Alquileres aún tienen margen para subir más

Esta relación entre alquileres y precio de las propiedades no se mantiene estable, en particular durante períodos macroeconómicos volátiles. La información indica que a fines de la década del '80, es decir en momentos de desorden y alta inflación, esta relación era mucho más baja que la que se observó en la década siguiente. Con base 100 en el año 1999, el promedio de la convertibilidad fue 98,2, frente a sólo 20 en 1989/'90.

Desde el año 2002 la relación volvió a caer hasta representar hoy sólo 40% del promedio de la década pasada. ¿Estamos frente a un precio relativo más bajo de los servicios de alquiler? Hay diversos factores que sugieren que la respuesta es que tarde o temprano este precio relativo va a recuperarse, al menos en parte. Es más, probablemente ya se esté recuperando más rápido de lo que sugieren los índices de precios.

Por un lado, los alquileres se ajustan con rezago (los contratos no prevén ajustes, o lo hacen sobre la base de índices del pasado), de modo tal que en períodos de alta inflación la relación entre el alquiler y el precio de las propiedades puede no estar bien medida si se toman datos coincidentes (alquiler del mes de mayo, respecto del precio de las propiedades en el mismo mes de mayo). Si los alquileres se ajustan con algún retraso, digamos de un mes, entonces la relación alquiler/precio propiedad a fines de los '80 no era 20% de lo observado en la década posterior, sino casi 27%. Si el ajuste se rezaga tres meses, la relación sería casi 50% la observada en los '90. Pero cualquiera sea el rezago con que ajustan los alquileres, la relación entre estos precios ha sido más baja en los últimos tres años, y hoy llega al citado 40% de lo observado en los '90. Por lo tanto, y a menos que se sospeche de una burbuja en el precio de las propiedades, parece claro que hoy los precios de los alquileres están en un nivel histórico bajo respecto de cualquier período que se considere.