Alquileres temporarios vs tradicionales: precios, ocupación, riesgos y qué conviene hoy en Buenos Aires

Con menos turistas del exterior y más oferta a mediano plazo, los propietarios comparan renta, vacancia y costos. Contratos, reglas y consejos clave.

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El mercado de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires cambió de ritmo tras el DNU que desreguló la firma y el ajuste de contratos. La nueva escena ordenó tres carriles: el tradicional de mayor plazo sin muebles; el temporario de corta estadía con lógica turística; y el amoblado de mediano plazo (3 a 12 meses), que creció con demanda local y corporativa.

La pregunta central para el propietario es si conviene priorizar ingreso por noche o previsibilidad mensual; para el inquilino, cuál esquema ofrece mejor equilibrio entre precio, estabilidad y condiciones de ingreso.

Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y de Zipcode, quien realiza Monitor Inmobiliario, explicó que el DNU redujo fricción y devolvió acuerdos “a medida” entre partes. “Muchos propietarios que habían migrado a temporarios retomaron el tradicional de 24 meses porque ofrece previsibilidad de cobro y menor carga operativa”, explicó.

En su monitoreo, la oferta tradicional se recuperó y la rentabilidad bruta promedio se ubicó cerca de 5,8% anual; el temporario ronda 6,2% pero exige más trabajo y rotación para sostener ocupación.

Darío Rizzo, fundador de Alternativa Propiedades, diferenció con precisión los tramos normativos. Señaló que la Ciudad exige registro obligatorio para estancias turísticas de hasta 90 días, mientras que el alquiler de 3 a 12 meses no integra ese padrón y opera con contratos simples. Precisó: “Muchos propietarios migran al mediano plazo porque ofrece estabilidad y buena rentabilidad sin exigencias de turismo. La demanda local creció con profesionales, estudiantes y jóvenes que eligen esta modalidad como primera vivienda por menores costos de ingreso”.

Por su parte, Pablo Blay, director de ByT Argentina, observó que el cambio normativo ordenó relaciones entre partes y valores. “Los propietarios prefieren contratos con cláusulas acordadas sin presiones”, añadió.

Aclaró que el temporario y el tradicional responden a servicios distintos: “No se pueden comparar como un mismo producto”. A modo de referencia, indicó u$s50 por día (a valor oficial) para un monoambiente típico de corta estadía frente a un alquiler tradicional en el orden de $500.000 mensuales en unidades similares.

Precios y brecha de ingresos

Bryn fijó una referencia para el tradicional: un dos ambientes de 45–50 m2 en Caballito cotiza cerca de $800.000 por mes. Rizzo agregó que, en Palermo, Recoleta o Belgrano, un dos ambientes tradicional se mueve entre $750.000 y $1.150.000, mientras que un amoblado de 3 a 12 meses con gastos incluidos se ubica en un rango de $850.000 a $1.400.000, según mobiliario, ubicación y microzona.

La rentabilidad bruta promedio se ubicó cerca de 5,8% anual; el temporario ronda 6,2% pero exige más trabajo y rotación para sostener ocupación.

En el esquema “paquete”, el propietario asume expensas e impuestos básicos, con tope de consumo eléctrico; el inquilino recibe previsibilidad del gasto mensual.

El temporario promete mayor tarifa por noche, aunque requiere ocupación sostenida. Según Bryn, el ingreso mensual “tipo” hoy ronda u$s560 en temporarios comparables frente a u$s507 en tradicionales, con rentas brutas de 6,2% y 5,8% respectivamente. La lectura queda clara: "El temporario cobra más por noche; el tradicional cobra todos los meses", aclaró.

Ocupación, vacancia y costos operativos

Bryn advirtió que el temporario necesita un piso de 14 noches por mes para cubrir estructura. Por debajo de ese umbral, limpieza entre estadías, reposición de blancos y vajilla, coordinación de entradas y salidas, consumos incluidos y comisiones de plataformas reducen margen. En su última lectura, el ingreso bruto del temporario cayó cerca de 8% interanual y la cantidad de unidades en oferta bajó 16% interanual, señales de migración hacia contratos de mayor plazo en busca de estabilidad.

