Con menos turistas en la Ciudad, el negocio de los alquileres temporarios busca adaptarse a las nuevas reglas

Propietarios se registran ante el Ente de Turismo porteño, que exige un número oficial para operar. La baja de visitantes reconfigura precios y rentabilidad.

El equipamiento completo y la ubicación estratégica son los principales atractivos de los alquileres temporarios en Buenos Aires

Alternativa Propiedades

El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires cambió de ritmo desde la derogación de la Ley de Alquileres y el regreso de los contratos libres. Hoy conviven tres modalidades: el tradicional sin muebles, el temporario de corta estadía con lógica turística y el amoblado de mediano plazo, entre tres y doce meses, que crece con demanda local y corporativa.

El interrogante para los propietarios es claro: ¿conviene priorizar ingreso por noche o previsibilidad mensual? Para los inquilinos, en cambio, la pregunta pasa por cuál esquema ofrece mejor equilibrio entre precio, estabilidad y condiciones de ingreso.

Un reciente fallo judicial encendió el debate sobre el uso turístico de viviendas en propiedad horizontal. Un juez civil ordenó el cese de los alquileres por plataformas digitales en un edificio de Palermo, tras el reclamo del consorcio por “alta rotación de huéspedes” y conflictos de convivencia. El magistrado sostuvo que ofrecer la unidad para estadías breves constituye una explotación comercial asimilada a hospedaje, y no un uso residencial. La medida reavivó el debate sobre los límites de la actividad y la responsabilidad de los consorcios frente a la expansión del alquiler temporario.

El escenario se complejiza por la llegada de menos turistas extranjeros. Según el Observatorio Turístico porteño, el flujo de visitantes cayó este año más de 20% interanual, lo que redujo la ocupación y forzó ajustes en tarifas y estrategias.

Desde el sector inmobiliario de alquileres temporarios señalaron que los propietarios están avanzando con el proceso de registración y que ya son miles los que completaron el trámite. Los propietarios registrados acceden a beneficios oficiales: participar en acciones promocionales del Ente de Turismo y Visit Buenos Aires, incluir la propiedad en el sitio web del GCBA, recibir informes del Observatorio Turístico, sumarse a programas de capacitación y obtener respaldo institucional ante otros organismos.

“El registro se cumple efectivamente. Además, el trámite se simplificó bastante a partir de febrero de este año a través de la plataforma de Trámites a Distancia (TAD)”, explicaron desde el Gobierno porteño. L

Los inquilinos, en tanto, deben abonar una tasa de Derecho de Uso Urbano, "habitual en las ciudades turísticas, que asciende a u$s1,50 por noche", precisó Pablo Blay, director de ByT Argentina.

Sin la Ley de Alquileres de 2020, muchos propietarios optaron por pasar del alquiler tradicional al temporario, aprovecharon que, tras el DNU, pueden ofrecer sus unidades por hasta un año y fijar el valor en dólares u otra moneda extranjera. La modalidad es elegida, sobre todo, por viajeros del exterior, del interior y estudiantes universitarios. En los portales inmobiliarios se registran hoy más de 6.000 publicaciones en dólares, cuando hace dos años superaban las 18.000 en CABA.

Mercado más abierto y rentas en revisión

Según Daniel Bryn, analista del negocio inmobiliario, miembro de Zipcode y contador público, el DNU redujo la fricción en las relaciones entre partes y devolvió acuerdos “a medida”. “Muchos propietarios que habían migrado al temporario volvieron al tradicional de 24 meses porque ofrece previsibilidad de cobro y menor carga operativa”, explicó.

Algunas de las unidades registradas suelen ofrecer espacios al aire libre, una de las comodidades más valoradas por los turistas que visitan la Ciudad

Su último relevamiento ubica la rentabilidad bruta promedio del alquiler tradicional en 5,8% anual, mientras que el temporario ronda 6,2%, aunque exige más dedicación y rotación para sostener la ocupación.

El fundador de Alternativa Propiedades, Darío Rizzo, precisó que la Ciudad exige registro obligatorio para estancias turísticas de hasta 90 días, mientras que el formato de tres a doce meses no integra ese padrón y se firma con contratos simples. “Muchos propietarios migran al mediano plazo porque ofrece estabilidad y buena rentabilidad sin exigencias turísticas. La demanda local creció con profesionales, estudiantes y jóvenes que eligen esta modalidad como primera vivienda por menores costos de ingreso”, dijo.

Para Blay, el cambio normativo “ordenó relaciones y valores”. “Los propietarios prefieren contratos con cláusulas acordadas sin presiones. El temporario y el tradicional responden a servicios distintos: no son comparables como un mismo producto”, aclaró.

Valores y brecha con el tradicional

En valores de referencia, un monoambiente típico de corta estadía ronda los u$s50 por noche, mientras que un alquiler tradicional de la misma tipología se ubica en torno a los $ 500.000 mensuales.

