Alquilar un departamento con cochera en la Ciudad de Buenos Aires puede sumar más de $200.000 al presupuesto mensual, según la cantidad de ambientes y las características de la propiedad. Un análisis de avisos inmobiliarios determinó que contar con un espacio para guardar el auto eleva cerca de un 17% el precio del alquiler entre departamentos comparables. En algunos barrios, la diferencia supera el 20%.
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La odisea del estacionamiento: alquilar con cochera en CABA cuesta un 17% más, cuánto se paga según el barrio
El alquiler de cocheras puede alcanzar $280.000 mensuales en CABA, según el espacio y las características del garaje. Hay zonas donde es imposible estacionar.
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La falta de cocheras en algunos barrios de CABA lleva a muchos automovilistas a buscar lugar para estacionar en la calle.
El estudio, elaborado por Mob.ar a partir de publicaciones de alquiler en portales inmobiliarios, tomó como referencia 11.084 anuncios de departamentos de uno a cuatro ambientes publicados en pesos. Para estimar el adicional asociado a la cochera, el relevamiento contempló el barrio, la superficie, la antigüedad, la cantidad de baños, el mobiliario y las prestaciones del edificio, como pileta, gimnasio y seguridad.
La diferencia estimada fue del 16,6%. El resultado permite separar el valor asociado a la cochera de otros factores que también influyen en el precio de una vivienda. A esto se suma la odisea de estacionar en barrios como Núñez, Belgrano, Saavedra, Villa Urquiza, Caballito, Flores y Villa del Parque, donde encontrar un lugar para dejar el auto puede convertirse en otro desafío cotidiano.
En un departamento de dos ambientes con un alquiler de $800.000 sin cochera, el adicional equivale a unos $135.000 mensuales. Así, una unidad comparable con espacio para el auto tendría un valor de referencia cercano a $935.000, sin expensas.
Cuánto más cuesta según la cantidad de ambientes
El sobreprecio no es igual para todos los departamentos. De acuerdo con el relevamiento, en los monoambientes la diferencia estimada ronda el 12%; en los dos ambientes llega al 16,8%; en los tres ambientes alcanza el 19%, y en los cuatro ambientes se ubica cerca del 16%.
La brecha se traduce en montos importantes para el presupuesto familiar. A continuación valores promedio:
• Monoambiente: sobre un alquiler de $650.000 sin cochera, el adicional estimado es de $79.000 mensuales.
• Dos ambientes: para un alquiler base de $800.000, la cochera suma unos $135.000 por mes.
• Tres ambientes: sobre un alquiler de $1.100.000, el adicional alcanza los $209.000 y lleva el valor mensual a $1.309.000.
• Cuatro ambientes: para un alquiler de $1.400.000 sin cochera, la diferencia ronda los $220.000 mensuales.
Iñaki Valencia, de Mob.ar, explicó: “Una comparación directa entre los promedios de los departamentos con y sin cochera arroja una diferencia cercana al 70%”. Sin embargo, esa brecha incluye otros factores: las unidades con cochera pueden tener más metros cuadrados, una mejor ubicación o mayores prestaciones.
Núñez y Belgrano, entre los barrios con mayor adicional
Las diferencias también cambian según la zona. Según el relevamiento de Mob.ar, Núñez registra un adicional estimado del 23,6% y Belgrano, del 20,9%. En Almagro, la brecha ronda el 19,2%; en Villa Urquiza llega al 18,2%, y en Palermo, al 17,5%.
En términos concretos, para un departamento cuyo alquiler sin cochera asciende a $1.000.000, el adicional estimado en Núñez sería de $236.000. En Belgrano, alcanzaría los $209.000 mensuales.
Villa Devoto encabeza la comparación por barrio, con una diferencia estimada del 32,9%, equivalente a $329.000 sobre un alquiler base de $1.000.000. Sin embargo, el resultado debe leerse con cautela porque la muestra es menor y puede variar con el ingreso de nuevos avisos. Coghlan aparece en segundo lugar, con un 24,2%, seguido por Núñez y Barrio Norte.
Al explicar estos resultados, Valencia, advirtió que "la comparación debe considerar las características de cada propiedad y no atribuir toda la diferencia a la cochera. El análisis contempla variables como la superficie, la antigüedad, los baños, el mobiliario y los amenities para estimar el adicional específico de ese espacio".
En el extremo de las diferencias más bajas, Flores registra un adicional cercano al 13% y Caballito, alrededor del 16%. Los porcentajes sirven como referencia para comparar departamentos similares, aunque dentro de cada barrio existen diferencias por ubicación, antigüedad y calidad constructiva.
El relevamiento de Mob.ar también comparó los precios publicados de departamentos de dos ambientes con cochera en distintos barrios de CABA. Entre los valores más altos aparecen:
• Núñez: $1.193.000 mensuales.
• Palermo: $1.187.000.
• Belgrano: $1.157.000.
• Colegiales: $1.103.000.
Entre los barrios con al menos diez avisos relevados, los promedios más bajos fueron:
• Villa del Parque: $884.000 mensuales.
• Flores: $900.000.
• Recoleta: $977.000.
• Saavedra: $1.018.000.
• Caballito: $1.028.000.
