Por embargos, 10% de inmuebles ya está como bien de familia

La inscripción como bien de familia de una propiedad la protege ante eventuales deudas o quiebras de su propietario. Pero en el caso de los departamentos, los escribanos advierten que pueden ser ejecutados si deben expensas aun si fueron registrados como bien de familia.

La crisis económica y el temor de los propietarios a encarar malos negocios generaron un aumento en los registros de propiedades como bien de familia. Ya casi 10% de las viviendas del país está inscripto bajo esta modalidad como protección patrimonial, según aseguran fuentes de los registros de la propiedad inmueble de diferentes jurisdicciones. La provincia de Buenos Aires, que descentralizó las sedes para realizar los trámites facilitando el proceso, es muestra de esto. Registró el año pasado más de 20.000 operaciones y ya cuenta con casi 200.000 viviendas constituidas como bien de familia. Los datos en este distrito son representativos ya que en la provincia viven casi 3 millones de familias.

La tendencia oscila al compás de la coyuntura económica. Con la estabilidad de la década pasada, inscribir una propiedad como bien de familia era una rareza y no llegaba a 4% del total de viviendas. Con la crisis económica, los trámites se multiplicaron y tuvieron en 2002 uno de sus puntos máximos, mientras que los registros anuales comenzaron a bajar y se mantienen hasta hoy. Pero los escribanos, que reciben diariamente consultas sobre los beneficios y perjuicios de inscribir las propiedades bajo estas condiciones, aseguran que hay muchos aspectos del bien de familia que no son masivamente conocidos y que gran cantidad de propietarios se encuentran con sorpresas en determinadas circunstancias judiciales.

El bien de familia protege los inmuebles, pero no contra cualquier tipo de demandas. Beneficia al propietario y su grupo familiar ante un eventual embargo pero también limita el uso de la unidad para determinadas operaciones.

Según explicó a este diario Horacio Pelossi, presidente del Colegio de Escribanos de la Capital Federal, «cualquier inmueble (urbano o rural) puede ser inscripto como bien de familia». El requisito indispensable es que el bien que se registre se trate de una propiedad común de un matrimonio o, en algunas jurisdicciones como la provincia de Buenos Aires, una pareja que aunque no esté legalmente casada tenga hijos en común. Se pide título de propiedad, CUIT o CUIL de los dueños y partida de nacimiento de los hijos.

Detalles

La escribana Cynthia Manis aclaró algunos detalles poco conocidos por los propietarios. Comentó a este diario que «la unidad inscripta como bien de familia sólo podrá ser ejecutada por deudas que surjan de la falta de pago de impuestos inmobiliarios, municipales y expensas. No sirve como garantía para tomar un crédito hipotecario pero sí se puede hipotecar».

Las aclaraciones son clave. Por un lado, es poco sabido que un inmueble puede ser ejecutado por deudas de expensas aún siendo bien de familia. «Lo que sucede es que se considera que el compromisode pagar los gastos centrales se toma en el momento de comprar un departamento. Por lo tanto, con anterioridad a la posible inscripción del inmueble como bien de familia», describió Manis.

También por esa razón es que esa propiedad sí puede ser ejecutada por deudas inmobiliarias o de mejoras de construcción. Una situación similar sucede con deudas derivadas de la cuota alimentaria, que también pueden pesar sobre este tipo de inmueble.

En casos de divorcio hay además algunos puntos importantes. Si se rompe el vínculo y uno de los cónyuges deja de vivir en la propiedad, no necesariamente debe desafectarse el bien de familia. La madre o padre que se quedeviviendo con los hijos en esa propiedad lo conserva sin tener que volver a constituirlo, evitando que en el momento entre que se desafecta y se vuelve a inscribir el bien, caiga un embargo.

Los escribanos aclaran que las propiedades pueden desafectarse y volverse a registrar en cualquier momento a través de un trámite similar, gratuito y sencillo. Pero al respecto, el director del Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia de Buenos Aires, Juan Manuel García Blanco, explicó a este diario un ejemplo. «Supongamos que una persona pone de garantía una propiedad para que un tercero saque una tarjeta de crédito en un local de electrodomésticos. Luego, inscribe a la propiedadcomo bien de familia porque cree que ese tercero no pagará y pueden embargar su casa, administrativamente en el registro de la propiedad se registrará el inmueble y en última instancia será el juez que intervenga en la causa quien determine si corresponde o no ir contra ese bien», dijo.

Pelossi agregó que otro punto que los ciudadanos deben conocer a la hora de tomar la decisión de inscribir una propiedad como bien de familia es que «la ley exime del pago de impuestos y de tasas correspondientes al Registro de la Propiedad Inmueble a los actos vinculados con la constitución e inscripción».

En cuanto a las hipotecas, un bien de familia no sirve como garantía de un crédito hipotecario pero sí puede hipotecarse. Si se decide recurrir a esta segunda opción, se considerará que la propiedad queda desafectada para esa operación, pero continúa siendo bien de familia ante otras eventualidades.

Los beneficios de la inscripción se centran en que las propiedades no pueden ser ejecutadas por otro tipo de deudas, o en caso de concurso y quiebra de los propietarios. Como también se puede inscribir como bien de familia a los inmuebles cuyas ganancias contribuyan al sostenimiento familiar, por ejemplo un local comercial, en estos casos se puede embargar los beneficios de esa explotación hasta 50%.