El modelo "Build to Rent" gana terreno en el mundo: en qué consiste y cómo son los edificios en construcción

El formato de propiedades avanza en CABA con proyectos orientados a la renta, eficiencia y gestión profesional, que apuntan a un nuevo equilibrio del mercado.

En Londres, cuna del modelo Build to Rent, edificios de vivienda diseñados para alquilar marcan una tendencia que combina gestión profesional, eficiencia y rentas sostenidas —una referencia que comienza a replicarse en Buenos Aires

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El modelo Build to Rent (BTR), que en los mercados más desarrollados lleva años consolidado, empieza a ganar terreno en la Ciudad de Buenos Aires. La propuesta consiste en construir edificios completos destinados exclusivamente al alquiler, con una gestión profesional centralizada y la mira puesta en rentabilidad sostenida, eficiencia y sustentabilidad.

La fórmula parece simple: el desarrollador proyecta, financia y construye el inmueble, lo pone en funcionamiento bajo una administración única, alquila sus unidades y, una vez estabilizado el flujo de rentas, puede optar por venderlo a un inversor institucional, un fondo o un family office que busca ingresos a largo plazo. El esquema, aún incipiente en el país, empieza a atraer a desarrolladores que identifican un nuevo nicho en el mercado inmobiliario local.

Juan Yacopino, presidente de la Comisión de Urbanismo y Vivienda del Centro Argentino de Ingenieros, explicó que el BTR “se define como un desarrollo inmobiliario de vivienda con destino único de renta, con un gerenciamiento común y centralizado que permite obtener un mantenimiento eficiente y de bajo costo”.

Según señaló, estos edificios se diseñan con unidades compactas y flexibles, con áreas comunes que favorecen la interacción social entre los locatarios y se construyen con criterios de sustentabilidad y eficiencia energética. “El resultado es un producto que ofrece menores costos de funcionamiento y mejor experiencia de vida para sus ocupantes”.

Al ritmo del CUR

El concepto, muy difundido en ciudades como Londres, Madrid, Paris o Nueva York, empieza a adaptarse al contexto porteño. Yacopino detalla que, por las limitaciones del actual Código Urbanístico (CUR) porteño, los proyectos que hoy se pueden desarrollar son de escala pequeña o mediana, son desarrollos pequeños o medianos en zonificaciones USAB2 (Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja 2) hasta CA (Capacidad Adicional). Predominan las unidades de uno y dos ambientes, con algunos tres, y plantas flexibles orientadas a distintos públicos: jóvenes, parejas, familias o adultos mayores.

“Se presenta aquí una oportunidad muy interesante para generar una normativa municipal específica que permita maximizar las posibilidades constructivas de un proyecto BTR”, sostuvo. La idea, dice, sería impulsar este tipo de desarrollos en zonas que necesitan densificarse, con infraestructura disponible y potencial de crecimiento. “La zona sur de la Ciudad se perfila como el lugar más indicado para promover una nueva oferta de alquiler permanente, de calidad y sustentable”, subraya.

En cuanto al perfil de los inversores, el especialista destaca que se trata de individuos, empresas y fondos que buscan una renta de bajo riesgo, superior a la de los alquileres tradicionales, y con una gestión profesional que garantice mantenimiento y cobranza. “La derogación de la Ley de Alquileres permitió reactivar el mercado de locaciones permanentes. La libertad de contratación, las actualizaciones pactadas y las pólizas de caución que aseguran el cobro de la renta generaron un escenario propicio para este tipo de inversiones”, explicó Yacopino.

En Buenos Aires, comienzan a construirse edificios bajos con el formato Build to Rent, con unidades destinadas íntegramente al alquiler y gestión profesional

Los rendimientos esperados se ubican, según sus cálculos, entre el 7% y el 8% anual, por encima del promedio de renta residencial tradicional. “Los periodos de recupero van desde los diez a doce años en los proyectos pequeños hasta más de quince para los de mayor escala. Además, al tratarse de un producto administrado profesionalmente, el activo se valoriza con el tiempo”, amplió.