Puerto Madero registró un promedio de $3.408.000 mensuales, aunque su oferta presenta características particulares y no resulta directamente comparable con la de otros barrios. Los valores corresponden a alquileres publicados, sin expensas, y pueden variar según la superficie, la antigüedad y las prestaciones de cada propiedad.
Dónde hay más oferta y cuánto cuesta alquilar una cochera aparte
Valencia añadió: “Puerto Madero sobresale por la proporción de departamentos publicados con cochera. Identificamos 577 avisos con ese espacio sobre un total de 938 departamentos, cerca del 62%. Palermo presenta una cantidad similar de publicaciones con cochera, 571, pero dentro de una oferta total mucho más amplia: la proporción ronda el 19%. En Belgrano, aproximadamente el 26% de los avisos incluye cochera; en Núñez, el 24%, y en Saavedra, el 22%”.
En Caballito, alquilar una cochera por separado cuesta entre $150.000 y $280.000 mensuales, según Miguel D'Odorico, de la inmobiliaria homónima. "El valor depende de si el espacio es fijo, cubierto o descubierto, de la ubicación dentro del edificio y del sistema de acceso. Para camionetas y vehículos SUV, además, suele aplicarse un recargo de entre el 20% y el 40%", detalló.
La comparación entre el alquiler con cochera incluida y la contratación de un espacio por separado requiere sumar todos los gastos. Si un departamento cuesta $800.000 sin cochera y una unidad similar con ese espacio vale $935.000, el adicional es de $135.000. Una cochera externa por debajo de ese importe puede resultar más conveniente desde el punto de vista económico.
Sin embargo, la distancia hasta el garaje, la cobertura, los horarios de acceso y la seguridad también influyen en la elección. Para algunas familias, la posibilidad de estacionar dentro del mismo edificio justifica pagar más; para otras, el ahorro mensual tiene mayor peso.
La cochera puede acelerar el alquiler de las unidades familiares
La consulta por departamentos con cochera aparece con frecuencia entre las familias con hijos y las personas que trabajan fuera de Capital o en zonas con conexiones limitadas de transporte público. Según D'Odorico, para un grupo de inquilinos se trata de una condición excluyente: si la unidad no cuenta con ese espacio, directamente no la visitan.
Sin embargo, el precio suele definir la decisión final. En los departamentos de tres ambientes, algunas familias resignan la cochera del edificio para acceder a un alquiler más bajo y luego buscan un espacio en un garaje cercano o dejan el auto en la calle.
La disponibilidad también depende de las características del parque inmobiliario. En Caballito, una parte importante de los edificios corresponde a construcciones de las décadas de 1950, 1960 y 1970, cuando las cocheras no tenían la presencia actual. A eso se suma la existencia de numerosos PH y edificios nuevos que no ofrecen un espacio para cada unidad.
D'Odorico identificó mayores dificultades "en el eje de avenida Rivadavia, entre Primera Junta y Acoyte, y en los alrededores del Parque Rivadavia y del Hospital Durand". También mencionó las avenidas La Plata, Pedro Goyena y José María Moreno, donde la actividad comercial y la circulación aumentan la demanda de estacionamiento.
La cochera, un filtro clave para las familias
Irina Zommer, de Zommer Negocios Inmobiliarios, explicó que la cochera adquiere mayor importancia en departamentos de dos o más dormitorios, donde suelen vivir familias. En los monoambientes y las unidades de una habitación, en cambio, su peso es menor: "En barrios como Palermo y Villa Urquiza, la cercanía al subte permite que algunos inquilinos dejen el auto en una cochera más alejada y utilicen el transporte público durante la semana".
El presupuesto también define la elección. Según Zommer, el costo de la cochera puede elevar las expensas y aumentar el gasto mensual de la vivienda. Por eso, la decisión depende de la capacidad de pago y del perfil del inquilino. En los edificios con amenities, la cochera suele tener mayor valoración entre quienes buscan ese tipo de propiedades.
La especialista también distinguió entre las cocheras individuales y los espacios guardacoches, donde los usuarios deben coordinar los horarios de salida o dejar las llaves para que el encargado mueva los vehículos. En estos casos, consideró fundamental que el consorcio cuente con cámaras de seguridad y seguros ante posibles daños.
Villa Urquiza: estacionar en la calle, cada vez más difícil
En Villa Urquiza, estacionar en la calle puede resultar una odisea, especialmente en sectores de gran movimiento y cerca de la estación de subte de la línea B. Zommer sostuvo que "la cochera funciona como un filtro que aporta mayor visibilidad a los avisos y permite atraer al perfil de inquilino buscado".
La dificultad se nota en zonas próximas a las avenidas Triunvirato y Monroe y en calles como Bauness, donde la demanda de estacionamiento se suma al movimiento comercial y escolar. En ese contexto, Zommer consideró que "disponer de cochera resulta especialmente valorado por las familias, aunque su peso en la decisión final depende del presupuesto y de las características del departamento".
El costo adicional, por lo tanto, no responde a una tarifa fija ni garantiza una mayor rentabilidad para el propietario. La ubicación, el estado de conservación, las expensas y la demanda de cada zona siguen como variables centrales para definir el valor de una propiedad. Como concluyó D'Odorico, “más que el precio, lo que más mejora es la velocidad de cierre: el inquilino que busca cochera tiene pocas opciones y, cuando la encuentra, decide rápido”.
