Ley de alquileres: qué establece la normativa que el Gobierno se apresta a derogar

Ámbito repasó los principales puntos de la Ley Nacional de Alquileres y cómo son los nuevos contratos desde julio del 2020. El Gobierno prepara su derogación.

En julio empiezan a regir los nuevos contratos de alquiler.

El Gobierno se parara para anunciar la derogación de la Ley de Alquileres, la polémica medida que llevó a subas de 245% mensuales y generó un problema de oferta en el mercado inmobiliario, especialmente en la Ciudad de Buenos Aires.

La normativa rige desde junio de 2020 y establece que los contratos tendrán algunos cambios: los incrementos serán cada 12 meses establecidos por un índice que tiene en cuenta la inflación y los salarios.

Además el contrato mínimo será por tres años, se pagará un solo mes de deposito, se amplían la gama de opciones de garantías, los contratos deberán ser inscriptos en la AFIP, las expensas extraordinarias quedan a cargo del locador, y los inquilinos podrán rescindir el contrato, en algunos casos, sin pagar penalidad.

¿Cómo se aplican los aumentos?

Para la actualización se aplica una fórmula de indexación de los alquileres. Para calcular el aumento se consultar el Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central y que contempla por partes iguales la variación de la inflación (IPC del Indec) y de los salarios según el Ripte (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables).

Puntos principales de la ley de alquileres

• El plazo mínimo del contrato de alquiler pasa a ser por 3 años, y está prohibido hacerlo por menos tiempo. Se pueden firmar hasta por 20 años.
• Se paga solo un mes de depósito y aplica por los tres años. El depósito tendrá que ser devuelto al valor del último mes de contrato.
• Si por algún motivo (corte de gas, o alguna lluvia por humedad, etc.) no se puede hacer uso de la vivienda, el inquilino tiene derecho a rescindir el contrato o a suspender el pago del alquiler hasta que se solucione el problema.
• Si hubiere algún gasto que no corresponde pagar al inquilino (reparaciones, deudas, etc.), puede descontarlo con previo aviso del pago del alquiler.
• Los inquilinos no deberán pagar los impuestos y tasas sobre el inmueble (por ej. ABL, rentas, TSG, Aysa).
• En cuanto a las expensas el inquilino paga los gastos de expensas ordinarias que incluyan sueldo del encargado, y limpieza. Las expensas extraordinarias como los arreglos del edificio, o de otros departamentos, o fondos de reserva, los abonan los propietarios.
• Para rescindir el contrato cuando la notificación al propietario se realiza con una anticipación de tres meses o más, transcurridos al menos seis de contrato, no corresponde el pago de indemnización.
• En cuanto a la renovación de contrato tanto el inquilino o propietario pueden (dentro de los últimos tres meses del contrato de alquiler) convocar a una de las partes para establecer las condiciones del próximo contrato. El propietario debe avisar las condiciones del contrato y su renovación o no, en 15 días. Si no hay respuesta o no hay acuerdo, el inquilino puede finalizar el contrato sin pagar multa.
• Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el propietario debe intimar fehacientemente al inquilino al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.
• Para intervenir en un contrato de alquiler tiene que ser un corredor inmobiliario matriculado. Los honorarios o comisiones inmobiliarias las regula cada provincia.
• El inquilino propone al propietario al menos dos de las siguientes garantías: título de propiedad inmueble; aval Bancario; seguro de Caución; garantía de fianza; o fiador solidario; o garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. El propietario debe aceptar una de las garantías propuestas por el inquilino.
• Si el propietario no quiere cobrar el alquiler por algún motivo, el inquilino podrá enviar un mail solicitando que lo acepte en el transcurso de 48hs y sino puede consignarlo judicialmente.
• El propietario tiene la obligación de registrar el contrato (siempre que se haya firmado a partir del 1/7/2020) a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP). El propietario tiene 15 días para registrar el contrato desde la fecha que haya firmado. El inquilino también podrá hacerlo.