Alquileres, ventas y crédito hipotecario en Mendoza: precios, barrios buscados y el impacto del "pet friendly"

Oferta en alza y mayores exigencias para el crédito, se ajustan valores y tiempos de cierre. Más departamentos en alquiler y domina el pedido de "sin mascotas".

El mercado mendocino sigue activo. Se recuperó la oferta en alquileres y venta, pero ahora disminuyó la demanda de compra con crédito hipotecario al igual que en el resto del país

El mercado inmobiliario mendocino muestra señales mixtas. La oferta de casas en alquiler retrocedió 6% en el mes, mientras que la de departamentos subió 2%. El stock de unidades en alquiler alcanzó un máximo histórico de 1.374 departamentos y creció 63% interanual, lo que presiona a la baja los precios publicados fuera de rango y alarga la colocación de productos con mantenimiento pendiente.

Así lo confirmó el informe Inmodata Mendoza de Aele Inmobiliaria, que también detectó que a este escenario se suma un crédito hipotecario más selectivo y costoso, que limita el acceso a la primera vivienda y mantiene a buena parte del mercado atado al contado.

En ese contexto, los analistas locales advierten que la estabilidad de valores depende del ritmo del financiamiento y del comportamiento de la demanda en los próximos meses.

Qué se busca y alquileres sin mascotas

Andy Landa, de Inmodata, explicó que el grupo familiar mendocino prioriza casas céntricas por metros cubiertos y costos totales más previsibles. Señaló como polos activos la 5ª y 6ª Sección, Bombal (en Godoy Cruz) y la 4ª Sección. Agregó que parte del stock de viviendas grandes se refuncionaliza como oficinas y consultorios, lo que reduce la oferta efectiva en alquiler y sostiene la demanda por casas en áreas consolidadas.

En departamentos, el aumento de publicaciones en la capital cuyana y corredores cercanos deriva en mayor competencia entre propietarios y en más opciones para inquilinos. Landa describió que edificios más antiguos arrastran expensas altas y mayores costos de mantenimiento, por lo que la absorción depende de una tasación realista y de mejoras básicas antes de publicar.

Intersección de las avenidas Mitre y Colón, en el centro de la capital cuyana

Matías Righi, consultor e inmobiliario de Mendoza, sostuvo que el DNU reabrió el mercado de alquiler con más stock y reglas claras para pactar plazos y ajustes. Afirmó que hoy tanto inquilinos como propietarios operan con mayor previsibilidad. Para el dueño, la clave pasa por asegurar ocupación con precio de mercado, presentar unidades en condiciones y aceptar filtros de solvencia exigentes. Para el inquilino, la mayor oferta habilita comparación y negociación.

• Oferta de alquileres: la cantidad de casas en alquiler bajó 6% mensual, mientras que los departamentos aumentaron 2%.

• Oferta récord: 1.374 departamentos disponibles, con un crecimiento interanual del 63% y +11% en casas.

• Precios promedio:

• Ciudad: $580.000.

• Godoy Cruz: $550.000.

• Guaymallén: $530.000.

• Luján: $520.000.

• Maipú: $510.000.

• Las Heras: $470.000.

El factor “pet friendly” se convirtió en variable decisiva. Solo 15% de los departamentos publicados acepta mascotas y por primera vez el mercado superó las 200 unidades aptas. Así lo confirmó Inmodata.

Esa restricción, asociada a reglamentos de consorcios antiguos, demora colocaciones y deja espacio para desarrollos nuevos con reglas más flexibles.

Demanda en alquileres y compra

Anahí González Caro, analista del mercado local, señaló que la demanda joven se concentra en microcentro, 5ª Sección y Bombal por cercanía a universidades, gastronomía y vida cultural; el Parque General San Martín y la Av. Arístides ordenan flujos y precios. Para familias y adultos, Godoy Cruz y Luján de Cuyo lideran búsquedas por mayor oferta de casas y mejor calidad ambiental. En compraventa, Ciudad y Godoy Cruz captan inversores conservadores que apuntan a departamentos usados; Luján y Maipú concentran proyectos para familias jóvenes en barrios privados y lotes.

