El mercado de los créditos hipotecarios atraviesa una etapa de transición. Después del fuerte impulso que registraron hasta mitad de 2025, cuando los préstamos UVA volvieron a convertirse en uno de los principales motores de las compraventas de viviendas, el ritmo de otorgamiento comenzó a desacelerarse. Los bancos atribuyen esa situación, principalmente, a la falta de fondeo suficiente para sostener la elevada demanda que surgió tras la reaparición de las líneas hipotecarias.
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Créditos hipotecarios y garantías: el Gobierno prepara un nuevo sistema para ampliar el acceso a la vivienda
Tras el fuerte crecimiento que mostraron los préstamos UVA hasta mitad de 2025, el ritmo comenzó a desacelerarse por la menor liquidez de los bancos. La iniciativa oficial apunta a ampliar el fondeo, reducir riesgos y facilitar el acceso al financiamiento para comprar propiedades.
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El Gobierno impulsa un nuevo esquema de garantías para fortalecer el fondeo de los bancos, ampliar la oferta de créditos hipotecarios y facilitar el acceso al financiamiento para la compra de viviendas
En ese escenario, el Gobierno prepara un proyecto de ley que buscará darle un nuevo impulso al financiamiento mediante un esquema que combinará las hipotecas tradicionales con garantías otorgadas por las Sociedades de Garantía Recíproca (SGR). La iniciativa forma parte del paquete de reformas que impulsa el Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado (liderado por Federico Sturzenegger) y apunta, además, a desarrollar un mercado secundario de hipotecas que permita a los bancos recuperar liquidez para seguir prestando.
La intención oficial consiste en resolver uno de los principales cuellos de botella que enfrenta hoy el sistema. Si bien la demanda de créditos continúa firme, muchas entidades moderaron el ritmo de aprobación de nuevos préstamos porque los fondos disponibles para financiarlos comenzaron a escasear.
Actualmente, el Banco Nación concentra cerca del 60% de los créditos hipotecarios UVA otorgados en el país, mientras que BBVA lidera el segmento entre los bancos privados con una participación cercana al 15%. El resto del mercado se distribuye entre distintas entidades financieras que también redujeron el volumen de nuevas operaciones respecto del año pasado.
Por qué el Gobierno impulsa un nuevo esquema
La propuesta oficial no modifica el funcionamiento básico de una hipoteca. La vivienda seguirá siendo la principal garantía del crédito, como ocurre actualmente.
La diferencia radica en que el banco contará con un respaldo adicional otorgado por una Sociedad de Garantía Recíproca, conocidas como SGR.
Estas entidades ya funcionan en Argentina como instrumentos para facilitar el acceso al financiamiento de pequeñas y medianas empresas. Su función consiste en otorgar avales que reducen el riesgo para quien presta el dinero. Ahora el Gobierno pretende trasladar ese mecanismo al mercado hipotecario.
En la práctica, si un banco concede un préstamo para comprar una vivienda, la propiedad continuará siendo la garantía principal. Sin embargo, además existirá una cobertura complementaria otorgada por una SGR que respaldará parte del riesgo asumido por la entidad financiera frente a un eventual incumplimiento del deudor.
El porcentaje de esa cobertura todavía no fue definido y formará parte del debate legislativo y de la futura reglamentación.
El objetivo: que los bancos vuelvan a prestar más
El proyecto también incorpora otro componente considerado clave para ampliar el financiamiento. La intención es facilitar la securitización de las hipotecas. Se trata de un mecanismo utilizado en distintos mercados internacionales mediante el cual los bancos agrupan una cartera de créditos hipotecarios y la transforman en instrumentos financieros que luego pueden vender a inversores a través del mercado de capitales.
Con esa operación recuperan liquidez antes de que finalice el plazo original de cada préstamo y utilizan esos recursos para otorgar nuevos créditos.
En otras palabras, en lugar de esperar veinte o treinta años para recuperar el dinero prestado, las entidades pueden obtener fondos mucho antes mediante la venta de esas carteras hipotecarias.
Según la visión oficial, ese circuito permitiría ampliar de manera sostenida la oferta de préstamos para vivienda sin modificar el esquema tradicional de las hipotecas.
