Prevén conflictos por los alquileres

Por ahora, sólo el tipo de contrato que hayan pautado el propietario y el inquilino puede definir un aumento del alquiler, teniendo en cuenta la suba de los sueldos.

• Son realmente pocos los habilitados a indexar por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), porque para ello es necesario que el contrato se haya firmado con anterioridad al 7 de enero de 2001 y sea de vivienda única y permanente. Y, el plazo máximo para este tipo de alquiler es de 2 años.

• En el caso de las «nuevas locaciones» - que son las firmadas después de enero de 2001-, existe la prohibición de indexación impuesta por el artículo cuarto de la Ley 25.561.

El problema es que en el mercado inmobiliario, menos de 20% de los nuevos alquileres respetaron esta norma. Se habló, incluso, de un desuso (desuetudo) por inaplicable, dadas las condiciones de imprevisibilidad que mostró el país luego de la devaluación. Finalmente, surgieron decenas de modelos de «indexación encubierta», con el fin de esquivar la prohibición de ajustar.

• Que el aumento de sueldos se haya vuelto remunerativo puede incidir en el precio de un alquiler, según las cláusulas de indexación encubiertas que se hayan incluido en los contratos.

El modelo de alquiler más repetido es el que incluye reconversar el precio cada 6 meses, según los valores de alquiler que se manejan en el momento de la renegociación, en el mercado. En este caso, el propietario puede pedir el aumento. «Un 70% de los contratos nuevos de alquiler está mal redactado, y esto traerá conflictos entre las partes. Está vigente la prohibición de indexación, y el inquilino puede reclamar por este lado», explicó Enrique Abatti, vicepresidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

• Oferta agotada

La falta de crédito hipotecario generó una fuerte demanda de alquileres, y la oferta se terminó por agotar para algunas zonas y tipos de departamento (como los de 2 ambientes ubicados en el centro de la Capital Federal). Esto generó una suba en los alquileres, aunque no muy importante: de entre 5% y 10%.

«Si se produjo algún aumento en los precios de los alquileres desde la convertibilidad, es puramente por causa de la escasez de oferta y es momentáneo», explicó Hugo Mennella, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Según Radames Marini, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, «no veo que ahora se pueda instrumentar debido a que de esta forma se puede perder al inquilino».

¿Qué ocurrirá con los contratos de alquiler cuyos precios se rebajaron el año pasado por problemas de pago del locatario? Durante 2002, muchos inquilinos solicitaron rebajas en sus alquileres debido al aumento en otros rubros, como colegios o supermercados, o bien, recortes en los sueldos. Con la anunciada suba salarial, pedirán la recomposición del precio pautado en el contrato original. Si hay que renovar el contrato, el precio base será, seguramente, el que establecía el contrato anterior.

Para los alquileres comerciales sucede algo parecido. En primer lugar, hay que determinar si el contrato se firmó con anterioridad a enero de 2001. Si es así, tiene una vigencia de 3 años (por ser comercial) y se indexa con el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER).

Si el alquiler es posterior a enero de 2001, rige la prohibición de indexación. En general, las locaciones comerciales no contienen cláusulas de «renegociación», aunque sí de indexación encubierta.

Los nuevos alquileres de comercios acordaron, en general, contratos referidos (es decir, que el precio de los alquileres depende del valor de commodities, o un índice como el de Precios al Consumidor o el de la Construcción). También se firmaron en dólares. Los propietarios no podrán exigir en estos casos un aumento por la suba de salarios.

Algunas locaciones comerciales, en especial, las cerradas en lo que va de 2003, pautaron que el aumento del alquiler lo fijaría el CVS. Si se optó por esta última posibilidad, se sentirá la repercusión de su aumento.