Ofrecen bancos desde hoy nuevos créditos para comprar viviendas

Rigen desde hoy las nuevas líneas que bancos habilitaron para la compra de viviendas. Fruto de la presión oficial hay tasas más bajas, pero el monto que las entidades destinarán a estas líneas es limitado. El anhelo del secretario de Comercio, Guillermo Moreno, de que las cuotas sean similares a las de un alquiler no se cumple. Esos valores sólo se acercarán cuando el público sacrifique ubicación y se traslade a la zona sur de la Ciudad de Buenos Aires o al conurbano. Algo similar sucederá en el interior del país. Paradoja: no necesariamente habrá que ser inquilino para acceder a estos créditos a menor tasa.

Gabriela Ciganotto

Aunque las nuevas líneas de créditos para compra de viviendas no son masivas, los principales operadores inmobiliarios ya hacen proyecciones sobre cuáles serán los barrios que se podrían reactivar. Por la relación entre los valores de alquileres (similares a lo que se conseguirá por cuota de los créditos) y los precios de las propiedades, los analistas creen que la demanda se sentirá sólo en la zona sur de la Capital Federal (la más postergada en el reacomodamiento de valores desde la devaluación) y en algunos barrios del conurbano bonaerense.

Los operadores lo explican de una forma sencilla. Hoy la rentabilidad promedio que deja el alquiler de un departamento en la Capital Federal no supera 6,5% anual. Esta es la relación entre el monto que se cobra por alquiler y la tasación de la propiedad ocupada. Es decir que si tal como anunció el Banco Nación, a cargo de Gabriela Ciganotto (la línea más agresiva), el costo financiero total del nuevo crédito será cercano a 10,3% anual, hay una diferencia aún entre el monto que se paga de alquiler y la cuota del crédito.

Debe tenerse en cuenta, además, que este «subsidio» de bancos a la base es limitado y sólo para 1.000 créditos por entidad, en teoría.

Brecha

Hay zonas en que la brecha entre alquiler y cuota se achica. José Rozados, de Reporte Inmobiliario, explicó a este diario que en algunos barrios del conurbano la relación entre el valordel alquiler y el precio de la propiedad está más equilibrada. Y lo ilustra con un ejemplo: «Una familia que vive en una casa de dos dormitorios en Ramos Mejía puede pagar un alquiler de $ 650. El inmueble en el que vive puede tener un valor de u$s 30.000, es decir que con cerca de $ 100 más podría pagar una cuota que le permita comprarlo a 30 años».

Para este tasador, lo mismo sucederá en otros barrios del Gran Buenos Aires que se ubiquen a 20 cuadras de la estación de tren cabecera, por ejemplo en Lanús. No sucederá lo mismo en los barrios más caros como Las Lomitas -en Lomas de Zamora-, Adrogué, Vicente López o San Isidro. El operador Francisco Balsano coincide con Rozados. «Especialmente podría sentirse una mayor demanda para comprar inmuebles en los barrios más baratos, y particularmente en la provincia. Dentro de la Capital Federal, por la diferencia entre el valor de las viviendas y el de los alquiles sería posible que hubiera demanda en alguno de los barrios muy marginados», dijo a Ambito Financiero.

«No creo que se sienta un aumento de potenciales compradores en forma inmediata. Pero si lo hubiera, sería en zonas muy postergadas. En Balvanera, Constitución, la avenida Garay o Rivadavia al sur.

Pero el sistema hipotecario funciona contra las garantías, y no parece que esa zona sea la ideal en ese sentido», señaló Domingo Speranza, de Binswanger Giménez Zapiola. Y agregó que podría haber algún avance también en las ventas en el interior del país.
En el otro extremo, los analistas creen que habrá un público de alto poder adquisitivo que podría sumarse al plan. En las zonas más cotizadas del corredor norte (como Recoleta, Belgrano, Palermo), «los propietarios obtienen mayores rentabilidades en los alquileres porque muchos destinan las unidades a alquileres temporarios o a extranjeros», dijo. Esos inquilinos pagan altos valores de alquiler que podrían acercarse más -en relación con los precios de venta- a la cuota de un crédito», dijo Rozados.

En este caso, Speranza también es optimista. «Quienes viven en las zonas más caras tienen mejores ingresos y capacidad de pago, y los bancos van a tenerlos muy en cuenta», aclaró. Para Balsano, el tema es también breve: «Los créditos hipotecarios siguen enfocados a un público de alto poder adquisitivo».

Los operadores, sin embargo, suponen que los inquilinos (potenciales propietarios genuinos) tendrán que tomar dos caminos. Y en ambos, la decisión tendrá que ver con resignaciones. O se prioriza el barrio o se elige igual comodidad.

«Para poder comprar una vivienda en la misma zona en la que vive, un inquilino de Palermo tendrá que pasar de un departamento de 70 metros cuadrados a uno de 45. De lo contrario, seguirá viviendo en una unidad amplia, pero se mudará a Nueva Pompeya», sentenció Rozados.