El mercado inmobiliario apuesta a más

Facilitar el acceso de la clase media al crédito hipotecario sigue siendo la gran asignatura pendiente. Según algunos protagonistas del mercado de real estate, sólo una decidida intervención pública puede acelerar una solución.

Los principales protagonistas del mercado inmobiliario ven 2011 como un año de continuidad, sin serias caídas ni un boom del real estate como el que se registró antes de la crisis internacional. Los eventuales aumentos de precios en venta y alquiler -que no se esperan desmedidos- estarán dados principalmente por efecto de la inflación, que preocupa a desarrolladores por su impacto también en el costo de la construcción y de los terrenos.

Si no hay sobresaltos en la economía y si las previsiones de la producción cerealera se concretan, el gran desafío para que el año próximo el mercado local crezca plenamente es lograr un mayor desarrollo del crédito hipotecario. En esto coinciden los más de 50 martilleros, constructores y desarrolladores inmobiliarios consultados para este anuario de Ambito Financiero.

Alejandro Belio, director de operaciones de la desarrolladora TGLT, resumió la visión general para 2011. «El mercado seguirá el curso actual. No veo un estancamiento pero tampoco un fenómeno de boom», dijo. Coincidió Roberto Ledo, director de Bullrich Inmobiliaria: «El mercado seguirá creciendo paulatinamente como hasta ahora. Mientras la economía siga este rumbo seguirán ingresando dólares producto de la venta de commodities agropecuarios y el productor rural argentino es un histórico inversor en el real estate. Este es un mercado sólido y que creció en base al ahorro de los argentinos. Entonces, mientras no haya opciones más atractivas de inversión, seguirá creciendo el mercado inmobiliario».

También en el campo se basó otra operadora para brindar sus proyecciones para 2011. Alejandra Covello, titular de la inmobiliaria que lleva su apellido, explicó que «en este último año se han realizado en promedio la misma cantidad de operaciones que en el anterior pero con valores superiores en más de un 20%. Esto quiere decir que el mercado está estable, con valores que tienden a subir levemente y eso sumado al continuo ingreso de dólares por la actividad agropecuaria hace que las perspectivas para 2011 también sean buenas. Vamos a depender de la situación económica, pero entiendo que el movimiento va a continuar».

El impacto de la producción rural en el mercado inmobiliario es realmente importante tanto para los martilleros como para los desarrolladores. Por eso es positivo en vistas a 2011 un dato que aporta la consultora CDI en su último informe: «El complejo cerealero alcanzó en septiembre un ingreso acumulado de divisas de u$s 18.955 millones, con un aumento del 32,4% respecto del mismo período del año anterior, cifra que es un 27.7% superior al acumulado en el mismo mes de 2007. Se encuentra apenas un 2,4% por debajo del récord de facturación en 2008. «Es decir que el campo está muy cerca de superar el máximo de ingresos acumulados alcanzados en la mejor época que tuvo este mercado», concluye CDI.

Otro de los temas que marcan los principales operadores inmobiliarios para visualizar cómo se encontrará el mercado el año próximo es la inflación. Las consultoras privadas aseguran que 2010 cerrará con una suba de precios -con su consecuente impacto en los valores de la construcción y en parte de los terrenos- en un 25%.

La tendencia con los emprendimientos es positiva pero estará muy vinculada a lo que pase con la inflación. Por lo tanto el comprador estará cada vez más resistente a comprar al costo y los desarrolladores deberán evaluar sus precios y tener políticas de comercialización graduales para chequear las divergencias de los precios versus los costos.

