Mitos y realidades del drama de la vivienda (y el crédito) en el país

En las principales áreas urbanas del país hay aproximadamente 7,7 millones de hogares (11 millones en el total del país), de los cuales el 71% es propietario de su vivienda, el 18% alquila y el restante 11% vive en viviendas ocupadas, con o sin permiso. Para cualquier observador llama la atención que en la Argentina haya tantos propietarios cuando el crédito hipotecario nunca alcanzó relevancia en al menos los últimos 30 años. La mayor actividad crediticia en préstamos para la vivienda se alcanzó hacia finales de la década de los noventa, cuando el monto total alcanzó el 4% del PBI. En la actualidad, creciendo al 15% anual en los últimos cinco años, esta relación es apenas del 1% del producto.

La ausencia de crédito hipotecario provoca que las familias jóvenes retrasen la compra hasta poder conseguir el ahorro suficiente y alguna fuente alternativa de préstamo. Pero mientras tanto, viven en la casa de algún familiar con problemas de hacinamiento o, más frecuentemente, compran su vivienda, que dista de encontrarse en condiciones óptimas, para ir mejorándola a través del tiempo. Esto explica que la tasa de propiedad (i.e. porcentaje de dueños) sea elevada, aun entre las familias de bajos ingresos, pero no así la «calidad» de la vivienda, característica que aumenta con el ingreso del hogar. Esto es, las familias más pobres que son propietarias tienen su casa, pero de muy baja calidad, en lo material y en los servicios básicos disponibles (agua potable, saneamiento, transporte, etc.). Al mismo tiempo, el porcentaje de familias que alquilan aumenta con el ingreso del hogar, por lo que los pobres son un porcentaje menor de inquilinos, aunque también en condiciones más que precarias.

¿Cuál es el efecto de los planes de vivienda del Estado? Cuando se analizan los números de la política habitacional, a través del FONAVI y últimamente por medio de los Programas Federales (PF), se observa que en promedio se construyeron 32.300 unidades desde 1976 y cerca de 40.000 viviendas desde 1993. En total, 1.100.000 viviendas a través de programas estatales, el equivalente a casi el 10% del total existentes en el país.

Pero si este número resulta llamativo, compárese la producción anual de estos programas, 40.000 viviendas, con la cantidad de nuevos hogares que se forman y con la depreciación del acervo. En efecto, anualmente se requieren para cubrir esta demanda aproximadamente entre 210 mil nuevas unidades, de las cuales el 19% es provisto a través de la política pública (casi el 25% en períodos de elevada producción estatal).

Un sistema de provisión de esta magnitud debería satisfacer a los hogares más pobres en forma más o menos razonable. Sin embargo, si las viviendas provistas por el sector público no alcanzan el objetivo de hogares de bajos ingresos, los más vulnerables económicamente también son los que más sufren esta mala focalización.

¿Por qué se focaliza mal, dirigiéndose gran parte de las viviendas del FONAVI y de los PF a hogares de ingresos medios o superiores? No todo es necesariamente la falta de transparencia en las adjudicaciones y otras «fallas» burocráticas, aunque una débil institucionalidad agrava este hecho. Un determinante importante es la demanda de la clase media por estas viviendas ante la falta de posibilidad de financiarlas privadamente. Es decir, la ausencia de crédito hipotecario desplaza a los pobres de los programas estatales.

La actual situación macroeconómica empeora aún más esta situación por dos motivos.

El primer motivo es que los activos financieros relativamente seguros del inversor promedio (p.e., plazos fijos, moneda extranjera), generan un rendimiento negativo en términos reales. Las tasas de interés no cubren la inflación y la moneda extranjera tampoco es percibida como atractiva en las actuales condiciones de apreciación real del peso. El resultado es que la compra de propiedades a los fines de inversión ha provocado un aumento de sus precios, siendo incluso superiores al período de mayor disponibilidad de financiamiento (1993-2000) en moneda constante y en dólares, provocando que la relación de precios de las unidades a los ingresos de los hogares se encuentre en un máximo histórico. Lógicamente, los más pobres son los más perjudicados por este cambio en precios relativos.

La segunda razón es que la elevada inflación provoca una tasa nominal para créditos hipotecarios que no baja de los dos dígitos. Cualquier simulación de ingresos requeridos para conseguir un préstamo hipotecario con una tasa de interés de dos dígitos deja afuera a más del 95% de la población. La baja de la tasa de interés al, por ejemplo, 6% permitiría que al menos el 15% de los hogares de mayores ingresos pueda acceder a un crédito hipotecario para comprar una vivienda .

En resumen, para hacer funcionar los programas estatales de vivienda en forma eficaz, esto es, que lleguen a los pobres, es necesario recrear un mercado de hipotecas. Condiciones necesarias son la estabilidad macroeconómica y, en un contexto inflacionario como el actual, la introducción de unidades ajustables, por ejemplo, por salarios o por el IPC. Mientras los hogares de clase media no resuelvan las posibilidades de acceso a la vivienda a través del financiamiento de mercado, difícilmente las viviendas de los programas estatales (fuertemente subsidiadas) lleguen a los más pobres.

Un paso adicional que podría aspirarse es a que los programas estatales también sean modificados en su mecánica básica de funcionamiento, hacia un sistema de subsidio a la demanda, adonde la familia beneficiada pueda elegir el tipo de vivienda que prefiere. El Estado se hace cargo de adjudicar el subsidio a los hogares más pobres, con distintos grados de asistencia según las necesidades, dejando la construcción, con su diseño y localización inclusive, en manos de empresas privadas.