Un mercado que perdió impulso
El crecimiento del crédito hipotecario durante 2025 permitió recuperar una herramienta que prácticamente había desaparecido durante varios años.
Sin embargo, durante los últimos 7 meses comenzaron a observarse señales de desaceleración. Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, explicó que actualmente los créditos hipotecarios participan en alrededor del 12% al 13% de las operaciones de compraventa, muy por debajo del pico registrado durante el año pasado.
"El otorgamiento de créditos está apuntalando entre el 12% y el 13% de las compraventas. El año pasado llegó al 25% del total de las operaciones. Se necesitan herramientas que incentiven a los bancos a estar más activos para volver al 50% de las operaciones con créditos, como ocurrió en los mejores momentos de la Argentina durante la década del 90 y entre 2017 y 2018", señaló.
Para Gómez Picasso, cualquier iniciativa destinada a fortalecer el financiamiento resulta positiva, aunque considera prematuro sacar conclusiones sobre la eficacia del nuevo esquema.
Sostuvo: "No sé cuál será su utilidad real ni cómo terminará implementándose. Prefiero esperar a conocer todos los detalles antes de hacer una evaluación".
Qué falta definir
Aunque el Gobierno ya adelantó los principales lineamientos del proyecto, todavía existen numerosos aspectos pendientes.
Entre ellos figuran el porcentaje del préstamo que cubrirán las SGR, los requisitos que deberán cumplir quienes soliciten un crédito, los límites de las garantías, el funcionamiento operativo entre bancos y sociedades de garantía y el marco regulatorio que supervisarán el Banco Central y la Comisión Nacional de Valores.
También resta determinar si este sistema convivirá exclusivamente con los actuales créditos en pesos ajustados por UVA o si podrá extenderse a futuras líneas de financiamiento en otras monedas.
Para los especialistas, esos detalles serán determinantes para medir el verdadero alcance de la reforma.
El rol de las garantías
Federico González Rouco, economista de Empiria Consultores y especialista en mercado inmobiliario, consideró que fortalecer el sistema de garantías representa un paso positivo para ampliar el crédito, aunque aclaró que todavía existe muy poca información sobre la implementación concreta.
Según explicó, las Sociedades de Garantía Recíproca ya conforman un mercado desarrollado en otros segmentos del financiamiento y podrían aportar una herramienta adicional para reducir el riesgo de los préstamos hipotecarios.
El economista sostuvo que cualquier mecanismo que incorpore garantías adicionales, seguros o instrumentos de securitización contribuye a fortalecer el sistema financiero y ampliar las posibilidades de financiamiento.
No obstante, advirtió que aún falta conocer cómo participarán efectivamente las SGR, qué incentivo tendrán los bancos para utilizar este esquema y cuál será el porcentaje de cobertura que ofrecerán esas garantías.
También González Rouco consideró importante definir si el nuevo mecanismo funcionará como una especie de seguro hipotecario o si tendrá un diseño diferente dentro del mercado financiero argentino.
El desafío del fondeo
Uno de los principales problemas que buscan resolver las autoridades es la disponibilidad de recursos para continuar otorgando préstamos.
Cuando un banco concede un crédito hipotecario, inmoviliza una importante cantidad de fondos durante plazos que pueden superar los veinte años.
Si luego consigue vender esa cartera en el mercado de capitales mediante instrumentos respaldados por esas hipotecas, recupera liquidez y puede utilizar ese dinero para financiar nuevas operaciones.
Ese circuito constituye uno de los pilares del proyecto oficial y podría convertirse en una herramienta para ampliar el acceso al crédito sin depender exclusivamente de los depósitos que reciben las entidades financieras.
No obstante, el funcionamiento del esquema también dependerá del interés que despierten esos instrumentos entre los inversores institucionales y de la profundidad que logre alcanzar el mercado de capitales argentino.
En ese contexto, González Rouco consideró que cualquier herramienta destinada a fortalecer las garantías y ampliar las alternativas de financiamiento representa un avance para el mercado hipotecario, aunque remarcó que la efectividad del sistema dependerá de la reglamentación y del interés que muestren tanto los bancos como las SGR para participar del nuevo esquema, concluyó.