ALTERNATIVAS

«Será un año en el que reaparecerán los grandes emprendimientos y la financiación directa de los desarrolladores para motorizar las ventas en otro segmento diferente al premium, que de todas maneras tendrá concentrada la mayor parte de los emprendimientos porque es el único segmento que permite a los desarrolladores ponerse a resguardo del aumento de los costos en dólares y validar las altas incidencias de la tierra», explica detalladamente Daniel Obetko, director comercial de Soldati Propiedades. Continuó este razonamiento Martín Rodríguez Etcheto, director de Creaurban y Project Manager de Art María: «Los dos grandes condicionamientos que tenemos para generar nuevos emprendimientos son la suba de los costos de la construcción y el precio de los terrenos. En la medida que estas dos variables se puedan controlar el mercado todavía puede aprovechar la inercia de los últimos años y seguir generando nuevos emprendimientos. El costo de la construcción no es una variable que pueda modificar el mercado, pero sí el valor de los terrenos. Si éstos se adaptan a la realidad de los costos versus los precios de venta del mercado, sería una opción para hacer más viable la generación de proyectos». En ese sentido, Susana Giovinazzo, directora de Raghsa (que entre sus emprendimientos cuenta con las torres Le Parc) aclaró que hay un riesgo y a la vez un desafío: «Habrá que equilibrar el nivel de costos y precios de venta sin afectar la calidad del producto, de modo de evitar una mayor disminución del margen de utilidad».

La mirada sobre la evolución del mercado en cuanto a nuevos emprendimientos es igualmente positiva. «Habrá nuevos desarrollos en 2011, se va a seguir desarrollando el mercado ya que este año hubo mucha demanda de terrenos. Las consultas de desarrolladores excedieron la cantidad de terrenos que están disponibles. Se suma además que cada día hay más gente interesada en invertir en real estate tanto por la financiación como porque es una buena forma de ahorrar, porque el ladrillo siempre es rentable, por las posibilidades de venderlo y sacar una diferencia, y porque también se puede alquilar», explicó Leandro Korn, director de emprendimientos de Korn Propiedades.

Por su parte, Alberto Spanier, desarrollador de Nordelta Centro Comercial, agregó que realmente habrá «una importante oferta de propiedades ya que son muchas las obras en ejecución y los proyectos por comenzar».

Si bien este panorama es compartido para la primera mitad de 2011, también hay quien indica que llegarán unos meses de cautela después de junio. «Puede ser que haya una meseta durante el mes de las elecciones pero será más por una cuestión política que económica. Nuestra empresa, por ejemplo, tiene planeados lanzamientos en todos los segmentos: un edificio de oficinas en Martínez, un condominio en San Isidro y dos nuevos barrios en Nordelta y en Barbarita», aclaró Gonzalo Monarca, presidente del Grupo homónimo. Covello añadió que «la demanda en principio debido a la situación de inflación, y a la no alza del dólar, puede seguir fuerte hasta mediados del año que viene, siendo el tema eleccionario un lógico y notable argumento de suspenso que normalmente provoca recesión y genera malestar hasta que se sepan las nuevas políticas económicas y disipen las dudas». Coincidió Fernando Bellagamba, socio director de Bellagamba Marketing Inmobiliario: «El gran desafío para 2011 es generar previsibilidad y confianza en un año eleccionario».

Sobre esto también habló Sebastián Sosa, director general de RE/MAX Argentina: «Todo depende de lo que acontezca en el escenario político y confiamos en que nada raro ocurra, seguiremos viendo un crecimiento en el sector, siempre y cuando la gente tampoco encuentre mejores alternativas u otros entornos de inversión. En resumidas palabras, no creo que sea muy diferente a lo que hemos visto en 2010. Creo que se seguirá construyendo para el mismo sector y difícilmente serán inmuebles accesibles para los que más están buscando». Aunque con algunas variantes dependiendo del tipo de emprendimiento, de la ubicación y del segmento, las perspectivas para los precios son de una leve suba, en línea con la evolución de la inflación. «Los emprendimientos nuevos seguramente sufrirán las alteraciones en los porcentuales que experimenten tanto la mano de obra como el costo de los materiales. Los precios de los alquileres y las unidades usadas no sufrirán demasiados sobresaltos», resumió Diego Migliorisi, director de la inmobiliaria que lleva su apellido. Un poco más allá fue Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria: «Los precios mantendrán la tendencia alcista del último semestre de 2010, con segmentos diferenciados. Las unidades denominadas chicas serán las que absorban los mayores aumentos de precios y las de mayor metraje con un amesetamiento con leve pendiente hacia arriba, por lo que podemos esperar un año con operaciones sostenidas y un mercado firme. En cuanto a los alquileres, los valores van a acompañar la suba de los precios de las ventas, pudiendo llegar a aumentar hasta un 20% en unidades específicas y zonas preferenciales», relató.

