Monoambientes en CABA: por qué ya cuesta conseguirlos por menos de $500.000

La demanda se mantiene firme por los departamentos también llamados de un ambiente. Cuáles son los valores promedio zona por zona en la Ciudad.

Monoambiente moderno con división funcional, cocina integrada y diseño compacto, una tipología cada vez más demandada en el mercado de alquileres

En la Ciudad de Buenos Aires, alquilar un monoambiente dejó de ser una opción accesible. Los valores ya superan los $500.000 mensuales en gran parte del mercado, con subas que se ubican por encima de la inflación y una demanda sostenida que presiona sobre la oferta disponible.

Actualmente hay más de 1.600 departamentos con estas características en CABA, también llamados de un ambiente. Y los valores son altos para quienes buscan su primera locación a la que hay que sumar expensas que superan los $180.000 en adelante.

Según explicó Leandro Molina, country manager de Zonaprop, este segmento concentra una parte relevante del interés dentro del mercado. “En CABA los monoambientes concentran alrededor del 19% de las búsquedas del portal”, detalló, al tiempo que vinculó ese comportamiento con el perfil del inquilino actual.

“Se trata principalmente de jóvenes, estudiantes y personas que están atravesando su primera mudanza o buscando independencia, lo que posiciona al monoambiente como la opción de entrada al mercado por su menor costo relativo”, agregó.

En términos de precios, Molina señaló que el mercado atraviesa una suba sostenida. “El valor medio de los departamentos acumula un aumento del 9,6% en el primer trimestre de 2026. Un monoambiente de 40 m2 en CABA se ubica en torno a $704.704 mensuales”.

En esa línea, remarcó que los incrementos no solo responden a la inflación. “Los valores de los alquileres subieron un 3% en marzo y acumulan un 34,7% en los últimos doce meses, por arriba de la inflación, que fue del 31,5%, y también del ajuste del Índice de Contratos de Locación (ICL)”.

Entre los más caros

Dentro de este esquema, Núñez se consolida como uno de los puntos más calientes del mercado. “Desde marzo de 2025 a marzo de 2026, los alquileres en este barrio aumentaron un 39,30% y hoy un alquiler cuesta $792.800 mensuales”, precisó Molina.

Terraza de un edificio con monoambientes en alquiler en área cercana con la Avenida Cabildo y Crisólogo Larralde, en Núñez

El fenómeno, explicó, responde a un cambio estructural en la demanda. “El corredor norte ha comenzado a tener un mayor índice de oferta de oficinas y empresas y, como consecuencia, muchas personas buscan vivir cerca de sus puestos de trabajo”.

El barrio revelación

Otro de los datos que sobresalen es la aparición de Parque Chas entre los barrios con valores más elevados, pese a no tratarse de una zona históricamente premium. Molina indicó: “El corredor noroeste ha registrado un incremento interanual del 35,9% en los valores de los alquileres y particularmente Parque Chas subió un 36,96%”, indicó Molina.

A esto se suma un fuerte crecimiento de la demanda. “Hay un aumento del 38% en el volumen de búsquedas dentro de Zonaprop, lo que impacta directamente en los precios”.

Desde el mercado, Adrián Ridelnik, de Guimat Propiedades, aportó una mirada más micro sobre este fenómeno que ubica al único barrio laberíntico de la Ciudad entre los más caros para alquilar hoy. “Parque Chas tiene mucha demanda por su tranquilidad y su estilo”, señaló. En base a los avisos activos, detalló que los monoambientes parten desde valores cercanos a $480.000 y superan rápidamente los $530.000, con superficies de entre 30 y 37 m2.

También describió las zonas más buscadas dentro del barrio. “Las áreas cercanas a calles como Barzana, Bauness o Bucarelli concentran gran parte de la oferta, al igual que los pasajes del casco histórico”.

Y Ridelnik explicó que la morfología urbana juega un rol clave. “Es un barrio de baja densidad, con calles curvas y poco tráfico, lo que limita el desarrollo de nuevos proyectos y sostiene la presión sobre los precios”.

