- Juicios sumarísimos para acelerar los procesos de desalojo.
- Intimación previa de 10 días antes de iniciar acciones contra un inquilino moroso.
- Posibilidad de restitución anticipada del inmueble, siempre con intervención judicial.
- Consignación judicial de llaves cuando el propietario rechace recibir el inmueble.
- Protección específica para menores, adultos mayores y personas con discapacidad durante la ejecución de los desalojos.
El proyecto también endurece las condiciones para las expropiaciones y fija criterios más restrictivos para la declaración de utilidad pública, aunque ese aspecto excede el mercado locativo.
Expectativa y cautela en el mercado
La presidenta del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (COFECI) y del Colegio Inmobiliario porteño, Marta Liotto, consideró que todavía resulta prematuro proyectar el verdadero alcance de la iniciativa porque aún resta el tratamiento en Diputados y luego la aplicación práctica en los tribunales.
Liotto sostuvo que cualquier reforma que aporte previsibilidad y seguridad jurídica puede fortalecer la confianza de los propietarios. Sin embargo, aclaró que "la decisión de ofrecer una vivienda en alquiler depende además de variables económicas como la inflación, la rentabilidad y la estabilidad de las reglas de juego, por lo que el efecto concreto recién podrá medirse una vez que la eventual ley entre en vigencia".
El proyecto que obtuvo media sanción en el Senado propone cambios en los procedimientos de desalojo y podría modificar la forma en que se redactan los contratos de alquiler si Diputados lo convierte en ley
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En ese contexto, remarcó que los contratos adquirirán todavía mayor relevancia. Según explicó, deberán definir con precisión el plazo de la locación, el mecanismo de actualización del alquiler, las garantías, la distribución de expensas, las obligaciones de mantenimiento, las condiciones para la restitución del inmueble y los procedimientos frente a eventuales incumplimientos.
Para Liotto, un contrato claro, equilibrado y consensuado reduce significativamente la posibilidad de futuros conflictos, razón por la cual volvió a recomendar que la operación quede bajo la supervisión de un corredor inmobiliario matriculado, quien documenta las modificaciones contractuales y facilita el diálogo entre las partes.
Más controles y contratos más precisos
El posible cambio normativo también obliga a revisar la forma en que se redactan los contratos de alquiler. Más allá de los nuevos plazos procesales, distintos referentes del sector coinciden en que la mayor seguridad jurídica comenzará mucho antes de un eventual conflicto, con documentos más completos y reglas claras desde el inicio de la relación locativa.
Fernando Belvedere, titular de Belvedere Propiedades, comentó que apenas el Senado dio media sanción al proyecto comenzaron las consultas tanto de propietarios como de inquilinos. "Del lado de los dueños, la principal inquietud pasa por conocer cómo funcionará el procedimiento sumarísimo de desalojo y qué documentación deberán reunir para utilizar esa herramienta si la norma finalmente entra en vigencia".
En el caso de los inquilinos, explicó que muchas preguntas apuntan a despejar dudas sobre el alcance de los llamados "desalojos exprés". Según precisó, existe preocupación por la posibilidad de perder la vivienda sin instancia de defensa, aunque recordó que el proyecto mantiene la intervención de un juez durante todo el procedimiento.
Belvedere sostuvo que el nuevo escenario pondrá todavía más atención sobre cada cláusula del contrato. En ese sentido, recomendó dejar expresamente establecidos los plazos de pago, la forma de notificación fehaciente, las condiciones que configuran la mora, el mecanismo de actualización, la moneda pactada y el estado del inmueble al momento de la entrega, acompañado por fotografías e inventario.
También aconsejó documentar cualquier modificación que surja durante la vigencia del contrato, ya que los acuerdos verbales suelen convertirse en uno de los principales focos de conflicto cuando una controversia llega a la Justicia.
Una pareja recorre una vivienda junto a un corredor inmobiliario antes de definir el alquiler. Especialistas recomiendan revisar cada cláusula del contrato antes de la firma para reducir futuros conflictos
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Respecto del impacto sobre la oferta, Belvedere consideró que la reforma podría alentar el regreso de inmuebles que hoy permanecen vacíos por temor de los propietarios a enfrentar procesos judiciales extensos frente a un incumplimiento. No obstante, aclaró que el efecto dependerá de la rapidez con que los tribunales apliquen la eventual ley y de los primeros antecedentes judiciales que comiencen a registrarse.
Qué deberán revisar las partes antes de firmar
Desde Grupo Propietarios Unidos remarcaron que, si el proyecto supera el tratamiento en Diputados, tanto propietarios como inquilinos deberán prestar mucha más atención a determinados aspectos del contrato.
Uno de ellos será la constitución de domicilios físicos y electrónicos claramente identificados para cursar notificaciones formales. También cobrará relevancia la definición precisa del medio de pago —cuenta bancaria, alias o domicilio— para evitar futuras discusiones sobre la existencia de una mora.
Otro punto importante será la incorporación de cláusulas específicas sobre los incumplimientos graves, los plazos de intimación y las consecuencias previstas ante la falta de pago. El objetivo consiste en reducir los márgenes de interpretación si alguna de las partes decide iniciar acciones judiciales.
