Nueva York tienta a argentinos no sólo con departamentos

El crowdfunding se instaló dentro del mercado del real state norteamericano como una opción de financiamiento desde que la reforma impulsada por Barack Obama en el Jobs Act comenzó a abrir el mercado profesional inmobiliario a los pequeños inversores.

El término se va imponiendo como modalidad de financiamiento en el mundo y, aunque en el país ya cuenta con algunos antecedentes, la referencia más cercana puede emparentarse con los fideicomisos que constituyen los desarrolladores con aporte de quienes luego serán propietarios de esos inmuebles. Se trata del crowdfunding, que en una traducción bien amplia sería financiamiento popular. En los EE.UU. ya se transformó en una herramienta clave para que inversores pequeños accedan a la rentabilidad que ofrecen grandes proyectos de real estate y como mecanismo para financiar emprendimientos inmobiliarios.

El secreto es simple: la inversión está garantizada por un emprendimiento inmobiliario (a medida del gusto argentino), la tasa de retorno es similar a la que obtienen los bancos inversores (socios también en cada emprendimiento) y permite acceder al mercado inmobiliario estadounidense con un aporte mucho menor al que podría exigir la compra de un departamento.

Así, el sistema se abre como una opción de inversión en el exterior con alta rentabilidad lograda en algunos casos en plazos cortos para el mercado, por el término de ejecución de obras. El retorno varía de acuerdo con el proyecto en el que se invierta, pero existe un promedio de entre seis y ocho puntos que puede trepar en el caso de que el plazo de ejecución de las obras sea corto, como el desarrollo de AKA United Nations, uno de los hoteles de larga estadía donde las obras se llevan adelante con financiamiento reunido por Prodigy Network.

Dentro del mercado estadounidense PN el crowdfunding multiplicó en los últimos años la cantidad de obras en desarrollo. En este caso, el objetivo no fue sólo Manhattan, donde aprovecharon el boom inmobiliario en el sur de la isla con la reconstrucción del nuevo World Trade Center y sus alrededores (ver nota aparte), sino también con inversiones en Bogotá, donde ya construyeron un hotel y participan en el desarrollo de una torre de 66 pisos.

¿Cómo funciona, entonces, esta variante de inversión? Los requisitos de inversión son simples y está claro, como explica desde el principio Rodrigo Niño, CEO y fundador de Prodigy Network, la existencia de internet y la capacidad de publicitar y transparentar las operaciones fueron clave para el desarrollo del crowdfunding.

De esa forma, desde la oferta de posibilidades de inversión hasta la documentación para registrarla y la información sobre la marcha de los proyectos se realizan vía web con firma digital. El control de la inversión se realiza a través de una tercera entidad, externa a Prodigy Network, a los desarrolladores del emprendimiento inmobiliario y hasta a los bancos que financian también parte de esas obras. Hay una diferencia, justificada en la cercanía y las facilidades de llevar adelante la inversión, entre quienes participan de los emprendimientos desde fuera y dentro de los EE.UU. Para los inversores externos el monto mínimo de participación es de u$s 50.000, mientras que los locales pueden hacerlo sumando desde u$s 10.000 en adelante.

Está claro que esos límites están muy por debajo del costo que un inversor argentino puede tener si pretende ingresar en el mercado del real estate estadounidense a través de la compra, por ejemplo, de un departamento.

En el mercado inmobiliario de Nueva York y Miami, la Argentina no es una referencia más, sino un objetivo de los desarrolladores. Por ahora las restricciones al dólar hacen imposible la aplicación de un sistema de financiamiento como éste, aunque Niño insiste en que en los países donde no existe el crédito, el crowdfunding puede abrirlo, pero los argentinos son hoy el primer comprador latinoamericano de bienes raíces en Miami y disputan el primer puesto con los colombianos en Nueva York, un mercado de precios mucho más alto por m² (promedio por encima de los u$s 18.000), pero que vive un renacimiento de emprendimientos inmobiliarios.

El objetivo ideal de financiamiento del crowdfunding es la construcción o remodelación de hoteles de larga estadía y proyectos a gran escala, por ejemplo en emprendimientos comerciales. El modelo de inversión, entonces, permite tener acceso a proyectos inmobiliarios institucionales respaldados por un activo fijo, lo cual genera una protección adicional al inversionista ya que el capital siempre está manejado, por estatuto, por un tercer administrador de fondos.

Los activos que se eligen deben estar localizados en zonas premium: "Nosotros sólo invertimos donde aceptan financiar los principales bancos del mundo", explica Niño.

(*) Enviado especial a Nueva York