También en las provincias hay boom de construcción

La construcción de edificios lujosos como hay en Capital Federal, que ya concentran más de 40% de los emprendimientos en obra, comenzó a extenderse hacia las principales ciudades del interior del país. Rosario, Córdoba, Mar del Plata y Mendoza son las que hoy registran el mayor número de desarrollos en obra, principalmente destinados a familias de alto poder adquisitivo. Los valores por metro cuadrado ya se acercan a los de Buenos Aires y alcanzan los u$s 3.000. Pero aun con este boom de construcción, analistas del sector aseguran que si bien el mercado no está todavía saturado, está al límite.

En las cuatro ciudades mencionadas hay actualmente más de 250 edificios en construcción de diferentes categorías. El 35% se enmarca en unidades para público ABC1, mayormente concentradas en las principales zonas de cada ciudad. Se trata de torres con seguridad, piscina, solárium, salón de fiestas, Internet inalámbrica, diseño de vanguardia y todas las comodidades que se encuentran en los mejores emprendimientos de Puerto Madero o Recoleta. Proyectos similares ya están planteados también para otras ciudades como Salta, Paraná y Neuquén.

Relación

En cada zona las causas del auge de las construcciones lujosas son diferentes pero todas están relacionadas con dos temas comunes: el crecimiento económico, principalmente para los productores primarios, y el estancamiento del crédito para la clase media.

«Los desarrolladores inmobiliarios saben que hay un exceso de dinero proveniente del campo, sobre todo en las zonas de influencia de Rosario y Córdoba. Por eso en el momento de definir qué tipo de construcción se encarará, se inclinan por el ABC1, que paga precios más altos en efectivo, sin necesidad de recurrir a créditos. Como en la mayoría de los casos no se trata de inversores sofisticados sino preferentes del poco riesgo, se inclinan por los inmuebles», explicó a este diario Gervasio Ruiz Degopegui, coordinador de la maestría de negocios inmobiliarios de la Universidad de Belgrano. 

Sólo en Rosario, un estudio de la consultora Reporte Inmobiliario registró 70 edificios en construcción, a razón de un edificio por cuadra de las zonas relevadas. Los emprendimientos están concentrados en el macrocentro de la ciudad y la zona costera.

Los más lujosos se levantan sobre el tradicional Boulevard Oroño (que en otro tiempo sólo albergaba mansiones con más de 100 años de historia) y en la costera avenida Weelwright (con vistas al río Paraná). Allí, el valor promedio del metro cuadrado es de u$s 1.230 pero supera los u$s 2.000 en algunos emprendimientos. En esa zona hay en ejecución 50.000 metros cuadrados y se destaca la Torre Aqualina que tiene la mayor cantidad de amenities y pisos (39). En otros barrios de la ciudad santafesina, el metro cuadrado se paga desde u$s 700.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, aseguró a Ambito Financiero que «por lo menos 80% de los compradores de los edificios de lujo en Rosario llega con dinero de producción agropecuaria». Y agregó que la situación se repite en Córdoba.

En esta última ciudad, la zona donde más construcciones se registran es en el barrio universitario de Nueva Córdoba. Dadas las características de la zona, en sólo 30 manzanas se desarrollan 38 edificios de uno y dos dormitorios.

Aun con menores comodidades que una torre suntuosa, los precios no son más bajos. El valor promedio del metro cuadrado es de u$s 900 y muchos son comprados por inversores «desde el pozo» (es decir con anterioridad al comienzo de la obra) que los colocaran en alquiler en el futuro. «En algunos casos, los chacareros de la zona compraron varios departamentos a los desarrolladores o entraron al negocio asumiendo riesgos de inversor», señalan en Reporte Inmobiliario.

Ruiz Degopegui asegura que mientras Rosario y Córdoba reciben dinero principalmente de la soja, en Mendoza se destacan los capitales que provienen de la actividad vitivinícola.
En esa ciudad hay hoy más de 50 construcciones en diferentes etapas de obra. Al menos 20% ya fueron comprados por inversores, algunos chilenos, que los alquilarán en temporada alta ya que se espera un crecimiento importante del turismo para los próximos 5 años, según los operadores locales.

En Mendoza, la mitad de los emprendimientos es de alta categoría y allí el metro cuadrado se llega a pagar u$s 1.900.

Regreso

Una situación diferente pero que igualmente sorprende es la de Mar del Plata. La ciudad que tuvo su boom constructivo a fines de los años 50 (entonces desarrollos destinados principalmente a la clase media local y a los porteñosque invertían en una segunda vivienda), hoy vuelve a sentir el boom.

Según explicó Jorge Costagliola, titular de la inmobiliaria CosMar de Mar del Plata, «la ciudad se encuentra ante un nuevo récord. Se están construyendo 116 edificios en diferentes zonas». Del total de emprendimientos, al menos 20% es de muy alta categoría y coincide en ubicarse sobre la costa.

«Las vistas al mar, los detalles de terminación, las comodidades más destacadas y las importantes dimensiones hacen que estas unidades de entre 3 y 4 dormitorios con dependencias se coticen a más de u$s 2.000 el metro cuadrado», explicó Costagliola.

Una de las razones que encuentra el operador para que esta ciudad haya atraído tan importantes inversiones es la recuperación de los precios de los departamentos usados, que ante una fuerte demanda subieron hasta alcanzar valores superiores a los que se pagaban en la convertibilidad. «Ahora se puede vender departamentos nuevos a precios desde u$s 1.200 porque es un buen negocio para el desarrollador y no es tan grande la diferencia en relación a los usados», indicó.

Cautela

Si bien el boom de la construcción se vive en las ciudades como un signo de recuperación por los desarrolladores y los operadores inmobiliarios, los analistas son más cautos.

«Si hoy tuviera un terreno en una de estas ciudades y me preguntan: ¿Lo diseñamos pensando en un target ABC1? Diría que no», aseguró Ruiz Degopegui. Su argumento es que mientras es ya excesiva la oferta de unidades de lujo hay una demanda insatisfecha de clase media.

Otros analistas recomiendan, en la misma línea, encarar los nuevos proyectos inmobiliarios pensando en un escalón social menor. «Los precios y la demanda llegaron a un techo, al menos en las principales ciudades», aseguran aún a baja voz ya que al menos la mitad de los edificios que hoy está en construcción todavía no está vendida.