Irregularidades en consorcios afectan a 47% de los edificios

Los fraudes en la liquidación de expensas afectan a 41% de los edificios que contrataron servicios de administración externos y 67% de los que son administrados por copropietarios.

Por esta razón, casi la mitad de las personas que viven en edificios en la Capital Federal paga expensas encarecidas por irregularidades.

Al menos así lo demuestra un estudio reciente elaborado por Fundación Reunión de Administradores, donde se analizaron las cuentas de más de 1.900 propiedades de la Capital Federal.

La entidad detectó que empresas proveedoras de control de plagas, ascensores, limpieza, plomería y mantenimiento integral de edificios abonaban «coimas o comisiones» al consorcista para poder trabajar.

Ayer, comenzó a funcionar el Registro Público de Administradores de Consorcio de la Capital Federal, aunque sólo para recibir consultas. A partir del 11 de agosto próximo comenzará la inscripción. Quizás ésta sea la clave para frenar el mal manejo de fondos tan extendido hoy en las propiedades horizontales.

La sobrefacturación de abonos y servicios es el problema por excelencia. De 1.296 edificios administrados por profesionales que no vivían en los mismos, 385 (29,7%) mostró que los edificios pagaban hasta 10% más en sus gastos y 127 (9,8%) sumas superiores a ese porcentaje.

Peor es el caso de las propiedades cuyas cuentas son llevadas por un copropietario: de 607 edificios estudiados, 292 (48,1%) pagaban sobreprecios mayores a 10% por cada gasto realizado.

• Incremento

«Cuando la administración es ejercida por un miembro del edificio, las irregularidades se incrementan. Hay trabajos que se facturan por el doble de su costo real y otros por 50% más», explicó Jorge Hernández, presidente de la entidad.

En la Capital existen 100 mil edificios bajo la Ley 13.512 que totalizan 2,5 millones de unidades que pagan expensas todos los meses.

Si los indicadores de irregularidades y sobreprecios son los correctos, 1.175.000 copropietarios porteños pagan más de lo que deberían.

«Una de las claves es el honorario que cobra el administrador. En general, si recibe entre $ 10 y $ 14 por unidad funcional, en su gestión no se detectan irregularidades.»

¿Es posible detectar desde la liquidación mensual sobrefacturaciones o fraudes? Existen algunas claves, importantes para seguir desde cerca la administración:

1) Seguimiento de los sueldos de portería. Aquí se ha encontrado una importante cantidad de irregularidades. Hay que chequear qué se está pagando, por caso, en concepto de medicina laboral. Hoy, se encuentra en $ 15 mensuales promedio; si los excede, hay que pedir respuestas a la administración.

2) Control de las facturas y gastos de obra o mantenimiento. Si no figura número de factura, detalle, empresa que realizó el trabajo y fecha, hay que exigirlo, junto a una copia.

3) Chequeo de las tasas que cobran los seguros. Se detectaron en muchos casos, sobretasas que no se condicen con las que se manejan en el mercado.

4) Verificar precios, empresa y trabajos realizados en caso de los abonados, como las fumigadoras o las empresas de mantenimiento de ascensores.

5) Controlar en especial las facturas de luz. En este caso, no está involucrado el administrador, pero sí las empresas proveedoras. En los últimos meses, se cobró hasta 30% más por el servicio de luz debido a errores de facturación o categorización del edificio.

6) Prestar atención a los movimientos de la «caja chica». Son los gastos mensuales destinados a compra de bolsas de consorcio, bombitas de luz, viáticos o fotocopias.

Un buen método de prevención y control es, además, la realización de una auditoría contable anual sobre el desempeño de la administración. Cuesta alrededor de $ 500, si es por un período mayor, como por ejemplo, 3 años, $ 1.200.

Si hay «sospechas» por parte de los copropietarios, es posible resolverlas ante algún tribunal arbitral -para acceder a ellas, es necesario que exista un contrato de prestación de servicios pautado con el administrador-. Una rendición de cuentas por este medio cuesta $ 200 y tarda aproximadamente 30 días. Existen 3 en Capital Federal: el Colegio Público de Abogados, la Cámara de la Propiedad Horizontal, y otro, inaugurado el 1 de julio pasado, que es elArbitral de la Propiedad Horizontal de la República Argentina.

• Costos

El problema de las sanciones para el administrador irregular termina resolviéndose en la Justicia, a un valor mayor a $ 600.

Si, en cambio, se fue primero al tribunal, el costo se achica a razón de 50%.

En todos los casos, es importante la inscripción de los administradores de Capital, en el nuevo registro. También, el chequeo del cumplimiento de las normas IRAM (estatutos, asambleas, liquidación de expensas comunes, etc.) que nunca restan calidad y seguridad.