Desde Propietarios Unidos también destacaron la importancia de documentar el estado inicial del inmueble mediante actas, fotografías o inventarios, además de fijar de manera expresa el índice de actualización, la moneda pactada, las condiciones de rescisión y el procedimiento para la devolución de la vivienda.
Aun así, desde la entidad señalaron que la eventual incorporación de mecanismos de desalojo más ágiles no elimina la necesidad de solicitar garantías sólidas. Explicaron que una restitución más rápida del inmueble no asegura el recupero de alquileres impagos ni de eventuales daños ocasionados durante la locación.
El proyecto obtuvo media sanción en el Senado y ahora deberá ser debatido en la Cámara de Diputados. Si consigue la aprobación definitiva, cambiarán los procedimientos ante incumplimientos en los contratos de alquiler
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Para los propietarios, la principal recomendación consiste en respaldar documentalmente toda la relación contractual y dejar por escrito cualquier modificación. Para los inquilinos, el consejo apunta a conservar comprobantes de pago, informar formalmente los problemas que presente la vivienda y conocer con precisión los plazos establecidos para resolver el contrato o responder a una intimación.
La mirada de los inquilinos
Si desde el sector inmobiliario predomina la expectativa por un eventual fortalecimiento de la seguridad jurídica, entre quienes representan a los inquilinos aparecen reparos sobre algunos aspectos del proyecto que obtuvo media sanción en el Senado.
La abogada especializada en derecho inmobiliario y defensora de inquilinos, Ludmila Mazzoni Amado, sostuvo que el derecho de propiedad privada ya cuenta con protección constitucional y consideró que el debate no debería reducirse a una confrontación entre propietarios e inquilinos, sino centrarse en cómo convivirá ese derecho con otros de igual jerarquía, como el acceso a la vivienda y el derecho de defensa.
Según dijo, uno de los principales riesgos consiste en equiparar situaciones jurídicas completamente diferentes. "Una usurpación no puede analizarse del mismo modo que un contrato de alquiler en el que existe una discusión sobre pagos, reparaciones, compensaciones o incumplimientos de alguna de las partes", resumió.
En esa línea, recordó que un inquilino moroso no pierde automáticamente su condición de locatario legítimo. Por ese motivo, consideró que cualquier procedimiento más ágil para recuperar un inmueble debe preservar las garantías procesales y permitir que ambas partes expongan su posición antes de una resolución judicial.
La aceleración de los procesos no necesariamente representa un problema en sí mismo. El punto, explicó, radica en que la búsqueda de mayor rapidez no termine por limitar el derecho de defensa en conflictos que, en la práctica, suelen presentar múltiples matices.
La eventual reforma pone el foco en la necesidad de documentar pagos, acuerdos y notificaciones. Especialistas sostienen que un contrato claro y la conservación de pruebas serán claves para ambas partes
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Mazzoni Amado también advirtió que los desacuerdos locativos muchas veces exceden el pago del alquiler. Mencionó casos vinculados con reparaciones, problemas estructurales, desperfectos en instalaciones, cambios en los medios de pago o gastos afrontados por los propios inquilinos que luego buscan compensar.
A su criterio, esos antecedentes muestran que los conflictos no siempre responden a una única causa y requieren un análisis judicial completo antes de disponer la restitución del inmueble.
Otro aspecto que, según indicó, cobrará mayor relevancia si la reforma prospera será la documentación de toda la relación contractual. Conservación de comprobantes de pago, correos electrónicos, intimaciones, acuerdos firmados y cualquier otra comunicación podrán adquirir un peso determinante frente a procesos judiciales más breves.
La abogada también recomendó revisar cuidadosamente cada cláusula antes de firmar un contrato. Entre los puntos que consideró centrales mencionó la modalidad de pago, los mecanismos de actualización, las causales de rescisión, el régimen de reparaciones, los domicilios electrónicos para notificaciones, las condiciones de devolución del inmueble y la posibilidad de incorporar instancias previas de negociación o mediación antes de llegar a un juicio.
A su entender, ese tipo de herramientas puede resolver muchos conflictos antes de llegar a la Justicia y ofrecer mayor previsibilidad para propietarios e inquilinos.
Finalmente, Mazzoni Amado sostuvo que la seguridad jurídica debe alcanzar por igual a ambas partes. Consideró que el propietario necesita mecanismos eficaces para recuperar su inmueble ante un incumplimiento comprobado, pero el inquilino también debe contar con garantías suficientes para ejercer su derecho de defensa.
La especialista además planteó otro interrogante: la capacidad operativa para ejecutar desalojos en plazos reducidos en todo el país y la respuesta que podría ofrecer el Estado frente a situaciones que involucren a personas en condición de vulnerabilidad.
"La previsibilidad debe construirse para las dos partes. Propietarios e inquilinos no deberían ser considerados adversarios permanentes. Una regulación equilibrada debería brindar seguridad a ambos. Ese objetivo todavía deja interrogantes en el proyecto que ahora deberá debatir Diputados", concluyó.
