Operaciones con financiamiento se estabilizan en torno a las 800 por mes en CABA y unas 1.100 en Provincia. Qué ingresos hacen falta y qué riesgos conviene mirar.
La reaparición de los créditos hipotecarios permitió el regreso de miles de compradores al mercado, con una mayor demanda de herramientas para calcular cuotas, ingresos y costos asociados a la compra de una vivienda
Los créditos hipotecarios recuperaron protagonismo en el mercado inmobiliario y volvieron a permitir el acceso a la vivienda para miles de familias. Sin embargo, el ritmo de crecimiento perdió intensidad y el mercado ingresó en una etapa de mayor estabilidad, con alrededor de 900 operaciones mensuales en la Ciudad de Buenos Aires y unas 1.200 en la provincia de Buenos Aires impulsadas por financiamiento.
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Las cifras actuales muestran niveles similares a los registrados en septiembre de 2024, cuando el regreso del crédito comenzaba a tomar forma. Los especialistas consideran que el segundo semestre podría mostrar una mejora, aunque descartan un salto significativo.
El economista Federico González Rouco, especialista en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, explicó que el mercado todavía depende de pocos jugadores.
"Hoy el mercado son dos o tres bancos, por eso todavía existe poco volumen. Las tasas responden al costo de fondeo y a la falta de profundidad del mercado de capitales", planteó. El especialista estimó que la incorporación de nuevas entidades y algunos cambios en las condiciones podrían aportar mayor dinamismo.
"A partir de la aparición de nuevos jugadores, las bajas de tasas y una menor exigencia en los scoring, el segundo semestre puede ser mejor que el primero. Espero una mejora, pero no un escenario completamente distinto", sostuvo. Respecto de las escrituras, recordó que el plazo habitual entre el inicio del trámite y la operación final ronda los tres meses, por lo que los datos actuales reflejan decisiones tomadas tiempo atrás.
Para González Rouco, una de las variables más sensibles continúa siendo el dólar. Advirtió: "Es el factor que puede alterar la relación entre cuota e ingresos. Un movimiento brusco obliga a disponer de más capital propio o incluso deja fuera del crédito a algunas familias".
El economista también destacó el surgimiento de alternativas privadas por fuera del sistema bancario. A su criterio, todavía representan un segmento pequeño, aunque con potencial de crecimiento en los próximos años.
Uno de los interrogantes más frecuentes consiste en determinar cuánto capital se necesita para acceder a una propiedad.
Pablo Loschi y Tomás Cabuli, fundadores de Hola CasaClara, un comparador gratis independiente de créditos hipotecarios que reúne la oferta de 16 bancos con datos oficiales del Banco Central, elaboraron simulaciones para distintos valores de vivienda.
En el caso de una propiedad de u$s100.000, una familia necesita disponer de un anticipo cercano a u$s25.000. A esa cifra se suman gastos de escritura, inscripción y costos bancarios, por lo que el capital total previo asciende a entre u$s28.000 y u$s32.000. El crédito cubriría el 75% restante, equivalente a unos u$s75.000. A 30 años, la cuota inicial se ubica alrededor de $765.000 mensuales.
Para calificar, una familia debería contar con ingresos netos cercanos a $3,2 millones mensuales. Una pareja con salarios de $1,6 millones cada uno podría acceder a ese nivel de financiamiento.
En una vivienda de u$s150.000, la situación cambia. El capital propio necesario sube hasta un rango de entre u$s42.000 y u$s47.000, mientras que el préstamo se eleva hasta u$s112.500. En ese caso, la cuota inicial ronda $1.148.000 y los ingresos familiares requeridos llegan a unos $4,8 millones mensuales.
Loschi explicó que el salto entre ambos segmentos mantiene una relación prácticamente proporcional. Precisó: "Pasar de una vivienda de u$s100.000 a una de u$s150.000 implica un aumento cercano al 50% tanto en la cuota como en los ingresos necesarios".
Para una vivienda de u$s100.000
• Capital propio: entre u$s28.000 y u$s32.000, incluyendo anticipo y gastos de escritura.
• Crédito: alrededor de u$s75.000.
• Cuota inicial a 30 años: unos $765.000 mensuales.
• Ingreso familiar recomendado: $3,2 millones mensuales.
• Ejemplo: una pareja con dos salarios de $1,6 millones cada uno puede calificar.
Para una vivienda de u$s150.000
• Capital propio: entre u$s42.000 y u$s47.000.
• Crédito: cerca de u$s112.500.
• Cuota inicial a 30 años: alrededor de $1.148.000.
• Ingreso familiar recomendado: unos $4,8 millones mensuales.
• Ejemplo: una pareja con dos ingresos de $2,4 millones cada uno puede acceder.
Luis Hauserman, contador público y consultor inmobiliario, considera que la cuota inicial representa apenas una parte del análisis.
"La capacidad de sostener el pago en el tiempo resulta mucho más importante. En los créditos UVA, la evolución de los salarios tiene un papel determinante", afirmó.
El especialista señaló que una inflación mensual del 2% al 2,5% todavía implica aumentos significativos para las cuotas, sobre todo en los primeros años.
Hauserman indicó: "Muchos tomadores llegan al límite de la relación cuota-ingreso que permiten los bancos. Cuanto mayor sea el margen financiero disponible, más sustentable será el crédito".
Además, remarcó que los precios actuales todavía se encuentran por debajo de los máximos históricos en dólares, situación que abre una ventana atractiva para quienes logran reunir el ahorro inicial.
"Las mejores oportunidades suelen aparecer cuando el mercado todavía no completó su recuperación y el crédito comienza a expandirse", expresó.
Entre las variables más importantes para los próximos meses ubicó la evolución de los salarios, las paritarias, la estabilidad laboral y la desaceleración inflacionaria.
Según su visión, el tipo de cambio influye de manera indirecta, a través de su impacto sobre los precios y las expectativas económicas.
Desde Hola CasaClara detectan que muchos compradores concentran la atención únicamente en la tasa nominal anual y dejan de lado otros aspectos.
Cabuli explicó que el Costo Financiero Total representa el indicador verdaderamente relevante porque incorpora seguros y otros cargos. Remarcó: "El CFT muestra el costo real del préstamo. Muchas personas comparan únicamente la tasa y terminan tomando decisiones con información incompleta".
Otro error frecuente aparece cuando las familias calculan solamente el anticipo y olvidan los gastos vinculados con la escritura.
También surgen problemas cuando se reserva una propiedad sin realizar una precalificación previa o cuando la cuota inicial absorbe una proporción demasiado elevada del ingreso.
Loschi recomendó que el compromiso mensual no supere el 25% de los ingresos familiares. En paralelo, destacan la importancia de utilizar el dólar MEP para las simulaciones y no el tipo de cambio oficial, debido a que refleja mejor el costo real de la operación.
La secuencia habitual para concretar una compra incluye una precalificación previa, la búsqueda del inmueble, la tasación, la aprobación bancaria y finalmente la escritura. Todo el proceso demanda entre 30 y 60 días.
Para una pareja con ingresos de entre $4 millones y $5 millones mensuales, hoy resulta posible acceder a viviendas de entre u$s125.000 y u$s155.000, siempre que exista un ahorro previo para afrontar el anticipo.
La expectativa del mercado apunta a un segundo semestre algo más activo, favorecido por menores tasas y condiciones más flexibles. Sin embargo, los especialistas coinciden en que el proceso avanzará de forma gradual y sin explosiones.
"La idea es que las familias puedan entender cuánto necesitan, cuánto pueden pagar y qué banco les conviene. La decisión más importante de una vida merece información clara y objetiva", concluyó Cabuli.