Peligroso: es irregular 22% de las garantías de créditos o alquileres

Para alquilar cualquier inmueble o pedir un préstamo -por más chico que sea el monto-es necesario contar con un garante que respalde un eventual incumplimiento del inquilino o tomador.

En general, se exige un título de propiedad, que funciona como seguro de pago para el propietario o el prestamista.

El problema es que en lo que va de 2003, 22% de las garantías que se presentaron a verificación resultaron irregulares y, por lo tanto, no tenían respaldo alguno. Es un índice de alto riesgo para cerrar una operación crediticia o un contrato de locación y existen ciertos recaudos para detectarlo.

De acuerdo con un estudio de la firma de tasadores y verificadores de garantías Serinco, de 12.354 títulos de propiedad que se presentaron de enero a mayo pasados, 2.778 mostraron distintos tipos de irregularidades: 43% tenía una hipoteca vigente, 25% un embargo, 17% tenía bien de familia y el resto o había cambiado la titularidad (2%), vendido la propiedad (7%), o un usufructo (6%).

•Embargos

«Durante 2002, de enero a mayo, se detectó 27% de garantías irregulares sobre un total analizado de 15.592. Este año cayó la cantidad, pero subió mucho las garantías rebotadas por embargos (de 14% a 25%) lo que muestra además que más gente no pudo pagar sus hipotecas», explicó en diálogo con Ambito Financiero, Carlos Schnek, director de la firma.

Las garantías son en la actualidad un tema central. Sin crédito hipotecario más gente alquila. Además, desde los comercios -por caso, por pedidos de adelanto de stock-, hasta los particulares pueden acceder a incipientes préstamos de entidades financieras y, en general, no bancarias. Es necesario entonces:

• Pedir un informe de dominio al Registro de la Propiedad para detectar si la garantía tiene respaldo. El trámite cuesta en Capital Federal de $ 17,3 y tarda entre 3 y 4 días. Si es urgente, el informe sale en 1 o 2 días y cuesta $ 34.

En la provincia, el trámite simple cuesta $ 10, sale en 15 o 20 días. Existe otro más breve, de $ 20 que tarda 4 días y uno súper urgente, que cuesta $ 25 y tarda entre 1 y 2 días.

• Del resultado del informe depende la decisión que se debe tomar. Por caso, si la propiedad que se ofrece como garantía tiene un usufructo (es decir que no puede desalojarse a uno o más habitantes de por vida), no debe tomarse.

• Tampoco debe aceptarse un garante que realizó un cambio del título de propiedad, vendió el inmueble, posee bien de familia anterior al pedido de la garantía o bien, tiene un embargo pendiente.

• En el caso de los alquileres, se debe chequear si en los últimos meses se realizaron otros pedidos de informe. Si así fuese, no debe aceptarse la garantía porque fue presentada para otras locaciones. Existe un sinfín de oferentes de garantías de este tipo que publican avisos y que cobran por la fotocopia del título de propiedad sólo el valor de un mes de alquiler.

• Si la propiedad que sirve de garantía tiene una hipoteca vigente, puede aceptarse aunque no en la mayoría de los casos. Para esto, es importante analizar por qué monto es la hipoteca y si el valor de la propiedad sirve para afrontar otra nueva.

• Por último, es importante repetir el pedido de informe de dominio semestralmente.

«Cuando se solicita un informe de dominio se está pidiendo una foto del momento. Si a los 2 días de aceptar la garantía se embarga al propietario, el que tomó ese documento como regular no se entera. El registro no está digitalizado y no salta inmediatamente si esa garantía es inválida», indicó Schnek.

Pero, ¿qué hacer entonces, si el garante regular deja de serlo inmediatamente después de que se ha aceptado?

Caso 1. Después de aceptar una garantía, un tercero ejecuta un embargo al garante. «Un caso común y reciente es que lo embargue por ejemplo, la DGI», dijo Schnek. Hay que exigir otra garantía, si así es posible, o bien, negociar con las partes.

Es el caso más complicado de todos porque no se sabe cuándo se podrá cobrar. Además, un embargo puede resolverse en 5 años.

Caso 2. El garante realiza un bien de familia. No hay problema si es después de la aceptación de la garantía. Se puede ejecutar sin problemas.

Caso 3. El garante tiene otra hipoteca y se la ejecutan (siempre que no esté suspendida por no ser vivienda única y permanente). Si no cumplió con el pago de la obligación contraída, es mejor actuar en conjunto con la otra ejecución. Si no se actúa judicialmente sobre otra fuente, como ser, el sueldo, otra propiedad, etcétera.

Caso 4. El garante vende su propiedad o cambia la titularidad del bien en garantía. También es complicado, pero se puede cobrar en caso de incumplimiento. Por ejemplo, demostrando una venta ficticia o ejecutando otro bien.

En cualquiera de los casos, se tendrá ventaja de cobro cuando se esté al tanto del estado de la garantía, pidiendo un informe de dominio.