barrio Norte-Recoleta es la zona más pedida: concentra 36% de la demanda total, seguida por Palermo (31%). Los departamentos más buscados son los de uno y dos ambientes, y los precios varían de acuerdo con la comodidad, ubicación y equipamiento.

«Los edificios con servicios, amoblamiento de lujo y decoración autóctona -un valor agregado para los extranjeros- llegan a u$s 35 el metro cuadrado por día en Palermo. Un departamento de 100 m2 puede costar u$s 300 la noche», explicó Covello. Sin embargo también se ofrecen opciones más económicas, sobre todo para quienes elijen estadías largas. Por ejemplo, se puede alquilar un departamento de un ambiente amoblado, aunque sin amenities, por u$s 450 el mes, y entre u$s 600 y u$s 900 un 2 ambientes.

La mayoría de los turistas que eligen este tipo de alojamiento buscan por Internet a inmobiliarias o administradores de propiedades que los asesoran y hacen de intermediarios entre los turistas y los dueños de los departamentos. La comisión para estos brokers es de 15% del precio final de la locación.

La mecánica es como la de un hotel: hay check in y check out, además de un contrato con depósito obligatorio que, si la propiedad se deja en las mismas condiciones en que fue entregada, se devuelve el último día de la estadía. La rentabilidad que genera el rubro de los alquileres temporarios esta íntimamente vinculada con el nivel de ocupación, y es aquí donde reside el riesgo. «Es un negocio que funcionará en la medida que no se frene el ingreso de turismo y el dólar se mantenga en una relación conveniente para los extranjeros», afirmó José Rozados, CEO del sitio Web de Reporte Inmobiliario. Los meses de mayor demanda son marzo, abril, noviembre y diciembre, aunque el pico se registra en julio y agosto; enero y febrero son los menos pedidos; los especialistas advierten que es imposible planificar la ocupación con más de tres meses de anticipación. «Se trata de una actividad donde no es posible planificar, porque no existe certeza de cuál será el nivel de ocupación», explica Lucila González Balcarce, directora del buscador de propiedades para extranjeros argentinahousing.com. «El riesgo principal de este rubro es que los gastos hay que pagarlos igual haya o no inquilinos», dice Picca.

Existen claves para lograr subsistir en el rubro. «Es imprescindible tener buenos contactos en el exterior. En mi caso esa tarea me la facilita una inmobiliaria. Hasta ahora siempre mantuve un buen nivel de ocupación, y de hecho para los próximos dos meses tengo el departamento alquilado», dice Lima.

De todas formas, pese a los riesgos que implica, el alquiler temporario a turistas se presenta cada vez más como una buena opción para invertir y hasta promovió el surgimiento de otro negocio: la venta de inmuebles a extranjeros, un rubro que en la Argentina crece rápidamente.