Alquileres: la nueva era de contratos, claves para inquilinos y propietarios, qué debe quedar bien aclarado

El DNU 70/2023 devolvió autonomía a las partes, cuáles son los puntos esenciales al firmar un nuevo pacto: cláusulas vitales, entrega y devolución del inmueble.

El propietario debe entregar la vivienda en óptimas condiciones de habitabilidad, con todos los servicios básicos operativos y sin deudas. Se aconseja un inventario detallado del estado y sus elementos para evitar futuros conflictos

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El DNU 70/2023 que derogó la ley de Alquileres de 2020 marcó un antes y un después en la dinámica de los contratos de alquiler en Argentina. Al eliminar artículos de leyes previas, el DNU restableció la autonomía de la voluntad de las partes, y permitió a inquilinos y propietarios una mayor libertad para acordar las condiciones de sus acuerdos. Esta nueva realidad exige una atención meticulosa a la redacción de cada cláusula. Además, la oferta, por ejemplo en CABA se expandió un 176,14%.

Hoy, aunque los precios ya no muestran la inercia alcista de hace 20 meses por la disminución inflacionaria, el valor de los alquileres sigue siendo un desafío para la economía familiar o individual. En CABA, un departamento de tres ambientes promedia los $550.000 en barrios como Villa Lugano, Villa Riachuelo o Balvanera (según Cabaprop del Colegio Inmobiliario porteño), y supera los $700.000 en zonas como Belgrano o Colegiales, a lo que se deben sumar las expensas.

Lucía Otegui, especialista en derecho inmobiliario, subrayó que el contrato de alquiler es, fundamentalmente, un acuerdo entre las partes. La abogada destacó la importancia de definir con claridad los siguientes puntos clave:

Para empezar, la identificación de las partes y del inmueble debe ser minuciosa. Nombres, apellidos, DNI y domicilios de quienes intervienen, junto con una descripción detallada de la propiedad, son pasos esenciales.

El plazo del contrato, con su fecha de inicio y finalización, se debe especificar sin ambigüedades. Respecto al precio, el monto inicial y la moneda de pago, ya sea en pesos, dólares o cualquier otra divisa, deben figurar de forma expresa.

Un aspecto crucial en este nuevo escenario es el período de actualización y el índice de actualización a aplicar. "Se debe señalar en el contrato cada cuánto se actualizará y cuál será la manera de ajustar el canon locativo", explica Otegui. Esto es vital para evitar futuras disputas sobre los montos a pagar.

El depósito en garantía es otro punto fundamental. Su monto, la moneda en que se abona y la forma de su devolución deben quedar claros. En cuanto a las garantías, ya sea una propiedad o recibos de sueldo, es imprescindible incluir toda la documentación actualizada que acredite su validez. Otegui incluso sugiere una cláusula sobre el reemplazo de garantía.

El destino del inmueble —si es para vivienda, uso comercial, entre otras opciones— es un factor a determinar. Otros detalles, como la posibilidad de venta del inmueble o la opción de compra por parte del inquilino, si se permiten mascotas y bajo qué condiciones, también deben estar descriptos con precisión.

Expensas, un tema delicado

La abogada enfatiza la necesidad de precisar cómo se asumen los gastos de servicios, impuestos y expensas. "Incluyo aquí el impuesto de sellos en Provincia de Buenos Aires", agrega. Las cláusulas sobre incumplimientos contractuales, la posibilidad de desalojo, el reclamo por daños y perjuicios, prohibiciones al inquilino, la entrega y acta de llaves, la entrega del inmueble, multas y mora, y los motivos de finalización del contrato son aspectos a detallar.

Otegui recomendó fijar la competencia judicial (a qué tribunales acudirán si es necesario) y las condiciones de la rescisión anticipada, la cual hoy equivale al 10% del saldo del canon locativo futuro. La inspección del inmueble por el propietario o persona autorizada, y la inclusión de domicilios electrónicos para notificaciones, cierran la lista de consideraciones. "Describir el estado en el que se entrega el inmueble, incluso con un inventario de elementos como anexo, es crucial al inicio del contrato", amplió.

Como debe entregarse el inmueble

Al momento de entregar la propiedad para alquilar, el propietario tiene la responsabilidad de asegurar que la vivienda se encuentre en óptimas condiciones de habitabilidad. Esto significa que todos los servicios básicos (agua, luz, gas, cloacas) deben funcionar correctamente y estar al día con sus pagos, sin deudas previas que el inquilino deba asumir.

