La ley 27.613 fue publicada el 12 de marzo de 2021. En su Título I se establecen beneficios para quienes inviertan en proyectos inmobiliarios. El Título II instrumenta la exteriorización de fondos no declarados que se destinen a la construcción. La reglamentación se plasmó a través del Decreto 244/21 y de la RG (AFIP) 4976. Resumiremos sus aspectos destacables de este régimen.
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Se entiende por proyectos inmobiliarios a las obras privadas nuevas. Alcanza a obras iniciadas a partir del 12 de marzo de 2021 y también a aquellas iniciadas con anterioridad, con un grado de avance inferior al 50%. A estos efectos, se deberá tener en cuenta la información presentada ante las autoridades edilicias y/o acreditar dicho porcentaje mediante un dictamen de un profesional matriculado.
Un primer beneficio es la eximición en el impuesto sobre los bienes personales del valor de las inversiones realizadas hasta el 31 de diciembre de 2022, desde que se efectivice la inversión y hasta la finalización de la obra, su adjudicación o la enajenación del derecho y/o la participación originados con motivo de aquella, lo que ocurra en primer lugar. Plazo máximo: Dos períodos fiscales.
El segundo beneficio consiste en el cómputo de un pago a cuenta también en el impuesto sobre los bienes personales, equivalente al 1% del valor de las inversiones en construcción de obras privadas nuevas.
Este pago a cuenta se computará por las inversiones realizadas desde el 12 de marzo de 2021 y hasta el 31 de diciembre de 2022. La norma dispone en qué períodos fiscales se computará el pago a cuenta (2020, 2021 y/o 2022, según corresponda.)
Otro beneficio muy importante se otorga a los titulares de inmuebles o de derechos sobre inmuebles. Los mismos gozarán del diferimiento del pago del ITI o del Impuesto a las Ganancias, según corresponda, cuando se configure el hecho imponible por la transferencia y/o enajenación.
Las transferencias o enajenaciones comprendidas son las ocurridas desde la vigencia de la ley y hasta el 31 de diciembre de 2022, siempre que se destinen a proyectos inmobiliarios. El inicio de los mismos deberá producirse en un plazo máximo de dos años, contados a partir de la transferencia o enajenación.
El pago del impuesto procederá en el momento o período fiscal en que los titulares: a) perciban una contraprestación en moneda nacional o extranjera, b) cedan o transfieran a cualquier título la participación, derechos o similares que hubieran recibido como contraprestación, c) se produzca la finalización de la obra o d) se adjudique la unidad que hubieran recibido como contraprestación; lo que ocurra en primer lugar.
Para determinar la base imponible en Ganancias, se considerará el costo de adquisición actualizado por IPC desde la fecha en que se produjo la adquisición, y/o desde la fecha en que se haya realizado la construcción y/o cada una de las mejoras, hasta la fecha de la transferencia y/o enajenación. Al respecto, no aplica el Art. 10 de la ley 23.928. Es decir que se admitiría actualizar el costo desde las respectivas fechas de origen.
Se podrá declarar ante la Administración Federal de Ingresos Brutos la tenencia de moneda extranjera y/o moneda nacional en el país y en el exterior, que no hubiera sido declarada con anterioridad al 12 de marzo de 2021.
Los fondos incluidos en la declaración voluntaria deberán depositarse en una cuenta especial (CECON. AR), en entidades comprendidas en la ley N° 21.526. Plazo: 120 días desde la vigencia de la ley (vence el 9/07/2021).
Estos fondos deberán afectarse únicamente al desarrollo de la inversión de proyectos inmobiliarios.
Impuesto especial: Tasas aplicables según la fecha de ingreso de los fondos a la cuenta CECON. AR:
Ingresados desde el 12/03/21 y hasta el 10/05/21: 5%.
Ingresados desde el 11/05/21 y el 09/06/21: 10%.
Ingresados desde el 10/06/21 y hasta el 09/07/21: 20%
Tipo de cambio a aplicar para la determinación del gravamen: TC comprador del BNA a la fecha del ingreso de los fondos a la cuenta especial
Los sujetos que efectúen la declaración voluntaria de moneda extranjera y/o moneda nacional, no estarán obligados a informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos la fecha de compra de las tenencias ni el origen de los fondos con las que fueran adquiridas, y gozarán de los siguientes beneficios por los montos declarados:
Quedan liberados de toda acción civil, comercial, penal tributaria, penal cambiaria, penal aduanera e infracciones administrativas que pudiera corresponder.
Quedan eximidos del pago de los impuestos que hubieran omitido declarar (Ganancias, Salidas no Documentadas, IVA, Bienes Personales, etc.), respecto de la materia neta imponible que corresponda.
No se aplicará la presunción sobre incrementos patrimoniales no justificados que establece la ley 11.683.
¿Facturas apócrifas?: No están excluidas en la ley, por lo que podrían regularizarse.
El Decreto 244/2021 aclara que quienes efectúen la declaración voluntaria de tenencias no declaradas, no podrán acceder a los beneficios contemplados en el Título I.
Los sujetos que exterioricen fondos no declarados al 12 de marzo de 2021, podrán afectarlos a cualquiera de los siguientes destinos:
a. Mantenerlos depositados en su moneda de origen.
b. Vender la moneda extranjera en el Mercado Libre de Cambios.
c. Aplicarlos transitoriamente, y por única vez, a la adquisición de títulos públicos nacionales, para su posterior venta con liquidación, exclusivamente, en moneda de curso legal. La venta con liquidación deberá efectuarse dentro del plazo que establezca la CNV.
Todos los fondos declarados deberán afectarse a inversiones en proyectos inmobiliarios con anterioridad al 31/12/2022.
Se crea un Registro para que el desarrollador, constructor, etc., comunique el tipo de obra, la aprobación del permiso de obra, su grado de avance y cualquier otro dato que la AFIP estime pertinente.
La AFIP implementó el “Registro de Proyectos Inmobiliarios” (“REPI”) a los efectos de informar las obras privadas beneficiadas por el régimen de promoción.
Están obligados los desarrolladores, constructores, vehículos de inversión, etc. Una vez ingresados los datos e información pertinente, y de resultar aceptada la transacción, el sistema generará un “Código de Registro de Proyecto Inmobiliario (COPI)” y emitirá la correspondiente “Constancia de Registración de Proyecto”.
Para usufructuar los beneficios de exención y pago a cuenta de bienes personales y de diferimiento en el pago de ganancias, el inversor deberá consignar en la declaración jurada correspondiente, el o los “COPI” que a tal fin le provea el desarrollador, constructor o vehículo de inversión. También deberán informar los “COPI” y las inversiones realizadas quienes exterioricen fondos no declarados.
Ausencia normativa sobre la forma o posibilidad de aplicar el beneficio de la exención en bienes personales para inversiones indirectas (fideicomisos, sociedades.)
¿Las inversiones en terrenos sobre los cuales luego se efectúen las obras están beneficiadas? Entendemos que sí porque formarían parte de un proyecto inmobiliario, aunque no esté dicho expresamente en la norma.
Debería aclararse qué significa que quienes exterioricen moneda extranjera pueden aplicar dicha moneda transitoriamente, y por única vez, a la adquisición de títulos públicos nacionales, para su posterior venta con liquidación. Normalmente las inversiones en construcción se van realizando a lo largo del tiempo y no por única vez.
Por último, el lapso para poder “blanquear” a la tasa del 5% fue insuficiente. Todos los plazos para exteriorizar fondos no declarados deberían prorrogarse por ley, contemplando también la situación provocada por la pandemia.
(*) Especialista en Tributación (UBA.) Consultor Tributario.
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