Vuelven a surgir proyectos para construir oficinas

Tras un lustro sin construcción ni proyectos, el mercado de oficinas «triple A» (de lujo) vuelve a moverse.

Después de más de un lustro sin obras nuevas, han comenzado a aparecer proyectos de edificios de oficinas «triple A». La noticia podría confirmar, además, una cierta saturación del mercado de departamentos de lujo, que ya empiezan a no resultar tan atractivos para los inversores.

Hasta ahora, esos inversores compraban «en el pozo» a entre 15% y 30% menos del valor que esperaban obtener al vender dos años después con la obra terminada. Se obtenía así una renta enorme, comparada con los rendimientos financieros internacionales, en apenas 18/24 meses, lo que además acotaba el riesgo. En contraste, las oficinas ofrecen un recupero de la inversión a muy largo plazo, dado que se construyen no para su venta, sino para alquilarlas. Ese recupero (que nunca es inferior a los cinco años) se produce entonces a través de la renta que se percibe mensualmente.

Sin embargo, la escalada del valor del metro cuadrado ha provocado cierto estancamiento en esas ventas postobra, lo que ha revalorizado la posibilidad de una inversión a largo plazo. Además, el de oficinas «triple A» (edificios inteligentes, ascensores de primera calidad, pisos debajo de los cuales pasa el cableado para conectar telefonía, Internet, etc.) es un mercado totalmente «pedido», ya que, según los principales operadores inmobiliarios de ese rubro, hoy no existe oferta.

Ubicación

Una rápida enumeración de los proyectos en danza indica que esa demanda podría empezar a encontrar dónde satisfacerse, pero no necesariamente en Catalinas-Puerto Madero. Por caso:

El Banco Galicia está completando su monumental edificio de Perón y Reconquista, en el que concentrará todo su «backoffice». ¿Qué pasará con los espacios que dejará libres? No mucho: casi ninguno de los múltiples edificios en los que funcionan hoy su administración y sus oficinas califica como «triple A». A lo sumo, engrosarán la oferta de espacios de una «categoría más abajo», que hoy están muy demandados por dos sectores: los que no tienen más remedio que mudarse porque no pueden seguir pagando « triple A», y los que, al no encontrar oficinas de primera, deben resignarse a alquilar lo que encuentren.

Lo mismo puede decirse del edificio «corporate» que está levantando Repsol YPF en Puerto Madero. El histórico edificio de Diagonal Norte, donde funcionó la ( entonces) estatal YPF y luego de su privatización también la petrolera española que la compró, podría salir a la venta una vez producida la mudanza, lo que sucedería en un par de años.   

IRSA tiene una manzana en Dique 4 de Puerto Madero (lado este) que ha pasado de oficinas a departamentos, y ahora parecería que el grupo que capitanea Eduardo Elsztain está firmemente decidido a construir más oficinas. Serán nueve pisos de 1.000 m2 cada uno, con mucho verde y terrazas. Cabe recordar que IRSA es uno de los principales operadores del mercado de oficinas de lujo. Entre sus activos se cuentan edificios como el Laminar Plaza, el ex Pirelli de Retiro, el Intercontinental Plaza, el «Rulero» (Libertador 498), el de Reconquista 823/41, el de Suipacha 652/64, los Costeros y Costeros Dique IV (Puerto Madero) y el de Microsoft (Bouchard 710), entre otros. Según el último balance trimestral informado a la Bolsa, a mayo de este año, todos sus edificios están ocupados a 100%.

Otro gran proyecto es el que encararon el grupo conformado por el desarrollador Eduardo Gutiérrez ( Farallon, Pulte) y el grupo G&D en el lado este del Dique 1 de Puerto Madero. Se trata del terreno que «cierra» Puerto Madero por el Sur, y si bien allí se harán un hotel y un apart-hotel, el centro del proyecto es una torre de oficinas, que representará 23% del total por construir. Serán 8 pisos de planta libre con un total de 13.600 metros cuadrados..

Ex edificio de Xexox en Núñez (Jaramillo al 1900). Lo está reciclando el grupo Melhem, de inversiones inmobiliarias, para reconvertirlo en 5.000 m2 de oficinas de primera categoría. «Pensamos (y de hecho estamos en negociaciones) que lo alquilará un solo locatario, una empresa que lo destinará a edificio corporativo», dice Ignacio Aguirre Céliz, de la consultora CB Richard Ellis, que tiene a su cargo la comercialización del predio.

Más cerca, en Belgrano (Libertador y Echeverría) se vendió una clínica que se reconvirtió en el edificio « corporate» de la española IVI, dedicada a fertilidad. Eran PB y dos pisos en los que funcionaba el centro de traumatología Medicar. La venta se cerró en unos u$s 2 millones.

En etapas preliminares se encuentran proyectos de oficinas en lo que fue el Mercado de Materiales ( Libertador y Monroe, con salida, además, por Montañeses), casi media manzana propiedad del desarrollador Jorge Grosso. Si bien los dueños del predio dudaban sobre qué destino darle, la balanza se habría inclinado por las oficinas.

Lo mismo sucedería con un terreno en Acceso Norte, aledaño al Centro Norte, que fue comprado por la constructora estadounidense Hines en los 90, y que iba a albergar oficinas inteligentes diseñadas por Mario Roberto Alvarez. El proyecto nunca se llevó a cabo, y los americanos abandonaron el país luego de vender el terreno al propio Grosso, que ahora reflotaría la iniciativa inicial.

¿Qué renta pueden esperar los desarrolladores de estos proyectos? Veamos:

El metro cuadrado de oficinas «AAA» en Catalinas o Puerto Madero se alquila hoy a u$s 22 (se trata en realidad del valor al que se cerraron los últimos contratos; pero, al no haber nada en oferta, es difícil estimar un precio).

Ese monto desciende a u$s 16 a u$s 19 en zonas como Núñez, Palermo o Belgrano, hablando de calidades similares.

Llamativamente, el valor desciende a entre u$s 12 y u$s 16 el metro cuadrado en el microcentro. Las razones son dos: lo complicado de la ubicación -epicentro de manifestaciones, piquetes y cortes de calles- y la ausencia casi total de edificios de máxima categoría.

Contraste

«Esto es así, sin dudas. El edificio que hizo RAGHSA (del desarrollador Moisés Khafif, el mismo que levantó Le Parc en Godoy Cruz y ahora está haciendo Le Parc en Figueroa Alcorta y Cavia) se alquiló a u$s 18 el metro; el de BankBoston, a u$s 24. El de Khafif está en la calle San Martín; el del Boston, en Catalinas. Y las características técnicas, de construcción y de confort son idénticas», explica Aguirre Céliz.

El ejecutivo recuerda que varios proyectos que iban a ser de oficinas, al calor del boom de los departamentos de lujo, migraron a ese mercado. «Es el caso de lo que se llamaría el Centro Empresarial de Dique 2 en Puerto Madero. Se construirían tres edificios de oficinas, pero al final sólo se hizo el que Obras Civiles (de los Ganzábal) le alquiló a DaimlerChrysler; los otros dos serán para habitación. Lo mismo sucedió en Dique 4; Tishman Speyer junto con Urbayard (de los Neuss) iban a hacer oficinas; finalmente, se asociaron con Luis Perelmuter (Kinéret) y están construyendo los departamentos de lujo de Madero Center. Esos proyectos nunca fueron reemplazados, al menos hasta ahora. Por eso la demanda hoy es tan grande y los valores vuelven a ser atractivos.»