Alquileres aún tienen margen para subir más

En los últimos dos meses, el alquiler promedio de las propiedades residenciales que se mide a través del IPC creció 1,3%. Sin embargo, a través de esos aumentos el alquiler sólo recuperó la caída transitoria 2001/2003, ya que su nivel es hoy el mismo que el de fines de 2001. A su vez, el precio de las propiedades (la materia prima de los alquileres) creció desde la devaluación alrededor de 190% en pesos. ¿Rendirá menos el alquiler de las propiedades en forma permanente o podemos esperar un aumento de la relación entre alquiler y precio de las propiedades?

Esta relación entre alquileres y precio de las propiedades no se mantiene estable, en particular durante períodos macroeconómicos volátiles. La información indica que a fines de la década del '80, es decir en momentos de desorden y alta inflación, esta relación era mucho más baja que la que se observó en la década siguiente. Con base 100 en el año 1999, el promedio de la convertibilidad fue 98,2, frente a sólo 20 en 1989/'90.

Desde el año 2002 la relación volvió a caer hasta representar hoy sólo 40% del promedio de la década pasada. ¿Estamos frente a un precio relativo más bajo de los servicios de alquiler? Hay diversos factores que sugieren que la respuesta es que tarde o temprano este precio relativo va a recuperarse, al menos en parte. Es más, probablemente ya se esté recuperando más rápido de lo que sugieren los índices de precios.

Por un lado, los alquileres se ajustan con rezago (los contratos no prevén ajustes, o lo hacen sobre la base de índices del pasado), de modo tal que en períodos de alta inflación la relación entre el alquiler y el precio de las propiedades puede no estar bien medida si se toman datos coincidentes (alquiler del mes de mayo, respecto del precio de las propiedades en el mismo mes de mayo). Si los alquileres se ajustan con algún retraso, digamos de un mes, entonces la relación alquiler/precio propiedad a fines de los '80 no era 20% de lo observado en la década posterior, sino casi 27%. Si el ajuste se rezaga tres meses, la relación sería casi 50% la observada en los '90. Pero cualquiera sea el rezago con que ajustan los alquileres, la relación entre estos precios ha sido más baja en los últimos tres años, y hoy llega al citado 40% de lo observado en los '90. Por lo tanto, y a menos que se sospeche de una burbuja en el precio de las propiedades, parece claro que hoy los precios de los alquileres están en un nivel histórico bajo respecto de cualquier período que se considere.

• Derrame

Un factor que puede explicar el bajo nivel de rentabilidad de las propiedades es la caída en las tasas reales de interés. Con tasas negativas sobre los activos financieros, se podría admitir que los alquileres también arbitran con rendimientos negativos. En este sentido, tasas negativas en los '80 y en la actualidad son consistentes con rendimientos bajos de los servicios de la propiedad. Este no es, sin embargo, un factor permanente: las tasas de interés eventualmente podrían «normalizarse», con lo que un aumento de los rendimientos financieros terminará por derramar en el rendimiento sobre otros activos.

Pero hay otros factores que deberíamos esperar contribuyan a un incremento de los servicios de alquiler: el estancamiento del crédito hipotecario (que aumenta la demanda relativa de alquileres respecto de la compra de propiedades), un menor crecimiento de la oferta de propiedades para segmentos medios y bajos, el aumento en la tasa de empleo y la recuperación de los ingresos reales de los empleados formales (que en este mercado pesan más) y, finalmente, el proceso de renovación contractual en un contexto de inflación cercana a 10% anual.

La forma en que el INDEC releva el precio de un servicio cuya vida promedio (la duración del contrato) es probablemente de dos años, retrasa el impacto de ajustes en los alquileres sobre el IPC. Esto explica parte del lento ajuste observado en alquileres en los índices de precios; si se quiere, el «verdadero» alquiler que se pacta en el margen es más alto que el precio promedio que incluye contratos viejos. Pero además, algunos contratos se renuevan introduciendo cambios que no se reflejan como aumentos del alquiler. Por ejemplo, cuando se pacta realizar refacciones total o parcialmente a cargo del inquilino, o cuando se decide que las expensas sean pagadas por el inquilino (si ese no era el caso).

En suma, cabe esperar una recuperación en los precios efectivamente pagados de los alquileres y una mayor incidencia de este rubro (los alquileres medidos) en el índice de precios.