Oferta a otro ritmo

La contracara de esta dinámica aparece en la oferta disponible, que no crece al mismo ritmo que la demanda. El arquitecto Oscar Puebla, de Puebla Inmobiliaria, puso el foco en ese punto. “Los monoambientes son propiedades muy demandadas también por quienes compran para invertir. Son unidades por debajo de los u$s100.000, ideales para crédito hipotecario, y eso hace que muchos no lleguen al mercado de alquiler”.

En esa línea, fue contundente sobre los valores actuales. “Un departamentito de $500.000 es realmente muy difícil de encontrar”. Y explicó la lógica detrás de esa presión. “Es oferta y demanda. Los que hay se alquilan rápido y no son tantos como antes”.

Avenida de los Incas al 4600, en Parque Chas, barrio muy cotizado para alquileres

Mariano Fuchila

Puebla también marcó una diferencia clara con los departamentos de mayor tamaño. “La paradoja es que los departamentos grandes son más difíciles de alquilar. En Puerto Madero, por ejemplo, valores por encima de $1.500.000 no se colocan rápido”. Esto impacta directamente en la rentabilidad. “Los departamentos chicos tienen mejor rendimiento que los grandes”.

Acuerdos en dólares, estables

En cuanto a la evolución de los precios, indicó que existe una dualidad según la moneda del contrato. “Los alquileres en pesos se actualizan por el Índice de Precios al Consumidor (IPC), mientras que los que están en dólares se mantienen más estables. Hoy, incluso, quienes cobran en dólares sienten que pierden frente a la inflación en pesos”.

Por último, señaló que existen zonas con potencial que aún no logran captar toda la demanda. Puebla acotó: “El sur de la Ciudad, como Parque Patricios, tiene buena conectividad, subte nuevo y valores más accesibles. No tiene nada que envidiarle a otros barrios más caros”.

Entre los monoambientes más cotizados están los que disponen de balcón propio

En ese contexto, concluyó que el mercado de monoambientes seguirá bajo presión mientras no se equilibre la relación entre oferta y demanda, en un escenario donde la búsqueda de unidades chicas se mantiene como una de las principales puertas de entrada al alquiler en la Ciudad.

Precios

El mapa de precios muestra diferencias marcadas según la zona, con un liderazgo claro del corredor norte y valores más bajos hacia el oeste y el sur de la Ciudad.

A continuación, según Zonaprop, los siguientes son los valores de alquileres promedio de monoambientes en CABA por unidades de 40 m2 estimativamente:

Puerto Madero: $1.186.600.

Nuñez: $792.800.

Belgrano: $777.700.

Palermo: $776.200.

Colegiales: $756.400.

Parque Chas: $744.900.

Saavedra: $744.700.

Chacarita: $744.200.

Recoleta: $741.800.

Villa Crespo: $727.500.

Villa Urquiza: $720.800.

Coghlan: $718.400.

Almagro: $701.400.

Villa Ortuzar: $700.200.

Agronomía: $698.100.

Caballito: $697.000.

Retiro: $692.900.

Villa Pueyrredon: $687.700.

Paternal: $684.200.

Villa Luro: $683.900.

Villa Devoto: $681.800.

Barracas: $666.900.

Parque Chacabuco: $666.600.

Villa del Parque: $665.500.

San Telmo: $662.500.

Villa Gral. Mitre: $659.800.

Parque Avellaneda: $658.300.

Monserrat: $656.000.

Parque Patricios: $653.200.

Velez Sarsfield: $652.400.

San Cristobal: $650.700.

Santa Rita: $647.600.

Balvanera: $640.600.

Monte Castro: $639.000.

Flores: $638.600.

San Nicolás: $630.100.

Boedo: $630.100.

Constitución: $624.900.

Mataderos: $606.600.

La Boca: $602.400.

Floresta: $599.700.

Lugano: $590.700.

Liniers: $578.300.