Rizzo subrayó que el mediano plazo amoblado ordena flujos y reduce rotación sin estándares hoteleros. El inquilino asume vida cotidiana sin servicios de hotel; el propietario concentra su esfuerzo en un equipamiento correcto y en un ajuste semestral o anual de precio y moneda. Explicó: “Ese formato combina formalidad legal, buena rentabilidad y simpleza administrativa”, explicó.

Turismo, registro y tasa local

La Ciudad exige registrar alquileres menores a tres meses y aplicar una tasa diaria de u$s1,50 por persona extranjera mayor de 18 años; los portales deben exhibir el número de registro.

Blay planteó una objeción sobre tramos: la frontera internacional de competencia con hotelería suele ubicarse en 30 días. El rango de 1 a 3 meses opera con otra lógica y no reemplaza servicios de un hotel, por lo que la escala a 90 días distorsiona incentivos y públicos.

Una diferencia clave entre el departamento que se ofrece en alquiler temporario con el tradicional es que los ambientes deben estar amoblados y equipados por completo

El tradicional conserva familias, parejas y profesionales que priorizan previsibilidad, presupuesto mensual y cercanía a trabajo o servicios. El vacacional depende de turistas del exterior, segmento que se redujo por una Argentina más cara en dólares y por menor flujo internacional.

El mediano plazo reúne ejecutivos en traslados, estudiantes internacionales y jóvenes locales en transición residencial que valoran flexibilidad y procesos de ingreso más simples.

Zonas, microzonas y concentración

La mitad de la oferta de corta estadía se concentra en Recoleta y Palermo. Núñez, Colegiales, Chacarita y Belgrano ganan protagonismo por universidades, conectividad y cercanía a hospitales.

En bordes con tickets más bajos, la renta porcentual puede lucir más alta, aunque Bryn advirtió que la valorización a cinco años tiende a favorecer barrios consolidados. En el segmento corporativo premium, Puerto Madero registra rotación inmediata cuando el producto y la tarifa resultan consistentes.

Costos, renta bruta y renta neta

Temporario: exige amoblamiento inicial, reposición permanente, limpieza entre estadías, honorarios de administración si el dueño terceriza, consumos incluidos (luz, gas, internet, TV) y comisiones de plataforma. Todos esos ítems exigen ocupación firme para sostener resultado.

Tradicional: concentra costos más previsibles, con expensas ordinarias, ABL/ARBA según acuerdo y mantenimiento programado. La renta bruta luce menor, pero la renta neta muchas veces iguala o supera a un temporario con ocupación floja. Bryn ubicó hoy la renta del tradicional entre 5% y 6% anual; en temporarios profesionalizados con ocupación consistente, validó 8–9% anual.

Qué muestran los flujos de viaje

Blay recordó la “etapa de oro” del temporario entre 2004 y 2014 y describió el ciclo actual con menos estudiantes brasileños y más nómades digitales.

Un dos ambientes listo para alquilar

Bryn observó suba de demanda corporativa en segmentos premium. Con menos turistas por unidad disponible, la ocupación se volvió la variable a ganar. El tráfico digital señala más consultas desde Estados Unidos y Europa para estadías largas, siempre que la unidad ofrezca equipamiento superior y costos visibles.

Valores de referencia rápidos

• Dos ambientes tradicional en Caballito: $800.000 mensuales.

• Amoblado de 3 a 12 meses con gastos incluidos en polos centrales: $850.000 a $1.400.000.

• Temporario “tipo”: u$s50 por noche; con 20 noches, u$s1.000; con 28 noches, u$s1.400.

• Amoblar un dos ambientes: u$s5.000 a u$s8.000 según estándar.

Escenario de próximos meses

Desde el sector destacan que la estabilidad de valores depende de múltiples factores y que el temporario volverá a atraer al propietario si el turismo retoma volumen.

Rizzo resumió la lógica del formato intermedio: “El mediano plazo se consolidó como punto de equilibrio para dueños e inquilinos”.

Blay enfocó la oportunidad coyuntural y concluyó: “Buenos Aires sigue barata frente a pares de la región; el usado con potencial se termina”.