Posibles recuperaciones para el sector de real estate en Estados Unidos

Las familias americanas han mostrado en los últimos años un incremento de las sumas de dinero abonadas en concepto de vivienda. En el año 2005, 34,5% de los dueños de una casa hipotecada destinaban 30% de su ingreso bruto en concepto de cuotas. Por otro lado, la suma destinada a alquileres representaba 30% del total de los ingresos de 46% de los arrendatarios. La carga de los costos de vivienda aumentó fuertemente durante el período 2000-2005. Al mismo tiempo durante ese período, el valor promedio de las viviendas tuvo un aumento de 32% aproximadamente, sin embargo, la dispersión en el valor del precio fue alta, por ejemplo, en San Diego se observó un incremento de 127,2%, el mayor aumento observado en ciudades con 65.000 o más residentes. Los Angeles y Nueva York experimentaron incrementos de similar magnitud, subiendo 110,2% y 79,1%, respectivamente.

Ya hacia el año 2006 se comenzaron a ver los primeros efectos de la desaceleración de aumentos de precios en el mercado de viviendas que luego se tradujo en una fuerte baja de precios y que tuvo impactos directos en otros sectores de la economía. En el plano de hipotecas, debido al contexto reinante de bajas tasas de interés las solicitudes de hipotecas en Estados Unidos subieron y las bajas de las tasas alentaron las operaciones de compra y refinanciación.

Todo ese contexto empezó a desencadenar lo que en estos últimos meses ha sido el factor de mayor volatilidad en los mercados, empezando por el sector de hipotecas subprime de alto riesgo y siguiendo por sus spillovers de desaceleración global de la economía norteamericana...   

¿Qué dicen los gráficos?

Si observamos la trayectoria del IYR -Ishare Dow Jones Real Estate Index- podemos observar una fuerte baja de precios en este Exchanged Traded Fund (ETF) desde un máximo cercano a 95 dólares, hasta los mínimos de 56,74 dólares de la semana anterior, ajustando en ese nivel 61,8% en recorte técnico de retrocesos de Fibonacci al rally observado desde el mínimo del año 2002 de 34.725 dólares. Este fondo usa una muestra representativa para seguir al índice que mide la performance del sector real estate del mercado accionario de Estados Unidos, incluyendo compañías de los sectores de holding de real estate, desarrollo y fondos de inversión en el sector de bienes raíces. El accionar registrado la semana pasada nos refleja además de sustancial volatilidad, el alcance de un nuevo mínimo a comienzos de la pasada semana en valores de entre 57 y 56 dólares, área desde la cual tuvimos una marcada recuperación que se extendiera hacia el final de la semana y a pesar del recorte visto el viernes, este accionar dejó conformada una señal técnica de llave de reversión alcista semanal, que como podemos observar en la gráfica semanal denota en términos de análisis técnico un antecedente de movimientos de recuperación o alzas de precios en este activo, por algunas semanas, e incluso, cuando la misma ha sido observada en forma bajista también ha antecedido semanas correctivas en el mercado de real estate. A saber si nos centramos en esas señales podemos ver una primera marca bajista en agosto de 2005 antecediendo un ajuste cercano a 20% en el precio de este ETF, a mediados de abril tuvimos una señal alcista que fue anulada luego de un proceso de recuperación lateral, en el año 2006, hacia comienzos de mayo con otra señal de llave de reversión bajista semanal y que implicara una caída de precios de 8%.

En noviembre del año pasado observamos una llave alcista semanal que permitió una recuperación de 15% del proceso de fuertes bajas que venía acumulando este activo, y culminó ese avance con una nueva señal de reversión semanal, implicando bajas del precios cercanas a 23% hasta el piso de la semana pasada que ha dejado conformada una nueva señal alcista en la gráfica semanal...   

¿Qué podemos esperar?

Técnicamente si nos trasladamos al corto plazo y hacemos un foco en el movimiento de recuperación de este plazo observado en la gráfica intradiaria de este activo, vemos que si la secuencia de recuperación iniciada en la zona de 56 dólares tiene soportes para los ajustes vistos este viernes pasado y en la apertura de esta semana de 63,3-63,00/62,5 dólares, los mismos aun podrían ser observados como ajustes parciales, y sólo quiebres de ellos nos llevarán a interpretar una corrección algo mayor, hacia 61,3/60,20 dólares, instancias que sólo en caso de ser perforadas dejarán vulnerable al piso de 56,74, nivel que se considera como soporte crítico para que la señal de reversión alcista semanal no sea perforada... por el momento, las resistencias más importantes se ubican en la zona de 66 dólares y serán unas superaciones de ese escollo respetado la pasada semana lo que pueda habilitar un movimiento de avance mayor, hacia 67,5-67,55 dólares de siguiente resistencia técnica, o incluso con rupturas de ese rango, hacia 69-70 y 71,4-72,00 dólares de escollos siguientes.

En resumen con estas señales de cambio de tendencia podríamos observar a pesar de la volatilidad reinante un escenario de mayor recuperación en uno de los sectores claves en el movimiento de los últimos meses del mercado accionario, eje del inicio de la incertidumbre actual y es bajo esta recuperación que podrían verse sustentadas mejores performances en el sector financiero, y en términos globales de los índices bursátiles en Estados Unidos, recortando parte de las fuertes bajas de las semanas previas; siendo sólo quiebres de esa zona de 56,74-56,65 dólares lo que anule directamente la señal observada en el sector de real estate. Veamos...