Más allá de lo básico, resulta fundamental realizar un inventario detallado del estado general del inmueble y de cada uno de sus elementos. Este inventario debe documentar todo, desde el funcionamiento de griferías y luminarias hasta el estado de paredes, pisos, aberturas y cualquier mobiliario o artefacto que forme parte del alquiler. Se recomienda complementar esta descripción con fotografías o videos que respalden visualmente el estado inicial. Un acta de entrega minuciosa, firmada por ambas partes, evitará discusiones y conflictos al finalizar el contrato.

Reparaciones: ¿Quién Paga Qué?

Con el DNU 70/2023, la responsabilidad sobre el pago de expensas ordinarias y extraordinarias se determina por lo pactado en el contrato de alquiler. Lo mismo ocurre con el costo de reparaciones de cañerías, filtraciones o arreglos eléctricos.

"Hoy depende de lo acordado por las partes quién asume los costos", afirma Otegui. Por ello, la especialista sugiere expresar de forma clara y detallada quién se hará cargo de esos gastos. Incluso se puede prever una indemnización o compensación si una parte realiza gastos que correspondían a la otra.

Rescisión anticipada y protección ante incumplimientos

Las cláusulas sobre aumentos deben especificar el período de actualización y el índice. En cuanto a la rescisión anticipada, se debe pagar el 10% del canon locativo futuro, es decir, lo que resta del contrato desde la fecha de notificación hasta la fecha original de finalización.

Luego del agotamiento de oferta que se registró durante la vigencia de la Ley de Alquileres, ahora hay carteles en los edificios, algo que no era común hasta 2023

Para protegerse de incumplimientos o diferencias sobre el estado de la propiedad al finalizar el contrato, Otegui considera "clave desarrollar todos esos aspectos de forma preventiva en el contrato, a través de cláusulas que describan todo de forma detallada, clara y minuciosa".

Un acuerdo equilibrado

Un contrato equilibrado que brinde seguridad jurídica a ambas partes comienza con un asesoramiento previo. "Conversar todos los aspectos del contrato y cómo se desarrollan en el marco del DNU 70/2023 es una buena sugerencia", plantea Otegui.

El contrato debe ser completo, claro, preciso y detallado. Antes de la firma, ambas partes deben leerlo detenidamente y despejar todas las dudas. Luego, todos los intervinientes —propietario, inquilino y garante— lo deben firmar.

En la Provincia de Buenos Aires, Otegui agrega la importancia de realizar la declaración del Impuesto de Sellos en ARBA. Este trámite aporta fecha cierta al contrato y las partes acuerdan quién asume su costo.

Perspectiva inmobiliaria: autonomía y nuevos desafíos

Alberto Héctor Loyarte, corredor inmobiliario y experto en Real Estate, coincidió en que el DNU 70/2023 devolvió la autonomía contractual, pero también introdujo nuevos desafíos, como la rescisión de contrato, y el cálculo de indemnización.

La rescisión anticipada bajo el DNU no exige un plazo mínimo de preaviso, pero sí una notificación fehaciente mediante carta documento o correo electrónico (si el contrato lo prevé). Este paso es crucial para establecer la fecha de finalización y activar el cálculo de la indemnización.

Luego, se realiza una inspección conjunta del inmueble para documentar su estado y un acta de entrega de llaves con la liquidación de gastos y la devolución del depósito.

La indemnización para el inquilino es del 10% del saldo de los alquileres futuros desde la fecha de rescisión hasta la fecha original de finalización. Loyarte ejemplifica: "Si restan 8 meses de alquiler a $200.000 mensuales, el monto será $160.000 (8 × $200.000 × 10%)". El experto señala que el DNU eliminó el requisito de permanecer seis meses en el inmueble antes de rescindir, flexibilizando la movilidad del locatario.

Cuando el contrato incluye cláusulas de actualización del canon de alquiler (por inflación o dólar), el cálculo del 10% puede complicarse. Loyarte recomienda especificar si la indemnización se basará en el valor original o el actualizado de los alquileres restantes.

Consejos para un contrato sólido

Para ambas partes, la redacción detallada del contrato es fundamental. Loyarte resalta:

• Moneda y actualizaciones: Especificar la moneda de pago y el índice de actualización (IPC, ICL, tipo de cambio).

• Mantenimiento: Delimitar responsabilidades sobre reparaciones y mantenimiento periódico (techos, calefones, instalaciones eléctricas).

• Garantías: Definir el tipo de garantía (seguro de caución, garantía propietaria).

Para inquilinos, el experto recomienda documentar el estado del inmueble con fotos o videos al ingresar y exigir recibos de pago. Para propietarios, incluir multas por mora y mecanismos ágiles de resolución de conflictos, como la mediación.