Desarrolladores, proveedores y analistas prevén para 2008 una clara tendencia al amesetamiento y merma de la construcción respecto del año previo, con menor interés de parte de los inversores extranjeros y alzas de 25% en los alquileres de vivienda.
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En este escenario ya no bastará el crecimiento general de la economía para impulsar el sector, sino que habrá que buscar alternativas para mejorar la rentabilidad del negocio, muy golpeada por una suba de los costos de casi 150% por metro cuadrado en términos de dólares que se produjo entre 2002 y 2007.
El 83,4% de una muestra relevada por expertos del mercado cree que la actividad este año se frenará debido a los mayores costos, la falta de crédito hipotecario, la inflación y los precios en alza de las propiedades, que se alejan cada vez más del poder adquisitivo de la gente. José Rozados y Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, hicieron hincapié en que la expectativa de una menor actividad común a la mayoría de los 729 consultados no es lo que ocurría en años anteriores. «La actividad de la construcción está creciendo a tasas que ya no duplican el crecimiento general del PBI» sino que se acercan cada vez más al promedio. «En 2007 tuvimos un crecimiento de 8,5% mientras que la construcción avanzó 9,9%, y en 2008 la sensación es que con esta macro no alcanza: es necesaria una diferenciación para poder sostener niveles altos de crecimiento y buena actividad», sostuvieron al exponer las conclusiones del informe «Perspectivas inmobiliarias» en el IV Seminario de Economía y Real Estate organizado por Reporte Inmobiliario.
El 44,72% de los consultados cree que la actividad se mantendrá sin variantes en los próximos meses, sumado a 38,68% que anticipa directamente una retracción. En esa perspectiva casi unánime es innegable la influencia de la escalada que están mostrando los insumos y los valores de la tierra.
«La incidencia del valor del suelo respecto al precio de venta hoy es muy superior a los porcentajes que se manejaban en la década del 90, cuando podía llegarse cuando mucho a 20%; hoy, la media es 30%», dijeron en esa consultora, a lo que Miguel Pato, de Ernst & Young, añade que el actual margen de ganancia de los constructores es el más chico desde 2002. El costo de construir, puntualizó el experto, ya es u$s 675 y está haciendo palidecer el negocio. En 2007 hubo u$s 154 millones en inversiones de extranjeros en el segmento inmobiliario en Capital Federal, cifra pequeña vista en el total de u$s 7.000 millones que recibió ese distrito en inversiones.
Sin crédito
Otro factor importante a la hora de evaluar las causas de las expectativas en baja es la falta de crédito hipotecario, que significó 14% del total de préstamos otorgados en enero pasado frente a 37% que representó el financiamiento al consumo. El año pasado, sólo 8,7% de las operaciones de compraventa realizadas en la Ciudad de Buenos Aires se hicieron con hipotecas, lejos de 29,2% que se había alcanzado en 1998. De la mano de la escasez de oferta hipotecaria se esperan alzas sustantivas en los valores de los alquileres en 2008.
El año pasado se registraron alzas de entre 12% y 16% para los distintos barrios de Capital Federal, con picos de 19,15% en Palermo y con subas más moderadas en Villa Urquiza y Colegiales, donde los precios treparon 4,65% y 5,67%. En cuanto a la valuación de las propiedades, los departamentos usados se encarecieron 117% en dólares desde el año 2002 en la Ciudad. El incremento medio en 2007 con respecto al año previo fue de 12,9%, quedando el valor promedio del metro cuadrado en u$s 1.090. En Capital Federal las obras autorizadas de más de 2.500 metros cuadrados representaron sólo 13% del total registrado en 2007, y de esa minoría, 5% está conformado por torres. El relevamiento de Reporte Inmobiliario agregó que más de 80% de las viviendas multifamiliares que se construyen son edificios de 8 pisos.
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