El desafío de financiar la construcción

El nuevo crédito hipotecario UVA permitirá financiar la compra, ampliación o refacción de viviendas terminadas, pero no alcanza a las obras en construcción. El financiamiento para desarrolladores y la eficiencia constructiva serán claves para ampliar la oferta de viviendas.

El nuevo esquema de créditos hipotecarios no contempla el financiamiento de proyectos en construcción, uno de los principales desafíos que enfrenta el sector desarrollador.

Marin Construcciones SA

El Gobierno acaba de anunciar una nueva línea de crédito hipotecario UVA, con fondeo del FGS de Anses por 2 billones de pesos, que podría traducirse en 15.000 a 18.000 operaciones. Es una buena noticia, y el mercado la necesitaba. Pero conviene leerla con precisión: financia la compra, la ampliación o la refacción de la primera vivienda terminada. No financia lo que se está construyendo hoy. El pozo, una vez más, queda afuera de la ecuación.

No es un dato menor. Buena parte de los desarrollos nuevos van a seguir sin acceso a crédito bancario, aun con este anuncio. Y lo curioso es que la solución regulatoria para ese problema puntual ya existe, firmada, hace tiempo. Hay un decreto que habilita el crédito intermedio para desarrollistas: se hipoteca la tierra y, a medida que avanza la obra, se subdivide en pequeñas hipotecas por unidad. Es, literalmente, la herramienta que el sector viene pidiendo. Pero el registro público todavía no terminó de instrumentarla y los bancos, frente a un mecanismo que no conocen, prefieren no aplicarlo. La ley está. Falta la vocación de usarla. Ese, y no la falta de anuncios, es el verdadero cuello de botella del financiamiento a la construcción.

Frente a esa ausencia, el sector fue desarrollando herramientas propias, y ahí es donde conviene mirar qué distingue a los proyectos que logran sostenerse de los que se frenan. La primera clave es la tierra: comprarla con años de anticipación, antes de que la zona se revalorice, sigue siendo la forma más eficaz de mantener baja su incidencia en el precio final. Es una decisión que exige paciencia en un negocio acostumbrado a mirar el corto plazo, pero que hoy separa a quien construye con margen de quien no.

La segunda es la eficiencia constructiva. Cuando el costo de obra sube más rápido que el precio de venta, cada punto que se gana en tiempos, materiales y gestión deja de ser una mejora deseable y pasa a ser condición de viabilidad. Menos tiempo de obra significa menos exposición a la suba de costos.

La tercera es el financiamiento propio. Ante la ausencia de crédito bancario para el pozo, algunas desarrolladoras vienen armando esquemas de pago directo con el comprador, en cuotas que la empresa absorbe sin trasladar costo financiero al precio final. Es un modelo que exige espalda propia, pero que en varios casos ya se extiende más allá de lo habitual, con planes que llegan a 60 cuotas en proyectos puntuales.

Por eso, el anuncio de estas semanas no debería leerse como un parche a un problema, sino como una oportunidad para completar una ecuación que hoy está incompleta. El sector desarrollador ya aprendió a trabajar con tierra adquirida estratégicamente, a ganar eficiencia en la construcción y a generar mecanismos propios de financiamiento. El crédito puede hacer que todo eso funcione a una escala mucho mayor.

No se trata de elegir entre crédito y capacidad privada. Se trata de entender que cumplen funciones diferentes y complementarias. El crédito no reemplaza la eficiencia, la planificación ni el financiamiento propio: los potencia. Y cuando esas variables logren funcionar juntas, el resultado no será solamente más crédito para comprar viviendas, sino más capacidad para construirlas, y con ello, más crecimiento económico.

Socio fundador de Brickell Developers