Vuelven a construirse dúplex en Capital y conurbano norte

Economía

El retorno de la construcción de dúplex en Capital Federal y en la zona norte del conurbano es -para expertos del sector- el primer signo de reactivación del mercado inmobiliario en las áreas que no se consideran «top» ni «premium» y que se relacionan con estratos medios con cierto nivel adquisitivo.

Del boom que tuvieron en los '80, los dúplex dejaron de construirse hacia el '98 por efecto de la recesión y se suspendieron completamente con la crisis económica de 2001 hasta el último trimestre del año pasado.

No obstante, en los últimos 6 meses, inversores del sector -constructoras, arquitectos, ingenieros y brokers- observaron que la oferta de dúplex comenzaba a agotarse en algunas zonas como Boedo, Almagro, San Cristóbal, Belgrano, Saavedra, Núñez, Olivos y Vicente López
. Equivocados no estaban: el primer síntoma de la mayor movilidad de compra de este tipo de casas se hizo notar en una revaluación de 20% en los precios de venta por m² de dúplex ya construidos, casi sin importar su ubicación.

«En los últimos dos años y medio, nadie apostó a la construcción de dúplex. A medida que se fue agotando el stock, se comenzaron a planificar nuevamente. Ahora hay constructoras con proyectos en marcha en Olivos, Vicente López, San isidro y Martínez, y en los últimos 6 meses los dúplex tuvieron casi 20% de recuperación de su valor», explicó a este diario Daniel Salaya, operador inmobiliario.

Los agentes del sector advierten que invertir en la construcción de dúplex muestra claros beneficios
. En primer lugar, el monto necesario es relativamente chico porque sólo se requiere la adquisición de un terreno para levantar dos o más casas; poco riesgoso, dado el tiempo de obra promedio -que ronda de 6 meses a 1 año-; y la rentabilidad que se obtiene está por encima de otras opciones del mercado: entre 15% y 30%.

Bajo costo

Una de las zonas donde el retorno de este tipo de viviendas resulta importante es Boedo. Mario Hernández, gerente de Gailus Propiedades, que opera en ese barrio, indicó: «Si bien el valor de los terrenos subió, se logra construir dúplex a bajo costo y en poco tiempo porque sólo es necesario un lote». Y recalcó: «La rentabilidad puede llegar a 30% de acuerdo con el tipo de vivienda. Hoy, que se vuelve a construir, al no haber una política clara del gobierno, las constructoras más chicas ven positivo el hecho de construir rápido y a menor costo un dúplex que un edificio en estas zonas».

Almagro y Parque Chacabuco también viven el retorno del dúplex, aunque Caballito en menor medida, ya que los terrenos disponibles en ese barrio tienen, en general, alta densidad -es decir, capacidad para levantar edificios de varios pisos- y la zona cuenta con sobrada demanda.

Los dúplex a estrenar compiten en valores de venta con departamentos bien ubicados. «Aunque no con el precio de casas ubicadas en un solo terreno», advirtió el agente inmobiliario Armando Pepe.

«Hay gente que quiere construir y no tiene capacidad financiera para hacer una edificación de siete pisos. Esta construcción es más económica, y se obtiene un buen margen», indicó.

De acuerdo con cálculos estimados de los inmobiliarios, el costo de construcción por metro cuadrado oscila entre $ 900 y $ 1.200 según la calidad de la obra
. El precio de los terrenos, en cambio, depende de su valor de incidencia -es decir, la capacidad de construir una determinada cantidad de metros sobre él-, y desde la devaluación se recuperó alrededor de 20%.

Un terreno de 5 metros de frente por 20 metros de fondo tiene un costo estimativo de u$s 70 mil, que en el caso de los dúplex se reparte.

Atracción

«El precio de los terrenos subió y mucha gente se dio cuenta de que podía construir igualmente a un monto conveniente, porque siguen siendo atractivos los costos de construcción -por la mano de obra pesificada- y el valor del lote puede compartirse», indicó Horacio Bielli, miembro de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias. «En las mejores zonas de Capital, como por caso, Belgrano, el metro cuadrado de construcción rondaba en la convertibilidad los u$s 300; el terreno, alrededor de u$s 240; y el precio de venta de las propiedades era de u$s 1.200. Ahora, esa rentabilidad que duplicaba la inversión es menor, pero sigue siendo atractiva», agregó.

Roberto Tizado, otro agente del sector, señaló: «El dúplex es una alternativa de inversión de arquitectos y profesionales que se está dando en varias zonas, como Coghland o Saavedra, y además es una opción frente a la poca oferta de productos que hay en este momento». Y agregó: El mercado está reactivándose hacia otras zonas, se está expandiendo hacia barrios más periféricos que los llamados 'premium', donde hasta ahora se dio el fuerte movimiento».

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