Del lado de la venta, la oferta subió 5% mensual en casas y 2% en departamentos, con récord de publicaciones. Las búsquedas en casas se concentran en Luján (27,3%), Guaymallén (17,9%) y Ciudad (16,8%); en departamentos, el foco se ubica en Ciudad (43,3%), Godoy Cruz (26,1%) y Guaymallén (16,2%).

El frente hipotecario luce más exigente. El promedio de tasa se ubicó en 11,7% con UVA. En el ranking de bancos con tasas más altas, Inmodata citó a Macro y Santander con 15% + UVA y a Patagonia con 14% + UVA. El proceso de evaluación se extendió y elevó el scoring requerido.

Fuente: Inmodata Mendoza

La disponibilidad de activos aptos crédito sigue acotada: 23% de los departamentos publicados y 24% de las casas figuran como “hipotecables”. Esa escasez obliga a revisar documentación antes de enviar carpetas a los bancos y a corregir planos o superficies observables para no perder la ventana de aprobación.

Righi aportó tickets promedio en cierres reales: departamentos alrededor de u$s65.000 en el Gran Mendoza y casas cerca de u$s104.000. Destacó una mejora interanual de 18% en el ticket general que señala piso superado y etapa de recuperación. Describió que la mayoría de las operaciones se cierra al contado con ahorro en dólares y que el crédito volvió con picos cercanos a 22% sobre el total, aunque el endurecimiento reciente frenó ese avance.

González Caro remarcó que los precios de oferta se moderaron por el aumento del stock, pero que muchos contratos de alquiler ajustan por ICL y, en tramos específicos, superan a la inflación. Ese descalce obliga a tasar con evidencia y pactar topes o revisiones semestrales. También recomendó verificar títulos y antecedentes antes de comprometer reservas con bancos, ya que observaciones por donaciones o superficies no declaradas siguen tirando abajo carpetas avanzadas.

Claves para propietarios en Mendoza

• Tasar con comparables y estado del edificio, ajustar por expensas y cochera.

• Mejorar producto: pintura, luminarias, baño y cocina; fotos y ficha técnica completas.

• Aceptar mascotas cuando el reglamento lo permite para reducir vacancia.

• Definir canal y condiciones: plazo, índice de ajuste, garantía y score; priorizar solvencia demostrable.

• En venta, ordenar papeles: planos, final de obra, declaratoria y libre deuda antes de publicar.

Fuente: Anahí González Caro, analista del mercado inmobiliario de Mendoza

Claves para inquilinos y compradores

• Comparar zonas con foco en costo total: alquiler, expensas, servicios y transporte.

• Ver edificios con reglas claras sobre mascotas y uso de amenities.

• Para crédito, preparar carpeta sin observaciones con escribanía e inmobiliaria.

• En compra, mirar microzonas: Ciudad y Godoy Cruz para departamentos usados; Luján y Maipú para casas y lotes.

Qué mirar en los próximos meses

El “velocímetro” de Inmodata resume mayor oferta en alquiler, menos consultas en venta, suba de tasas y más días para aprobar hipotecas. Con ese telón de fondo, el mercado opera con regateo activo en alquileres y con dispersiones en publicaciones de venta que se corrigen cuando la tasación coincide con el valor de cierre que el comprador convalida.

Righi concluyó que el actual escenario representa una oportunidad para quienes cuentan con liquidez. “Mientras muchos esperan a ver qué pasa, los grandes negocios se cierran pensando de forma anticíclica. La falta de crédito masivo, que es un problema para el comprador común, es una excelente noticia para el inversor con dinero en mano: le limpia la competencia y le da un poder de negociación único. Hoy es un mercado de compradores; los que no compren ahora, el año que viene seguramente pagarán más caro el metro cuadrado”, afirmó.