Cauteloso optimismo en tiempos turbulentos

Operadores del sector de Bienes Raíces dan su opinión sobre cómo les afecta la volatilidad del dólar, el acuerdo con el FMI, y como está el “humor” del mercado frente al panorama económico del país.

Alejandro Reyser, Tomás Seeber y Francisco Altgelt.

Frente a la tormenta económica por la que ha transitado el país durante las últimas dos semanas, diferentes desarrolladores e inmobiliarias se muestran optimistas frente al acuerdo que se negocia con el FMI.

Alejandro Reyser, socio y director de RED - Real Estate Developers, ve de manera muy positiva el acuerdo con el Fondo Monetario: "Toda medida que ayude a permitir que el gobierno lleve adelante el programa económico, que incluye una reducción gradual del déficit fiscal, es bienvenida y tranquiliza a los agentes económicos". De la misma manera Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios confía ven que el acuerdo servirá para "brindarle tranquilidad, tanto a la economía como a los mercados, teniendo siempre en cuenta cuáles son las condiciones de dicho acuerdo y cómo reacciona el mercado en general". Asimismo, Alejo Ricciardi, Gerente de Ventas de Landa, inmobiliaria que comercializa los proyectos de Ayres Desarrollos, opina que "el acuerdo es positivo ya que si se aplica de forma correcta podrá generar tranquilidad en los mercados para tomar decisiones correctas".

No obstante, hay otras opiniones que lo que ven como positivo bajo determinadas condiciones. Tomás Seeber director de la inmobiliaria RG Montes no ve el acuerdo como la mejor opción, pero confía en que "hoy se trata del único plan viable para tener estabilidad de tipo de cambio y fundamentalmente que para encarar en serio la baja del déficit. Si cumple con estos fines entonces creo que es algo positivo, pero si es solo un mecanismo para seguir financiando déficit con deuda, es solo una frazada corta y en uno o dos años nos vamos a encontrar con el mismo problema pero sin nadie que ayude". Iván Chomer, CEO de Grupo Chomer cree que "de llegar a un acuerdo sería positivo, ya que reforzaría la confianza en el país".

Finalmente, Oscar Puebla, arquitecto y CEO de Puebla Inmobiliaria, asegura que "desde el Ámbito Empresarial cumplir los compromisos es la base de cualquier empresa exitosa, la tasa de interés del FMI es más baja que la que hoy se paga y si realmente el gobierno se encamina a cumplir las metas vamos a lograr ser un país serio y el acuerdo será positivo".

Consultados sobre cómo esta medida impactará en el mercado inmobiliario y si se trasladará a los valores de las propiedades Francisco Altgelt comenta: "Tanto el comprador como el vendedor quieren certezas. En los momentos de incertidumbre aparece siempre el parate. Hemos tenido experiencia en los últimos años. Veo difícil una baja en el precio de los inmuebles. Primero porque el vendedor no aceptará una baja y preferirá retirarse antes que vender a un monto menor. Y segundo porque en las nuevas obras tenemos una incidencia alta en los terrenos y valor del metro cuadrado en construcción por arriba de los 1000 dólares". Por otro lado, Leonardo Rodríguez Nader, CEO & Founder de CMNV afirma que: "en los últimos años cada vez que sube el dólar los proyectos en etapa de desarrollo con los precios establecidos en pesos tienen un primer desfasaje, es decir una baja en el precio real expresado en dólares, hasta que los índices de actualización de precios como los de la Cámara de la Construcción se adecúan y los propios desarrolladores actualizan sus listas anticipándose a esos movimientos".

Por su parte, Alejandro Reyser de RED argurmenta que "No es la medida la que tendrá un impacto en el mercado inmobiliario, sino las efectividad que dicha medida tenga en controlar la inflación, bajar la tasa de interés, frenar la corrida al dólar, etc. Si esto frena acá, no vemos un impacto en el valor de los inmuebles. El tipo de cambio estaba atrasado y, por lo tanto, lo que paso hasta ahora es una corrección que demandaba la economía real".

Asimismo, Tomás Seeber cree que el mercado "debe ser prudente y ver cómo se resuelve el nuevo contexto y entender si un tipo de cambio más alto, sumado a condiciones más desfavorables de financiamiento equilibran la relación entre la oferta y la demanda derivando en una estabilidad de precios". Por otro lado, Matías Santoro, Chieff Executive Officer de Grupo FBA asegura que "El valor de los inmuebles está condicionado por un lado por la oferta y la demanda, y por otro lado por el costo de la mano de obra y los materiales. Por ende, si estos últimos no varían, más allá de la oscilación del dólar, dependerá de cuanta presión exista en la demanda"

Finalmente, Tomás Montoreano, vicepresidente de FAM Inmobiliaria cree que "una vez pasada esta primera semana de sorpresa ante el anuncio, impactará positivamente para el país, y consecuentemente positivo para el mercado inmobiliario, y en todo caso -aseguró- no veo que impacte en los precios".