Bryn fijó una referencia de mercado: un dos ambientes en Caballito cuesta cerca de $ 800.000 por mes. Rizzo amplió el rango: en Palermo, Recoleta o Belgrano los dos ambientes tradicionales oscilan entre $ 750.000 y $ 1.150.000, mientras que los amoblados de mediano plazo con gastos incluidos se ubican entre $ 850.000 y $ 1.400.000, según mobiliario, ubicación y microzona.

Los departamentos temporarios en la Ciudad combinan diseño moderno y espacios funcionales, una opción elegida por turistas y profesionales que visitan Buenos Aires

Alternativa Propiedades

En el esquema “paquete”, el propietario asume expensas e impuestos básicos con tope de consumo eléctrico; el inquilino gana previsibilidad. El temporario, en cambio, promete mayor tarifa por noche, aunque depende de mantener un piso de 14 noches ocupadas por mes para cubrir estructura. Por debajo de ese umbral, limpieza, reposición de blancos, coordinación de entradas y comisiones de plataformas reducen margen.

Según el último monitoreo de Bryn, el ingreso bruto de los temporarios cayó 8% interanual y la oferta bajó 16%, señales de migración hacia contratos de mayor plazo.

Turismo, registro y tasa local

El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires exige que todos los alquileres turísticos —de hasta 90 días— se registren en el Registro de Alquileres Temporarios Turísticos, regulado por la Ley CABA N° 6.255. El trámite es gratuito y obligatorio y se realiza mediante la plataforma TAD (Tramitación a Distancia). Cada propiedad obtiene un número oficial de registro, requisito para publicarse en portales digitales.

Desde el Ente de Turismo porteño señalaron que la resolución de febrero de 2025 simplificó los requisitos de inscripción, lo que agiliza el procedimiento. Además, los turistas extranjeros mayores de 18 años deben abonar una tasa de Derecho de Uso Urbano de u$s 1,50 por noche, cobrada por las plataformas o los propietarios.

Blay planteó una observación sobre los tramos de estadía: “La frontera de competencia con la hotelería está en 30 días. Llevar el registro hasta 90 distorsiona incentivos y públicos.”

Qué se necesita para registrarse

El trámite requiere presentar documentación básica:

• Declaración jurada que acredite condiciones de seguridad y seguro de responsabilidad civil.

• Documento que demuestre titularidad sobre la unidad.

• En propiedad horizontal: notificación al consorcio y constancias técnicas de gas y electricidad.

• Reglamento de copropiedad inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.

• En caso de persona jurídica: estatuto social y acta de autoridades vigentes.

• Si actúa un representante: poder o carta poder y consentimiento de cotitulares.

El proceso es completamente virtual y gratuito. Solo se brinda atención presencial en casos excepcionales con turno previo.

Ocupación y rendimiento

La comparación entre formatos muestra matices. El alquiler tradicional ofrece menos margen pero mayor estabilidad. El temporario puede rendir más en dólares, aunque exige gestión profesional y alta rotación. El mediano plazo aparece como punto de equilibrio, con contratos formales, rentas razonables y bajo desgaste operativo.

Bryn resumió las cifras: rentabilidad tradicional de 5% a 6% anual; temporarios profesionalizados, entre 8% y 9% si logran ocupación firme. El atractivo del temporario se sostiene si el turismo se recupera. Hoy, con menos visitantes internacionales, la competencia por huéspedes es mayor y los ingresos promedio se ajustan.

Quién alquila y dónde

Blay recordó la “etapa de oro” del temporario entre 2004 y 2014 y señaló un cambio de público: menos estudiantes brasileños y más nómades digitales o viajeros culturales. Bryn observó que la demanda corporativa crece en segmentos premium, con rotación inmediata en zonas como Puerto Madero.

Los departamentos destinados a alquileres temporarios deben cumplir con las condiciones de seguridad y mantenimiento exigidas por el Gobierno porteño

Alternativa Propiedades

La mitad de la oferta de corta estadía se concentra en Recoleta y Palermo, mientras que Núñez, Colegiales, Chacarita y Belgrano ganan protagonismo por universidades y conectividad. En barrios más periféricos, la renta porcentual puede ser más alta, aunque la valorización futura suele favorecer zonas consolidadas.

Amoblar y qué contrato conviene

Amoblar define tarifa y ocupación. Un dos ambientes básico requiere entre u$s5.000 y u$s8.000 para equiparse. Un mobiliario coherente y duradero mejora la percepción del huésped y reduce rotación. “El rejunte de muebles baja la calidad y la renta”, coincidieron los especialistas.

La flexibilización de contratos impulsó el formato amoblado de mediano plazo. Rizzo destacó que los inquilinos argentinos jóvenes representan ya el 60% del público en su cartera. “Prefieren movilidad y previsibilidad antes que contratos de dos años”, explicó.

Bryn advirtió sobre promesas de “renta asegurada” sin respaldo y aconsejó verificar operaciones reales. Blay remarcó la oportunidad coyuntural: “Buenos Aires sigue barata frente a pares de la región; el usado con potencial se termina”.