"Hay que financiar la demanda, no la oferta"

El financiamiento para el comprador de ingresos medios y bajos e incentivos impositivos para la construcción de edificios destinados a alquiler son algunas de las claves para el desarrollo del mercado inmobiliario, según sostiene Eduardo Gutiérrez, fundador del Grupo Farallón. Con 30 años de experiencia en construcción y desarrollo, ha realizado emprendimientos como Club de Campo Pueyrredón, La Lomada y el Bureau Pilar, entre otros, y actualmente lleva adelante el megaproyecto +5411 en el Dique 1 de Puerto Madero.

Periodista: ¿Se está desacelerando la actividad en el sector de la construcción?

Eduardo Gutiérrez: Los mercados no crecen hasta el infinito. Cuando hablamos de amesetamiento, algunos lo hacen peyorativamente, porque si tenemos un amesetamiento con un nivel de actividad importante, ojalá se siga en esa situación, se consolide, y se vuelva a crecer. Pero nuestro mercado está limitado fundamentalmente al segmento ABC 1, y para ampliarlo se necesita financiamiento.

P.: De hecho, los desarrollos de ustedes son para ese segmento...

E.G.: Sí, pero reconocemos que hay mucha necesidad en el segmento medio y medio-bajo. El gran problema es que la falta de financiamiento hace imposible que esos sectores puedan comprar alguna vivienda. En el momento en que comience a haber crédito, nuestro mercado explota. Y también hay que colocar ladrillos en el exterior. La verdad es que la coyuntura internacional nos está ayudando. He conversado con empresarios en España que me han dicho que para no entrar en la explosión de la burbuja tienen que disminuir 30% su actividad en este mercado y ver dónde invierten para seguir con el mismo nivel de actividad. Uno me decía que para ellos el mercado argentino es el mejor, porque no tienen el problema de la cultura, como sucede en el asiático, de idiomas, de management y demás.

P.: ¿Los inversores externosconfían en el mercado argentino?

E.G.: El gran problema es superar la crisis de confianza. Por eso son importantes acciones como las que desarrollamos el sector privado con el gobierno participando en exposiciones que ayudan a restablecer la confianza. Y hacer productos para el mercado externo, lo que significa desarrollos en Bariloche o Villa La Angostura, con lotes o condominios donde haya nieve, pesca, golf... Son proyectos que estamos pensando.

Crédito

P.: Volviendo a los segmentos medios y bajos, ¿cómo hay que encarar el problema de la falta de créditos?

E.G.: Hay que financiar la demanda y no la oferta. No financiar más barrios de viviendas, sino dar crédito a la gente. El rol del Estado tiene que ser de planificador. Debe decir, por ejemplo: «Señores, necesito proveer de 5.000 viviendas en esta zona». Entonces, cada empresario estará obligado a competir, a ir a su propio riesgo.

P.: ¿Esto los llevaría a hacer buenos productos?

E.G.: Exacto, no necesito que el Estado controle si las viviendas son de calidad; de eso se encarga el empresario. El Estado tiene que definir que se va a financiar, por ejemplo, determinados departamentos por tanta plata en tales zonas y el cliente conseguirá ese crédito que tiene que tener una parte de subvención.

P.: ¿Se necesitan cambios en materia impositiva? E.G.: La legislación impositiva de nuestro sector es viejísima porque nunca se lo tomó como un sector importante y hoy ha pasado a ser importante. Una de las cosas que queremos plantear es que hagamos como se hace en muchas partes del mundo, donde parte de los beneficios, de lo que debería pagarse por Impuesto a las Ganancias, pueda aplicarse a construir viviendas de alquiler, con una ventaja impositiva a cambio de la obligación de alquilar por 10 años.

P.: ¿Hay problemas también con el IVA?

E.G.: En muchos casos, cuando existen subcontratistas que no son el subcontratista principal, se paga 21% y después se percibe por las viviendas 10,5% y de esta manera queda un crédito fiscal enorme que no se cobra nunca. Y si además se hizo una UTE, no se permite que ese crédito pase a las empresas en la proporción en que eran socias. El tema impositivo hay que acomodarlo, nosotros no queremos que nos regalen nada ni que bajen ninguna alícuota, sino que lo hagan más factible. Lo que estamos pidiendo es un tratamiento que incentive la actividad ya que, en definitiva, los pagos que se difieran se harán después.

P.: ¿Qué pasa con los terrenos? ¿Algunos creían que valían fortunas?

E.G.: Esto fue hace algo más de un año. En esto tienen mucha culpa brokers que entusiasmaron a la gente y el que tenía un terreno quiso venderlo sin correr riesgo, al valor que podría alcanzar tras la realización de un proyecto. El aumento del valor de los terrenos fue absorbiendo la rentabilidad de los proyectos, por eso me dije: no compro más un terreno hasta que entendamos que tiene que representar un porcentaje lógico del proyecto.

P.: ¿Qué están haciendo en materia de oficinas?

E.G.: Ya terminamos Pilar Bureau y fue un éxito. Colocamos la totalidad de los 15.000 metros de oficinas. Lo que estamos haciendo ahora es pensar un nuevo centro de oficinas en la zona.

P.: ¿Están faltando oficinas?

E.G.: Ahora empezaron todos a construir, nuestro país es el lugar de la copia.

Donde realmente faltan oficinas es en Puerto Madero. Ahí te las piden a morir. Y no hay.

P.: ¿Ahí tienen también un proyecto para levantar un apart hotel?

E.G.: Son 130.000 metros y 60.000 propios, es una obra muy grande, son cuatro torres del apart hotel, una de oficinas y una el Hotel Conrad. De las cuatro, hay dos que las haremos porque ya están vendidas, pero hasta podríamos recambiar el destino de las otras dos para hacer oficinas.

Entrevista de Liliana Franco