Visión desde el negocio

Ramiro Juliá, al frente de Americas Capital, aporta una visión desde el negocio financiero. “El modelo Build to Rent consiste en construir y alquilar todo el edificio. Una vez estabilizado el flujo de fondos de los alquileres, se vende a un inversor institucional que se queda con el activo y su renta a largo plazo”, detalló.

Según precisó, este tipo de proyectos apunta a un público joven, familias primerizas o profesionales solteros, y requiere de una planificación cuidadosa tanto en diseño como en costos.

“Hay que tener muy claro quién será el inquilino final y cuál es el nivel de terminaciones que se puede ofrecer sin salir del presupuesto. Las unidades deben ser funcionales, eficientes y con mantenimiento económico. Un edificio BTR exitoso necesita costos de operación bajos, por lo que la inversión inicial en energía, materiales y sistemas operativos es clave”, agregó Juliá.

En la práctica, los desarrollos rentables suelen contar con al menos cien unidades, para aprovechar economías de escala. Juliá dijo: “No tiene que ser demasiado chico, porque si no pierde eficiencia. En el mundo, las rentabilidades rondan entre el 7% y el 9%, y cuando se logra financiamiento apalancado, los retornos pueden duplicarse. Además, la venta del edificio completo a un inversor institucional suma una rentabilidad adicional".

El especialista reconoce, sin embargo, que en Argentina este modelo todavía enfrenta desafíos. “No hay apalancamiento disponible y las rentas se cobran en moneda blanda, mientras la inversión se hace en dólares. Esa combinación limita el interés de los grandes capitales, aunque a medida que el mercado se estabilice y haya crédito, puede convertirse en una alternativa sólida de inversión”, advirtió.

Tanto en Sevilla como en otras ciudades de España es habitual que haya edificios o complejos habitacionales bajo este formato

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Las unidades en estos proyectos, según los cálculos de mercado, se ubican en valores promedio de u$s100.000, con diferencias según ubicación, escala y características constructivas. La clave, coinciden los expertos, está en la gestión centralizada: administración profesional, mantenimiento preventivo, ocupación continua y control estricto de gastos.

Desde el sector sostienen que el futuro del BTR en CABA depende en buena parte de que se generen incentivos urbanísticos específicos. La posibilidad de otorgar beneficios en densidad constructiva o reducción de cargas para proyectos destinados exclusivamente a la renta permitiría consolidar una oferta estable de vivienda en alquiler.

Juliá explicó: “El modelo funciona si se logra escala y previsibilidad. No alcanza con construir, hay que pensar en la administración a largo plazo y en la experiencia del inquilino, que es quien finalmente sostiene la rentabilidad”.

El rol público, vital

Para Joaquín Becerra, director de JBN Desarrollos, la expansión del formato dependerá también del rol de los gobiernos locales. “Es esencial que las administraciones provinciales o municipales se muestren dispuestos a ofrecer incentivos, como exenciones fiscales, aporte de tierra o agilidad en la aprobación de proyectos, especialmente en zonas que se beneficiarían con mayor densificación”, afirmó.

Hasta en Estambul, en Turquía, es un modelo utilizado

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Becerra observa que las grandes ciudades, por su propia dinámica, son polos de atracción natural. Amplió: “Las urbes con economías centradas en el turismo, que sufren déficit habitacional por falta de vivienda permanente, pueden encontrar en el BTR una vía concreta para ampliar su parque de alquileres”.

Los beneficios, dice, alcanzan tanto a inversores como a inquilinos. “Los primeros acceden a rentas más altas con gestión profesional, y los segundos a viviendas de calidad, con servicios, seguridad y previsibilidad en los contratos. Es un modelo en el que todos ganan si se aplica correctamente”, explicó

Actualmente, en CABA se están desarrollando algunos proyectos BTR con enfoque sustentable (en Núñez, Villa Urquiza y Villa del Parque), orientados a combinar eficiencia energética, diseño moderno y gestión integral. Estos emprendimientos, según Becerra, podrían convertirse en referencia para nuevas inversiones de largo plazo.

“El desafío —advirtió— está en articular al sector público con los desarrolladores privados para generar un marco que promueva más oferta y reduzca la presión sobre el mercado tradicional de alquileres. La demanda de vivienda existe, solo falta el entorno adecuado para canalizarla hacia modelos sustentables y duraderos".