Bajan más precios de viviendas en EE.UU. (pero ya se ve la luz)

¿Cuánto tiempo durará la crisis internacional? ¿Se despejará la borrasca en 2009? La crisis inmobiliaria en los EE.UU. -el curso de acelerado deterioro del mercado de la vivienda que le dio origen- no arroja, por cierto, señales de abatirse. Y sugiere armarse de paciencia. Vale recordar que la zozobra comenzó con un declive señero en las ventas de casas ya en la segunda mitad de 2005, y se tradujo en una caída de la construcción en 2006 y una baja generalizada de precios recién en 2007. Ninguno de estos procesos es independiente; ninguno revela todavía signos de moderación. Y, pese a los pronósticos, el malestar de los bienes raíces se interna así en su cuarto año de vigencia. Es verdad que la crisis hoy excede en mucho al vértigo de los inmuebles. Pero, pese a ello, la hemorragia pertinaz de sus precios constituye la principal fuente de inestabilidad que atenta contra la recomposición del crédito. Si se toman las cifras del tercer trimestre, se advierte que las dificultades de la cartera hipotecaria explican la mitad de los quebrantos totales de la banca en los EE.UU. frente al 20% asociado a las tarjetas de crédito y el 14% a otros préstamos de consumo. Pero inclusive estos dos renglones no son ajenos a los avatares adversos de la vivienda por tratarse del activo más valioso en el patrimonio de las familias, la garantía de su deuda más importante y, hasta poco tiempo atrás, la llave para obtener financiamiento extra más accesible.
El desbalance inmobiliario fuerza a corregir precios y cantidades. El ajuste vía precios es el mecanismo más dañino desde el punto de vista estricto del mercado de crédito. Y a pesar de la retracción de la oferta (es el tercer año consecutivo de recesión en la construcción) no muestra síntomas de agotamiento. La lectura de los índices S&P Case-Shiller ratificó ayer esa impresión. Los precios de los inmuebles residenciales en los 20 mayores conglomerados urbanos de los EE.UU. cayeron un 2,2% en octubre. En los últimos doce meses, la merma alcanza al 18%. En el último bimestre computado, cobró prisa: el descenso equivale a un ritmo anualizado del 27%. El impacto de la bancarrota de Lehman Brothers (y su correlato de calamidades) es notable en octubre. Siete de las 20 áreas urbanas registraron caídas mensuales del 3% o más (frente a sólo dos en setiembre). Desde ya, nada sugiere que los efectos adversos se hayan absorbido a pleno. Nueva York, por ejemplo, mostró la merma más suave con un leve 0,9%. En el último año, las cotizaciones se replegaron, pero todavía dentro del confín de un único dígito: 7,5%. Sería un milagro que el vendaval bancario no se cobre un peaje severo en los meses por venir. La crisis automotriz, por su parte, convirtió a Detroit en el área metropolitana más golpeada: los precios, en un solo mes, se precipitaron un 4,5% allí. En los últimos doce, acusan un retroceso del 20%, un guarismo insuficiente para aspirar al podio (sólo a
un módico séptimo lugar). Phoenix (Arizona) encabeza el lote anual con un retroceso del 32,7%. Las Vegas le sigue a corta distancia -31,7%- a pesar de la proclamada inelasticidad del vicio (y de la predisposición, en tiempos amargos, a la búsqueda de gratificaciones pasajeras). San Francisco (-31%), Miami (-29%) y Los Angeles (-27,9%) completan el lote de los distritos más castigados.
Nadie ignora que una bonanza sin límites fue la progenitora del desastre actual. De enero de 2000 a sus máximos en julio de 2006, los precios de la vivienda se duplicaron (+107%) en los EE.UU. Desde entonces, la caída acumulada supera el 23%. Los precios regresaron ya a los valores nominales de abril de 2004. Pero deberían limarse mucho más -una vez y medio lo que ya corrigieron- para volver al punto de partida. Se sabe: difícilmente el cuerpo (del crédito hipotecario) aguante. Por fortuna, el ajuste real no precisa tomar tamaña profundidad. En términos reales, la bonanza en exceso fue significativa pero más acotada: se tradujo en un aumento del 73% con respecto a los valores «razonables» de largo plazo (esto es, la relación promedio entre la cotización y los ingresos derivados de la propiedad). La mejor noticia es que el grueso de la corrección necesaria ya se realizó. El valor real de la vivienda declinó un 29%. Quedaría un remanente del 19% que, en principio, podría repartirse entre una caída nominal (que es lo que afecta en forma directa la performance crediticia) y la erosión inflacionaria. La mala noticia, se sabe, es que la gravedad de la crisis impide dar por sentada la acción lubricante de la inflación.
Dado el vértigo de los acontecimientos, examinar precios de octubre puede resultar una antigualla. Información más reciente -como el comportamiento de las ventas de casas usadas y a estrenar en noviembre- ayuda a completar el panorama. Las transacciones cayeron a plomo una vez más. Y los inventarios de unidades en oferta superan, a los niveles actuales, los once meses de ventas (en ambas categorías). No son buenas nuevas.
Pero no todo es desazón. Con su programa de compras de bonos de agencias (Fannie Mae & Freddie Mac) la Fed, a cargo de Ben Bernanke, consiguió derribar la altivez de las tasas hipotecarias, un objetivo que -hasta fines de octubre- se había probado inasible. El costo promedio de una hipoteca a tasa fija a 30 años se hundió del 6,40% al 5,14%. Y, pese a que se trata del registro más modesto desde 1971, la tendencia bajista luce intacta. El diferencial con la tasa del Tesoro de diez años permite pensar en futuros recortes: subsiste un margen de más de tres puntos completos. Una tasa hipotecaria del 4,50% -como se rumoreaba tenía el Tesoro en carpeta entre sus planes de acción- se ubica en el rango de lo posible. ¿Permitirá ponerles un piso a los precios y estabilizar el mercado de vivienda en 2009? Sería prematuro afirmarlo. Pero no será trivial. Facilitará una fuerte oleada de refinanciación de hipotecas (por ser la tasa más baja en 35 años) y el consiguiente rescate a valor par de los activos colateralizados, así como una oportuna ganancia para las familias endeudadas. ¿Alentará el surgimiento de una demanda adicional, renovada, de vivienda? Sí. La pregunta del millón es en qué magnitud. Ésa, sin dudas, será una de las claves de 2009.