Hay u$s 800 millones en obras de edificios premium

• Refugio de inversores contra dólar bajo e intervencionismo K

Edificios de oficinas y residenciales son auge para inversores que no gustan de precios máximos ni intervenciones.

Un habitual inversor en proyectos inmobiliarios «triple A» recibió el llamado de un desarrollador, proponiéndole entrar en la preventa de su futuro complejo de torres de lujo. El inversor reunió a cinco amigos, también interesados en el proyecto, y una semana más tarde devolvió el llamado al desarrollador. «Te compramos diez departamentos», cada unidad costaba «en el prepozo» (o sea, antes de demoler siquiera la edificación anterior) cerca de medio millón de dólares. La respuesta que le llegó del otro lado del «blackberry» lo dejó helado: «Lo siento, che... Todo lo que teníamos para preventa nos lo sacaron de las manos; no nos queda nada...».

El fenómeno viene repitiéndose en casi todos los emprendimientos de lujo que se anuncian en barrios como Belgrano, Palermo, Barrio Norte/Recoleta o Puerto Madero: la avidez de los inversores por unidades de u$s 2.500/3.000 el metro cuadrado desafía la capacidad de asombro, sobre todo después de un año más que complicado para muchos sectores.

Un cálculo que circula en el mercado habla de obras en marcha por casi u$s 800 millones sólo en el segmento más alto del mercado. La cuenta es sencilla: levantar un metro cuadrado de esas características ronda los u$s 2.000 entre terreno y construcción, y hoy hay unos 400.000 m2 entre oficinas y residenciales en distintos grados de avance.

La explicación de este fenómeno parece ser bicéfala:

en el mundo lo que se obtiene por inversiones financieras es muy poco atractivo, y hoy es más tentador dejar la plata en el país y en ladrillos que sacarla a algún paraíso fiscal;

las inversiones inmobiliarias parecen estar a salvo de la vocación intervencionista del Gobierno K; al menos hasta ahora Néstor Kirchner y su escudero Guillermo Moreno no sintieron la pulsión de fijar precios máximos a las torres con amenities (piscinas, canchas de tenis, saunas, etc.) o a las oficinas «inteligentes».

Seguramente por eso los proyectos «triple A» surgen como hongos por las zonas más caras de la Ciudad. «La mayoría de los compradores son inversores que apuntan a alquilarlos o venderlos haciendo una diferencia. También mucha gente del interior, con ganas de tener un 'pied-a-terre' en Buenos Aires», dice Rafael Aruguetti, miembro del grupo Deinar que está a punto de iniciar la obra grande en el Palacio Bellini.

Se trata de un complejo que será el vecino del histórico Palacio Los Patos, en Cabello y República Siria. Pese a que tenían autorización para hacer dos torres, decidieron levantar un solo bloque de diez plantas «enrasado» con el vecino.

«Tendrá un appart-hotel, 220 unidades de vivienda, locales en planta baja, oficinas y un garaje. ¿Cómo nos fue en la preventa? Colocamos la casi totalidad de las unidades residenciales...», cuenta Aruguetti.

Curiosamente, ese terreno fue de RAGHSA, la desarrolladora que «inventó» la marca Le Parc. Su CEO, Héctor Salvo, explicó que «lo vendimos porque no era una zona para levantar un Le Parc. Hoy quizás lo tomaríamos porque terrenos para esa marca ya no quedan, y estamos buscando tierras para lanzar una segunda marca, que será 'premium' pero en otra escala».

Cabe apuntar que RAGHSA, cuyo principal accionista es Moisés Khafif, está levantando la megatorre Madero Office, en el extremo norte del Dique 4, que tendrá 30.000 m2 de oficinas. «La mitad ya fue alquilada por el Standard Bank; por el otro 50% estamos negociando con varias empresas de primera línea», adelanta Salvo. La entidad financiera deberá dejar el que fue el edificio del BankBoston porque uno de sus dueños actuales, el Grupo Techint, mudará parte de sus oficinas allí y no les renovará el contrato. La otra mitad del edificio es de IRSA.

Otro megaemprendimiento será el del grupo TGLT, que encabeza Federico Weil, sobre los terrenos que hoy ocupa el correo privado OCA en el Bajo Belgrano. Allí se harán dos torres con amenities, y la preventa supera los u$s 2.500 el m2.

«Pasa que quedan pocos terrenos buenos en la Capital, y no hay más remedio -si uno quiere construir- que pagar lo que se pide. Y hoy eso significa u$s 1.000 de incidencia por metro cuadrado», explica Mario Silberstein, titular de la inmobiliaria Gama.

Dado que el costo de la construcción también sube, el valor base de un metro cuadrado «premium» no baja de los u$s 2.000, a pesar de lo cual los inversores se pechan por comprar.

Otro proyecto que arrancaría en el corto plazo es el largamente postergado desarrollo del terreno de Santa Fe y Scalabrini Ortiz, comprado por Coto hace más de un lustro. Marcelo Battaglia, vocero de la cadena de supermercados, dijo que efectivamente estaban a punto de cerrar con un fondo para hacer en conjunto «un complejo habitacional y de oficinas, y un híper en el frente del terreno», pero declinó identificar al futuro socio. «Hay varios proyectos en danza; estamos a punto de cerrar y la obra avanzaría en poco tiempo más», agregó.

Javier Dborkin, que tiene en marcha dos proyectos en Belgrano y encabeza el fondo Boston, atribuyó el boom de inversiones inmobiliarias a que «cuando el dólar está quieto tres meses, los inversores se ponen nerviosos y casi irremediablemente caen en los ladrillos».

En la zona de Libertador «del otro lado del túnel» hay tres terrenos en los que también se levantarán oficinas: dos de ellos corresponden a estaciones de servicio Shell -que sigue yéndose del país «con cuentagotas»- y un tercero (comprado por el grupo BW que encabeza Ariel Wasserman) en la esquina de Pampa, que fue una sucursal del Banco Itaú. Como se ve, en el mercado inmobiliario «premium» argentino sigue cumpliéndose el axioma de que toda oferta encuentra su demanda.