Ya no hay alquileres menores que $ 1.000

Ya no se consigue en la Capital Federal un departamento chico en alquiler a menos de $ 800 por mes. A esto, hay que sumarle expensas desde $ 200. Los valores siguen subiendo y con una creciente demanda de la clase media, escasa oferta para ese segmento y sin perspectivas de mejorar el acceso al crédito hipotecario, la tendencia continuaría durante todo el año.

Coinciden los operadores inmobiliarios: los alquileres no escapan a la suba generalizada de precios. Y aunque con sospechas en los números, hasta los cálculos del INDEC muestran que los valores que deben afrontar los inquilinos acumulan en lo que va del año 5,4% de alza, el doble de la inflación general. Sólo en marzo, para el organismo oficial, el incremento fue de 1,4%. Pero, para los cálculos privados, la suba es mayor. Según el último reporte de la consultora CDI, los valores locativos en marzo aumentaron 7,6% con respecto al mes anterior.

El mercado de los alquileres es uno de los más afectados desde la crisis de 2001. El deterioro salarial y el todavía esperado despegue de los créditos hipotecarios que tradicionalmente movían casi a la mitad del mercado, produjo un vuelco masivo al alquiler por el alejamiento de la clase media a la posibilidad de tener una vivienda propia.

Mientras los valores de las propiedades se dispararon, principalmente medidas en pesos, los de los alquileres acompañaron las subas.

En 2003, un departamento de dos ambientes en Belgrano podía conseguirse a $ 300. Hoy, esa misma unidad no baja de los $ 1.000.

Menos cotizados

Un estudio de Reporte Inmobiliario que tomó en cuenta departamentos usados en los barrios más demandados de la Capital Federal (de dos ambientes) mostró que en ningún caso bajan de los $ 800. En el relevamiento, estudiaron edificios que no son de alta categoría, como la mayoría de los que se construyen actualmente.

En zonas menos cotizadas como Flores, los valores promedio no bajaron de $ 840. Mientras que en el otro extremo, barrios como Palermo los precios nunca se ubican debajo de los $ 1.130.

Según el último informe de la UADE, el problema para los inquilinos es que deben como mínimo destinar la mitad de sus salarios a pagar los alquileres. Para Caballito y Barrio Norte, por ejemplo, se necesita hasta 51% del salario medio para pagar el alquiler.

Contratos

En medio de un clima de desconfianza por la evolución de los precios, las expectativas inflacionarias provocan además otro cambio. Los nuevos contratos de alquiler ya se pactan con aumentos escalonados cercanos a 20% anual.

La práctica de comprometer subas anuales en los alquileres es ya generalizada. El presidente de la Unión de Inquilinos de la Argentina, Radamés Marini, califica al mecanismo de abusivo e ilegal. Sin embargo, los operadores inmobiliarios saben que como no se trata de una indexación sino de un valor anual dividido en cuotas de diferentes montos, no hay objeción posible.

Para los propietarios, si bien sigue siendo negocio tener una propiedad en alquiler, la ganancia aún no se compara con la que se conseguía una década atrás. Según CDI, la rentabilidad para el propietario está en alrededor de 7%, cuando en los 90 llegaba a 12%.

El panorama para este año no parece tener cambios. José Rozados, de Reporte Inmobiliario lo grafica claramente. «Hay una concentración de la demanda de clase media en barrios que hoy cuentan con muy escasa oferta. Las nuevas torres que se construyen están dirigidas a una clase más alta, por lo que no benefician a ese público. La única forma de que el mercado se estabilice es que de alguna manera se flexibilice el acceso al crédito o se fomenten las inversiones para segunda propiedad que pueda destinarse al alquiler. De lo contrario se repetiría el escenario del año pasado, cuando los alquileres subieron según nuestros relevamientos, 26,5%.»