Con respecto a quienes están apostando por tomar un crédito hipotecario, todos coinciden en que el aumento del dólar influye directamente en el cierre de dicho acuerdo. Alejandro Reyser cree que "Hubieron dos impactos: Uno negativo y otro positivo. El negativo está relacionado con las personas que tenían aprobado un crédito en pesos y que ahora dicho crédito no alcanza para comprar la misma propiedad que ahora vale más en Pesos. El positivo es que los dólares le rinden más a la gente que compra propiedades en proyectos estructurados en Pesos. Tal es el caso de todos nuestros proyectos, en especial IN Lope de Vega y Dorrego Mio, ambos con precios fijos en UVA's".

Para Tomás Seeber "Al mercado que más le influye la volatilidad en la moneda es al de crédito hipotecario. Por lo general, cualquier operación con crédito demora entre 60 y 90 días. Y el tomador de crédito queda expuesto durante ese período a cerrar una operación en dólares cuando el banco le presta pesos. Obviamente si en ese período la moneda se devalúa como está sucediendo, los compradores se quedan con menos dólares de préstamo, y si a su vez llegan a comprar con lo justo, como suele suceder, las operaciones se complican y pueden llegar incluso a caerse. Se habló de que los bancos iban a dar la posibilidad de un seguro de cambio, pero en la práctica no sucedió".

En la misma vereda se posiciona Alejo Ricciardi: "Las propiedades valuadas en dólares no modificaron su precio, y esto se traduce a un aumento sustancial en el valor de la cuota o la cantidad de años de financiación. En algunos casos se vuelve inviable". De la misma manera, y haciendo alusión a operaciones que no se han podido cerrar, Leonardo Rodríguez Nader de CMNV opina: "Ya en las últimas semanas hubo operaciones con créditos que se cayeron. El banco presta pesos y para comprar una vivienda terminada el mercado exige dólares. En consecuencia el valor de la propiedad en pesos sube inmediatamente".

Tomás Montoreano, de FAM Inmobiliaria, asegura que "Una persona que acordó con el banco un crédito en pesos y que en ese momento la cotización era de 20, cerró la operación con el vendedor de la casa en dólares, y si la escritura se firma dos meses después, con un dólar de 24/25, se provoca un desfasaje importante. Constructivamente los bancos deberían acelerar el proceso desde que dan el ok al crédito y el plazo para escriturar, están tardando entre 60 y 90 días. Es demasiado tiempo de espera para una persona que cerró en pesos con el banco y en dólares con el vendedor de la propiedad".

Iván Chomer se muestra un poco más optimista respecto a este tema: "Muchos cuentan con el dinero justo para la operación, y esta devaluación los complica. En esos casos deben recurrir a ahorros extra o préstamos de familiares o amigos. Pero en la mayor parte de los casos, no vemos que sea un gran inconveniente".

Para finalizar, y consultados sobre si la actual situación económica y la suba del dólar afectaron las ventas en comparación con meses anteriores, algunos coinciden en que es apresurado sacar ese tipo de conclusiones mientras que otros ya notan algunos parámetros de comportamiento:

Matías Santoro, de Grupo FBA, asegura que: "Las convulsiones económicas generan incertidumbre, ante este panorama la demanda tiende a retraerse y esperar". Montoreano de FAM opina que "La demanda es la misma y no afectó a la venta de inmuebles, salvo el caso de los que compraban con crédito bancario.".

Para Alejo Ricciardi, "en los inmuebles valuados en dólares generó una pausa, ya que la gente ante la turbulencia prefiere frenar y esperar a que las cosas se tranquilicen. En el caso de Studios, el último proyecto de Ayres Desarrollos es diferente, el número de consultas se multiplico, gracias a que las unidades se venden en pesos, y la suba del dólar hace que el valor final en dólares sea más bajo". Por otro lado, Leonardo Rodríguez Nader afirma que "en primera instancia cuando el dólar sube siempre aparece un momento de mayor demanda, en general son operaciones especulativas que espera que se dispare el dólar para obtener algún beneficio de corto plazo".

Francisco Altgelt cree que "Han bajado el nivel de consultas, pero en este caso lo veo más relacionado al aumento de las UVA's que a la fluctuación del dólar". De la misma manera Iván Chomer asegura que es prematuro sacar una conclusión en este momento, "ya que en este rubro los procesos son más largos que tan sólo unas semanas. Sí hemos visto que algunas consultas entraron en una fase de enfriamiento, de un wait and see, pero no se han suspendido operaciones pactadas, ni hemos visto pánico. La demanda, estimo, podrá mermar un poco, al menos hasta que el dólar se mantenga en un valor estable a lo largo de un par de semanas".

Oscar Puebla, arquitecto y CEO de Puebla Inmobiliaria, por su parte, opina que "Para el pequeño inversor que los ladrillos siguen siendo la mejor alternativa, lo prueba la valorización de los inmuebles en los últimos 10 años. En el mercado del Real Estate de Argentina, la volatilidad de la moneda no cambia el foco de las inversiones de los grandes desarrolladores, con el valor del dólar de hoy, el negocio de la construcción vuelve a ser rentable".