Para S&P, el mercado de crédito hipotecario seguirá contrayéndose

Luego del avance registrado desde 2016, la agencia vislumbra riesgos de que todo de marcha atrás perdiéndose lo ganado en los últimos años.

“Las consecuencias de las severas restricciones económicas, incluida la creciente inflación y el congelamiento, respaldado por el gobierno, del valor de la UVA para los préstamos hipotecarios denominados en dicha unidad, están creando una tendencia de desajustes entre activos y pasivos que podrían revertir años de avance. El mercado hipotecario argentino seguirá contrayéndose a medida que persistan los desafíos y riesgos políticos y económicos. Esto, a su vez, reducirá los incentivos de los bancos para aumentar la oferta de préstamos y el número de prestatarios potenciales cuyos ingresos superan la inflación, lo que ejercerá una mayor presión sobre la securitización UVA existente”. Este panorama sombrío sobre el mercado de crédito hipotecario corresponde a la calificadora S&P tras cumplirse tres años desde que calificó la primera securitización argentina respaldada por préstamos hipotecarios residenciales denominadas en UVA. Cabe recordar que estos préstamos, creados en 2016 (con Federico Sturzenegger en el BCRA) para otorgar crédito hipotecario en un entorno inflacionario, están vinculados a un coeficiente que varía con el IPC y ganaron popularidad porque la cuota inicial que paga el deudor es más baja de lo que sería para los préstamos a tasa fija o ajustable.

A continuación lo más relevante del informe de S&P sobre el mercado hipotecario.

1 Las condiciones económicas se han deteriorado en Argentina desde 2018, y la economía ha registrado una inflación acumulada del 228% entre enero de 2018 y febrero de 2021. La originación de hipotecas también ha estado disminuyendo debido al aumento de la inflación y de las tasas de interés, el deterioro de los salarios y el endurecimiento de las condiciones de originación por parte de los bancos que otorgan crédito. Sin embargo, las tasas de morosidad de los préstamos hipotecarios siguen siendo bajas por ahora, aunque cada vez es más difícil para los deudores realizar pagos regulares.

En agosto de 2019 el BCRA congeló el valor UVA para préstamos hipotecarios que cumplieran ciertas condiciones. El congelamiento estaba destinado a ser una medida temporal, pero las condiciones sin precedentes de la pandemia en 2020 dieron como resultado su continuación, aunque con ajustes menores.

Desde que inició el congelamiento de UVA hasta febrero de 2021, el valor de UVA pagado por los deudores, como porcentaje del valor de UVA real, disminuyó con el tiempo a aproximadamente 80%, mientras que la inflación continuó aumentando.

Si bien los resultados del congelamiento de UVA son beneficiosos para los deudores hipotecarios, al menos temporalmente, porque pueden pagar sus hipotecas a un valor de UVA más bajo, consideramos que eventualmente podría erosionar el respaldo crediticio de los fideicomisos respaldados por hipotecas.

Los activos y pasivos del fideicomiso están denominados en UVA. Sin embargo, solo los pasivos se están ajustando actualmente a la tasa real del IPC. Este desequilibrio entre activos y pasivos significa que el flujo de efectivo en la estructura de la transacción puede no cumplir con los requerimientos de los tenedores de bonos. Además, dado que los activos permanecen constantes bajo el congelamiento del BCRA, puede haber presión adicional sobre los niveles de subordinación disponibles de las notas vigentes, lo que podría perjudicar el desempeño de la transacción.

A febrero de 2021, los niveles de subordinación de la transacción eran del 70%, una cifra relativamente alta debido a su sólido desempeño hasta la fecha, y el índice de morosidad de más de 90 días se ha mantenido estable en alrededor del 1,1%. Pero esto podría cambiar si la economía no se recupera pronto.

Una de las propuestas más discutidas para abordar el aumento de las tasas de inflación y eliminar el congelamiento de UVA, que podría seguir aumentando el actual desequilibrio entre activos y pasivos, es reemplazar el IPC ligado a la UVA en los préstamos hipotecarios UVA por el Coeficiente de Variación Salarial (CSV). Este escenario podría ser beneficioso para los deudores y no necesariamente derivaría en un incumplimiento inmediato de las notas en UVA calificadas porque los activos y pasivos continuarían siendo pagaderos en pesos.

Sin embargo, podría dar como resultado un incumplimiento si el desequilibrio entre los ajustes salariales y la tasa de inflación es lo suficientemente significativo como para erosionar la subordinación disponible, lo que daría paso a fondos insuficientes para pagar a los tenedores de bonos en su totalidad. Aunque es poco probable, esto podría compensarse con un escenario de una asamblea de tenedores de bonos que se lleve a cabo después de que la variable UVA cambie a CSV para proponer el mismo cambio a los bonos calificados, lo que, de aprobarse, daría por resultado un incumplimiento temporal hasta que apliquen los nuevos términos y condiciones.

En nuestra opinión, es más problemático el potencial de que el congelamiento extendido de UVA o el cambio de la variable de referencia de UVA a CSV en lugar del IPC pueda disuadir a los bancos de otorgar préstamos en UVA y a los inversores de realizar transacciones relacionadas con UVA. Esto contraería aún más la oferta ya limitada de crédito hipotecario que está disponible en el sistema, lo que daría por resultado el regreso a las condiciones económicas prevalecientes en la crisis del mercado inmobiliario de 2001-2002.