Hipotecarios: créditos son para refacción (no comprar)

El mes próximo saldrá al mercado un nuevo producto que puede implicar un importante cambio en el negocio del crédito para la compra de viviendas. Se trata de una línea que lanzará el Banco Hipotecario (BH) a tasa de interés fija, que en vez de pagos mensuales similares y consecutivos arrancará con una cuota muy baja en los primeros años que irá creciendo de manera progresiva.

El producto, que aún no tiene denominación comercial, permitirá que más gente acceda a un préstamo porque la relación cuota ingreso será más conveniente y, además, que para un nivel de ingreso familiar determinado se pueda tomar un préstamo de un monto sensiblemente mayor.

El anuncio lo hizo ayer Clarisa-Estol, presidenta del BH, en el marco del Salón Inmobiliario Internacional que se está desarrollando en esta capital, un evento que reúne a los desarrolladores más importantes del mundo y donde la Argentina ocupa este año un lugar relevante. Claro que una visión compartida por buena parte de los empresarios del sector es que una de las claves para sostener el crecimiento de la construcción residencial es que se incremente el otorgamiento de préstamos para la clase media.

De esta manera, será posible mantener elevada la demanda y permitir que la oferta continúe creciendo. Sobre todo considerando que las construcciones en barrios de gran desarrollo, como Palermo Hollywood, apuntan a viviendas de entre 50 y 80 metros cuadrados para un público de mediano poder adquisitivo.

Se estima que una porción importante de potenciales compradores podría estar más cómodo accediendo a un préstamo hipotecario para completar la compra. A su vez, este fenómeno permitiría mantener o incluso que siga aumentando el valor del metro cuadrado, que hoy está en valores máximos desde la recuperación a partir de 2003.

El producto preparado por el Hipotecario arrancará de una cuota determinada cuyo capital irá subiendo 9% anual durante los ocho primeros años. A partir del noveno la cuota queda fija y ya no se mueve hasta el final del préstamo, que puede tener un plazo máximo de 20 años. Para un crédito de $ 100.000 a 20 años, la cuota mensual con el sistema tradicional ronda los $ 1.250. El ingreso familiar necesario para este préstamo llega a los $ 5.000 mensuales. Con el nuevo producto, la cuota bajará en el primer año a $ 900 y el ingreso estimado a $ 3.500 mensuales.

«Pensamos todo el tiempo en productos que puedan reducir las barreras de entrada a la gente para que puedan acceder al crédito. Y esta es una de las alternativas que consideramos que puede amoldarse bien a las necesidades de la Argentina», aseguro Estol.

Recuperación

Aunque en los primeros años posteriores a la crisis, el stock de créditos hipotecarios bajó dramáticamente, desde casi 4% del PBI a apenas 1%. Pero ahora hay un proceso de recuperación, que según los cálculos del sector será notable en 2007: la creación de nuevos créditos llegará a los $ 4.000 millones, contra $ 2.500 millones de 2006, lo que implica un salto de 60% mientras que en 2005 la cifra sólo había llegado a $ 1.500 millones. «En mayo -aseguró la titular del BH-estamos otorgando 50% más que en diciembre de 2006, que por lo general es uno de los meses más fuertes, lo que demuestra una fuerte tendencia de crecimiento».

El sistema es, por otra parte, una alternativa al programa de préstamos para inquilinos que se lanzó en setiembre del año pasado pero con poco éxito. Aquel plan ideado por el secretario de Comercio Interior, Guillermo Moreno, apuntaba al público que tiene que alquilar porque no puede acceder al pago de las cuotas mensuales. Claro que con la disminución de los pagos en los primeros años, el préstamo se vuelve más accesible.

En la presentación que efectuó la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) se dieron detalles de la marcha del negocio del crédito:

En los Estados Unidos, los préstamos con garantía hipotecaria llegan a 65% del PBI y en Europa a 50%. Pero aún en países más cercanos como Chile (15%) y Colombia (10%) están bien por encima de lo que sucede en la Argentina, donde la relación no llega a 2 puntos del Producto. Esto evidencia que existe aún un amplio margen para que continúe el crecimiento.

No es tan importante el monto del sueldo en relación con lo que sale el valor del metro cuadrado, porque no estamos tan lejos de lo que sucede en otros países. Lo que realmente pesa es la confianza que tenga la gente sobre la continuidad de la recuperación económica.

Mientras que en la convertibilidad se tomaban préstamos en promedio por 70% del valor de la vivienda, ahora ese porcentaje cayó hasta 50%. Aún existe temor de la gente a la hora de endeudarse, pese a que las condiciones de los créditos son convenientes.

A diferencia de los 90, ahora la gente no toma préstamos para comprar la primera vivienda, sino para refacción o para ampliación.

Otra de las cuestiones centrales que se comentó para desarrollar el mercado está vinculada con el mercado secundario de hipotecas y la posibilidad de seguir desarrollando el proceso de «securitización», es decir, la venta de los créditos que colocan los bancos en el mercado de capitales.

En particular, existe interés en fomentar la venta de este tipo de productos como esquema de ahorro para inversores minoristas, que compran alrededor de 14% de las emisiones efectuadas, tanto por el Hipotecario como por Banco Santander Río, a través de las Cédulas y las Letras Hipotecarias respectivamente.