El mercado inmobiliario aguarda señales para volver a tomar impulso

Las últimas medidas de la AFIP para poner freno a la presión sobre el dólar enfriaron el mercado de Real Estate en el final de este año. Los operadores confían en que la actividad volverá a repuntar hacia marzo o abril.

Los desarrolladores y operadores inmobiliarios proyectan un 2012 sin grandes sobresaltos en el Real Estate local. Con precios medianamente estables o subas que no superarían el 10%, explican que, al igual que en 2011, no hay activos financieros seguros que sean lo suficientemente atractivos como para quitarle importancia a invertir en ladrillos. Aun así, destacan que el acceso al crédito cada vez parece estancarse más, lo que perjudica los proyectos destinados a la clase media, y el impacto de la inflación en el costo de la construcción, sumado a la falta de tierra (principalmente en Capital Federal), afectan al mercado.

Los nuevos controles de la AFIP en la compra de dólares y la necesidad de justificar el origen de los fondos utilizados para la compra de propiedades son algunos de los factores que desaceleraron el mercado en este fin de año. Estas últimas medidas, según los operadores, dejarían de preocupar a los potenciales compradores hacia mitad del año próximo.

El desarrollador Martín Rodríguez Etcheto, director de Creaurban, dijo que «hacia fines de este año, estamos experimentando un enfriamiento de la demanda dado que el mercado está expectante en torno a las nuevas medidas cambiarias. Esto no es la primera vez que sucede, y la experiencia nos dice que cuando el mercado está sólido, como lo es en este caso, los precios no retroceden, por lo que esperamos tener un año con demanda y precios sostenidos». Coincidió Andrea Valdés, de AV Bienes Raíces, que asegura que «hay suma cautela entre los compradores, y las operaciones que se cierran son casi exclusivamente de aquellos que vendieron y tienen los dólares para comprar otra propiedad». La operadora cree que será en marzo o abril próximos cuando se comiencen a cerrar más operaciones.

Para la consultora inmobiliaria Alejandra Covello tampoco el panorama es tan claro. «Este 2011 termina con ciertas incertidumbres y en total contradicción, con una gran cantidad de nuevos desarrollos. El mercado inmobiliario sufre en el plano nacional el desafío de superar las diversidades de valorizaciones del dólar en distintas plazas», dijo. Para Covello, «las expectativas son muchas. Más del 40% de los productos a vender no están hoy en la Ciudad de Buenos Aires. Esto es un fenómeno social que podría ser muy alentador si se mejoran las vías de acceso y sobre todo el transporte público. La demanda está dispuesta a invertir lejos del centro, pero los accesos hacen que las cotizaciones de esos inmuebles sean más bajas».

Con emprendimientos destinados a un segmento de alto poder adquisitivo, Rodrigo Fernández Prieto explicó que proyecta para 2012 «un mercado en el que los productos orientados al público ABC1 seguirán siendo los elegidos por los inversores como resguardo de capital debido a la falta de alternativas sólidas en el mercado financiero. En cuanto a los valores, seguirán con un alza de alrededor del 10%, aumentando en forma paulatina mensualmente».

El impacto de las decisiones oficiales para permitir el sinceramiento de tarifas y eventualmente medidas para atacar la inflación también son atendidos por los empresarios del sector en el momento de proyectar el año próximo. Marcelo Orgila, gerente general del Grupo Monarca, aseguró que «los anuncios del Gobierno sobre el tema de la inflación y otros como la reducción de subsidios hacen prever que los costos podrían tender a desacelerarse. Esto ayudará a que el impacto del incremento de los costos en dólares sea menor. Por otro lado, debemos cambiar la mentalidad y comenzar a pensar en pesos con algún esquema que permita mantener el valor de nuestra moneda en el tiempo».

Otro factor que impactó en 2011 en el mercado local, y que fue determinante sobre todo para las grandes inversiones, fue la crisis internacional. Daniel Salaya, presidente de Salaya Romera, lo explica: «No puede negarse que las últimas turbulencias alteraron el magnífico año inmobiliario. En especial, las operaciones ya iniciadas con ingresos de fondos del exterior o con créditos hipotecarios. Ante las novedades económicas del país y del exterior, una parte del mercado opina que hay que vender y flexibilizar precios, y otra parte opina exactamente lo contrario», señaló. También, según su visión, están los que piensan que a las crisis hay que pasarlas estando líquido, mientras otros creen que el dólar billete en caja de seguridad pierde valor, no tiene renta y genera temores. Eso sí, quienes abonan una u otra teoría coincidieron en retirar sus depósitos en dólares. «Estimo que a partir de marzo o abril el mercado tomará impulsos renovados. Tal vez con más energía que estos últimos años», concluyó.

En este mercado, las proyecciones sobre cómo estará el tipo de cambio son también determinantes. Para Mariano Oppel, presidente de la inmobiliaria que lleva su apellido, «el mercado estará muy demandado aunque más selectivo. Por un lado, el dólar más alto, que implica indirectamente un aumento de precios, empujará los mismos hacia abajo, pero, por el otro, la búsqueda de tranquilidad, seguridad y por sobre todo la necesidad de conservar el poder de compra de los ahorros mantendrán fuerte la demanda de propiedades».

Roberto Tizado, presidente de la firma homónima, cree que la situación del mercado «dependerá de cómo quede la variable dólar en relación con los costos internos. Si el Gobierno presenta un plan económico que decididamente ataque la inflación y el gasto público, y genere credibilidad, eliminando la incertidumbre, el mercado retomará su ritmo de crecimiento y evolucionará favorablemente, con estabilidad de precios en dólares, debido a que los costos acompañarán la actualización del valor de la moneda norteamericana».

En cambio, Daniel Obetko, director comercial de Soldati Propiedades, cree que «más allá de algunos probables vaivenes por la volatilidad de los mercados mundiales que hará que 2012 sea un año con una mayor cuota de incertidumbre, no son esperables cambios importantes en los precios de los inmuebles en la Argentina, porque no tenemos ni sobrestock ni endeudamiento».

Mariano Galeazza, CEO de Winterra Propiedades e Inversiones, piensa que los precios «pueden permanecer estables con una pequeña tendencia al alza si la inflación de costos sigue superando la apreciación del dólar. La oferta de nuevos desarrollos podría verse disminuida a partir de la caída en la rentabilidad de los proyectos, principalmente de aquellos desarrolladores que no sean integrales, contribuyendo a la tendencia alcista de precios».

En esa línea se manifestó Andrés Brody, de Brody Friedman: «Esperamos algún pequeño ajuste en el tipo de cambio para evitar que suceda lo que vivimos los últimos dos años: un alto encarecimiento en dólares en nuestros costos».

Mientras, Gastón Matera, gerente de la inmobiliaria Bullrich Palermo, aseguró que «si el tipo de cambio, sea cual fuere, es previsible y las diferencias entre el oficial y el blue se acercan, el mercado se acomodará a esa realidad y planificará en base a las variables. Pero no nos olvidemos de que los proyectos inmobiliarios son a dos, cinco años vista, y la clave es la previsibilidad. La gente que invierte tanto dinero a mediano plazo quiere tranquilidad de lo que va a suceder». n