Se achica la diferencia entre ambos modelos. Qué pasa con los precios, la rentabilidad y la demanda en CABA. Claves para propietarios e inquilinos.
Balcón con vista abierta en zona urbana: unidades con amenities y buena ubicación sostienen la demanda en alquileres temporarios, aunque con menor ocupación que en años previos
El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires entró en una nueva etapa de equilibrio. Tras años en los que el alquiler temporario parecía una opción claramente más rentable, hoy la brecha con el formato tradicional se redujo de forma significativa, con diferencias cada vez más finas y una ecuación que depende más del caso puntual que de una regla general.
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El cambio responde a varios factores: mayor oferta, menor dinamismo del turismo internacional, costos operativos más visibles y una recuperación del atractivo del alquiler permanente tras la desregulación. En este escenario, la decisión entre uno u otro modelo ya no resulta automática.
Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y de Zipcode, explicó que el diferencial de ingresos se achicó de forma concreta. Precisó: “Hoy el temporario ronda los u$s647 mensuales brutos, contra unos u$s575 del alquiler tradicional. Pero esa diferencia se reduce mucho cuando se descuentan limpieza, administración, comisiones, mantenimiento, reposición de muebles y vacancia”.
Ese fenómeno se observa con mayor claridad en unidades chicas, sobre todo monoambientes y dos ambientes en barrios con alta concentración de oferta como Palermo, Recoleta, Belgrano, Monserrat y San Nicolás. “Donde hay mucha competencia, el propietario ya no puede fijar cualquier valor solo por estar en Airbnb”, comentó Bryn.
La convergencia de precios también aparece en los niveles de rentabilidad. Pablo Blay, director de ByT Argentina, señaló que hoy la diferencia es mínima. “La brecha se achicó a apenas 1,3 puntos porcentuales: 6,6% en temporario contra 5,2% en tradicional”, explicó.
En valores concretos, un dos ambientes se mueve en un rango de $750.000 a $1.150.000 en el esquema tradicional, mientras que en el temporario puede ubicarse entre $850.000 y $1.400.000 con gastos incluidos. Sin embargo, esa ventaja nominal pierde peso cuando se incorporan los costos.
“El temporario dejó de ser un negocio fácil. Hoy queda casi empatado con el tradicional, sobre todo en zonas premium donde los precios tienden a converger”, sostuvo Blay.
Una de las claves del cambio es el deterioro del modelo de alquiler por día. Darío Rizzo, fundador de Alternativa Propiedades, marcó que el segmento sufrió una caída fuerte en los últimos dos años.
“El turismo internacional cayó cerca de un 20%, la ocupación bajó del 70% al 46% y los ingresos del temporario por noche retrocedieron alrededor de un 8% interanual”, detalló Rizzo. A eso se suma un aumento fuerte de la oferta, que superó las 35.000 unidades en la Ciudad.
En ese contexto, la tarifa promedio por noche ronda los u$s50, un nivel que, con costos operativos incluidos, deja márgenes mucho más ajustados. Rizzo explicó: “Es un negocio de hospitalidad, no inmobiliario. Requiere gestión constante, rotación alta y absorbe mucho tiempo”.
Frente a ese escenario, comenzó a ganar terreno un modelo intermedio: el alquiler amoblado mensual, con contratos de entre uno y doce meses. Según Rizzo, este segmento ofrece una ecuación más equilibrada.
“Un propietario puede obtener entre un 30% y un 50% más que con un alquiler tradicional, con costos mucho más bajos que el modelo por noche”, afirmó.
En el temporario, en cambio, el acceso resulta más directo. Amplió: “Se paga más por adelantado, muchas veces en dólares, pero con menos exigencias formales”.
Mientras, en el alquiler tradicional, el acceso sigue condicionado por la documentación. Se piden garantía propietaria o seguro de caución, ingresos formales, depósito y adelanto, lo que limita el universo de inquilinos. “La barrera principal es tener respaldo y papeles en regla”, explicó Bryn.
En el esquema amoblado mensual, en cambio, el ingreso resulta más ágil: se solicita identificación, depósito y pago adelantado, con menor exigencia formal. Ese punto explica parte de la demanda creciente en perfiles como estudiantes, profesionales en transición o extranjeros.
Rizzo fue más crítico con el sistema tradicional. “Las garantías no siempre protegen al propietario y encarecen la entrada del inquilino. Eso reduce la demanda y genera vacancia”, dijo. En contraste, el modelo mensual propone contratos con finalidad específica y mecanismos de salida más ágiles.
La flexibilización del mercado post DNU de Javier Milei que derogó la Ley de Alquileres a fines de 2023 también jugó un papel importante. Con mayor libertad para pactar condiciones, el alquiler tradicional recuperó atractivo.
“La oferta en CABA pasó de menos de 5.000 unidades a unas 14.000”, indicó Rizzo. Ese incremento redujo la presión sobre precios y amplió opciones para inquilinos.
Blay agregó que, tras un salto inicial, la oferta temporaria comenzó a ajustarse por la caída en la ocupación. “Parte de esas unidades regresaron al mercado permanente”, explicó.
Uno de los puntos más determinantes en la comparación es la estructura de costos. El alquiler temporario implica gastos que no siempre aparecen en el cálculo inicial.
En paralelo, el crecimiento del temporario se frenó. “Sigue siendo alto, pero ya no crece al ritmo anterior. Muchos propietarios evalúan volver al tradicional”, amplió Bryn.
“Hay limpieza, check-in, mantenimiento, reposición de muebles, comisiones y días vacíos”, enumeró Bryn. Si se terceriza la gestión, la rentabilidad se reduce aún más. A eso se suma la volatilidad. “Depende del turismo, de la temporada y del contexto macroeconómico”, indicó.
Además, agregó que "el alquiler tradicional, en cambio, ofrece previsibilidad. “Rinde algo menos en bruto, pero garantiza estabilidad y requiere menos tiempo”.
En términos de valores, las diferencias siguen presentes, aunque más acotadas.
Para alquileres tradicionales de dos ambientes en CABA:
Palermo: $900.000 a $950.000.
Belgrano: cerca de $855.000.
Recoleta: $850.000 a $900.000.
Caballito: cerca de $773.000.
Almagro: cerca de $797.000.
Balvanera: alrededor de $703.000.
Monserrat: cerca de $642.000.
La Boca: alrededor de $613.000.
En el segmento amoblado mensual, los precios se ubican en:
Palermo: u$s1.300.
Belgrano: u$s1.100.
Recoleta: u$s1.000.
Caballito: u$s850.
Blay aportó otra referencia: el temporario promedio mensual se mueve entre u$s550 y u$s700, con picos de hasta u$s1.000 en zonas premium.
El escenario actual muestra un cambio estructural. El alquiler temporario ya no domina como antes y el tradicional recupera terreno. “No dejó de interesar, pero dejó de ser un negocio automático”, resumió Bryn.
Para los propietarios, la decisión pasa por evaluar ubicación, calidad del inmueble, capacidad de gestión y tolerancia al riesgo. Para los inquilinos, la clave está en la flexibilidad y los requisitos de acceso.
Blay sintetizó el momento del mercado: “El negocio pasó de renta alta a renta con gestión intensiva. El tradicional volvió a ser competitivo por la estabilidad del ingreso”.
En la misma línea, Rizzo marcó hacia dónde se mueve la tendencia. “El modelo mensual es el que mejor equilibra rentabilidad, riesgo y gestión. Es el segmento que más crece y el que va a ganar protagonismo”, concluyó.
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