Inmuebles: resisten dueños y precios caen sólo un 1,5%

• Alza del dólar “blue” no generó desplomes (sí en la renta de los alquileres)

Pese a la suba del dólar "blue", los propietarios han defendido los valores de los inmuebles en términos de la divisa norteamericana. Así resulta de un índice elaborado por empresarios del sector inmobiliario en el que se observa que en el último año los precios de venta de los departamentos en Buenos Aires cayeron sólo un 1,5%. En tanto, los alquileres tuvieron una suba interanual del 22%, variación que se ubica por debajo de mediciones privadas de inflación (el índice que publica la oposición en el Congreso acaba de dar casi un 40% en los últimos doce meses. De esta forma, la renta de los alquileres se encuentra en un piso histórico.

Frente a la diversidad que muestran los precios y ante la necesidad de contar con una "referencia cierta", la Cámara Inmobiliaria Argentina dio a conocer mediciones dentro de lo que dio en llamar Indice.CIA. Al respecto, el arquitecto Marcelo Satulovsky, director de Investigaciones FEDI-CIA (la Fundación de la Cámara Inmobiliaria) señaló a Ámbito Financiero que, mes a mes, el índice mide la variación del promedio de precio de la oferta publicada de departamentos en Buenos Aires, con vistas a poder replicar paulatinamente el proceso sobre diferentes plazas del país.

Medición

La toma de datos y el procesamiento inicial (en orden a 100.000 casos/mes) se distribuye en función de las diferentes tipologías, se depura, y se referencian los valores a la ponderación que surge de una canasta base. Los datos que se toman respetan las condiciones de mercado, es decir, la oferta es en dólares para la compra-venta, y los valores de alquiler son referenciados en pesos corrientes.

Así, entre junio de 2013 y mayo de 2014, el Indice.CIA que mide los precios de los departamentos en dólares registró una caída acumulada del 1,5% para el valor unitario de la oferta de departamentos en venta en dólares en la Ciudad de Buenos Aires. Con leves oscilaciones, los valores se mantuvieron virtualmente estables hasta enero 2014. Luego de las medidas monetarias adoptadas a finales de aquel mes, y hasta abril inclusive, el nivel de precios se mantuvo en un escalón inferior (en torno al -3%), recuperando terreno en mayo, a instancias de un tipo de cambio inmovilizado y una inflación persistente. La disponibilidad de cocheras alcanza apenas al 9% de las unidades de 2 ambientes y 6% de los monoambientes. Cabe indicar que estas construcciones fueron llevadas a cabo en la última década, en coincidencia con la intensa producción automotriz.

En lo que hace al valor de los alquileres en pesos, la serie anual mostró un comportamiento prácticamente constante al alza. La nota destacada estuvo también en mayo, cuando el nivel de suba se acelera -se registró un incremento del 6,4% en un solo mes, para totalizar un aumento del 22,2% por arriba del nivel de junio de 2013. Pese a los problemas de los inquilinos para afrontar el pago de los alquileres, cabe señalar que la renta inmobiliaria hoy se encuentra en un piso histórico -4,15% anual con relación al valor del inmueble-, equivalente a menos de la mitad que en los 80 y 90, y más del 20% por debajo que el promedio de la última década (un 5,3% para el ciclo 2002/2011).

Salarios rezagados

Las posibilidades de adquirir vivienda se reducen mientras "la distancia entre el valor de la vivienda y la capacidad de compra de la gente se agranda", advierte la Cámara. Asimismo, señala que "la dinámica de la cadena de valor inmobiliaria se reduce y la canalización de fondos hacia la economía real se paraliza". En efecto, la última medición oficial sobre el costo de la construcción muestra un fuerte repunte del 7,5% sólo en el mes de abril. En este sentido impactó el 11,6% de suba en la mano de obra, como resultado de las negociaciones paritarias. Pero también subieron los demás componentes de este índice, dando lugar a una suba interanual acumulada de casi el 34%. Según el índice Cámara Argentina de la Construcción, desde enero de 2002 los costos se multiplicaron casi 18 veces. De esta manera, las posibilidades de acceso a la vivienda se reducen. Según un trabajo elaborado por el Banco Ciudad a fines del año pasado, se necesitan 55 sueldos para comprar un monoambiente, 17 salarios más que los que se precisaban hace dos años, cuando se implementó el cepo al dólar.

Los especialistas señalan que cuando crece la cantidad de salarios necesarios para adquirir una vivienda -como sucede ahora por el retraso de los sueldos respecto de la inflación-, naturalmente cae la cantidad de operaciones de compraventa de inmuebles en el mercado. En este contexto, no es casual que el Colegio de Escribanos informara recientemente que en el primer cuatrimestre del año se realizaron 8.930 escrituras, casi la mitad de las 17.327 que tuvieron lugar en el mismo período de 2011. Además de los costos, otro de los problemas es la falta de crédito. Según el informe del Banco Ciudad, el crédito a la vivienda en la Argentina apenas representa el 1,7% del PBI. Este porcentaje representa menos de la mitad que en Brasil y en Perú, en donde se ubica por encima del 4%; y sólo una décima parte de los niveles de Chile y Panamá, en donde es cercano al 20%.