La proyección de suba de precios cercana al 20% es compartida también por Héctor DOdorico, presidente de DOdorico Propiedades. «Los precios de las unidades en nuevos emprendimientos tendrán un incremento entre el 15% y el 20%, con relación a los valores actuales. En alquileres, el alza será de entre un 20% y un 25% para el año próximo.

Belio estimó que los valores de venta subirán acompañados por los costos de la construcción y que habrá más oferta de propiedades aunque «dentro de márgenes ajustados». Y Rodriguez Etcheto en cambio dijo que «los precios de compra se mantendrán estables con tendencia a la suba porque el mercado ya ha convalidado en los últimos 18 meses los valores actuales que a raíz que la crisis internacional no se han modificado, por lo que el próximo año deberían ajustarse hacia arriba». En cuanto a los alquileres, el director de Creaurban aseguró que «deberían mantener una cierta paridad con la inflación y en los inmuebles premium deberían recuperar terreno ya que son los que más sufrieron la poscrisis».

La mejora en el acceso al crédito, sobre todo para la clase media, sigue siendo el año próximo el mayor desafío que encuentra el mercado. Si bien en 2010 se amplió la oferta de préstamos hipotecarios (incluso algunos de hasta 20 años con tasas fijas), la relación entre la cuota y el ingreso de las familias sigue siendo un condicionante negativo. Sosa dijo que en verdad el desafío no debería llamarse «crédito» sino «clase media». «En la Argentina la compra de una vivienda es para el sector de mayor poder adquisitivo, el resto no tiene posibilidades hasta que no aparezcan los préstamos hipotecarios. Para lo cual la inflación es una traba y la falta de crédito es otra. En cuanto se encuentren opciones para la clase media seguramente la oferta acompañará la demanda y el mercado notará esos cambios, seguramente se volviéndose más dinámico», explicó.

En esa línea continuó Ledo, aunque mencionó la intervención directa del Estado: «El desafío para el mercado tiene que ver con lo político y es que hoy sólo se construye para el 7% o el 8% de la población. Hay una enorme cantidad de gente insatisfecha y es necesario empezar a construir viviendas para la clase media. Lo único que podría activar esas construcciones es subsidiar la compra de bienes inmuebles», dijo.

Hernán Oppel, director de la firma Oppel Propiedades, dijo en cambio que el gran desafío «será seguir creciendo a los niveles de los últimos años. Y ser creativos en términos de productos nuevos y distintos para ampliar el mercado y atraer más a los inversores». Montes también señaló otro objetivo importante además del crédito: «Se está empezando a construir con conciencia ambiental. Algunos edificios están tratando de hacerse con sistemas de ahorro de energía o construcciones sustentables para el cuidado ambiental», advirtió.

Ricardo Weiss, director de Weiss SZtryk Weiss, señaló que «cuidar la competitividad a rajatabla, que el Gobierno actue como el de un buen padre de familia, apuntar a un país moderno dando pero exigiendo» debe ser uno de los objetivos. Y aún con estas consideraciones, Covello dio una conclusión ilustradora: «Los desafíos para el año próximo son varios, por ejemplo buscar y desarrollar nuevas zonas. Pero la inversión privada necesita acompañamiento del Estado en servicios y equipamiento; en algún momento generar créditos hipotecarios. Lamentablemente al no existir créditos con intereses lógicos y cuotas afrontables, los jóvenes profesionales que no tienen ayuda de sus padres, ni sueñan con acceder a una vivienda». n