El movimiento también aparece en las estadísticas del sistema financiero. Según un informe de First Capital Group, elaborado sobre datos del Banco Central, el saldo de los créditos hipotecarios llegó a $9,6 billones en octubre, tras un incremento nominal de $481.677 millones durante ese mes. La expansión fue del 5,3% mensual y del 64,3% interanual. Descontada la inflación, el crecimiento alcanzó el 3,3% mensual y el 23,7% en doce meses.
Montos y condiciones de los créditos hipotecarios de ANSES
El programa establece un monto máximo de 150.000 UVA por operación, una tasa de interés de hasta UVA más 7,5% anual y un plazo mínimo de devolución de 15 años. Los fondos pueden destinarse a la compra, construcción, ampliación o refacción de viviendas.
Los préstamos se expresan en UVA, unidad que se actualiza según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). Por eso, tanto el capital adeudado como el valor de las cuotas en pesos varían de acuerdo con la evolución de la inflación.
La ampliación no implica una aprobación automática. Cada banco deberá revisar la documentación y determinar si el solicitante cumple con las condiciones habitacionales y crediticias. El programa mantiene un monto máximo de 150.000 UVA por operación, una tasa de interés que no puede superar UVA más 7,5% anual y un plazo mínimo de devolución de 15 años. Los fondos pueden destinarse a la compra, construcción, ampliación o refacción de viviendas.
Para Salinas, el interés por este tipo de financiamiento responde a una necesidad acumulada durante años de escaso acceso al crédito: "La demanda de crédito hipotecario en Argentina parece que casi tiende a infinito".
Los años de escaso acceso al financiamiento generaron una demanda acumulada que supera la capacidad de respuesta de los bancos. "Ese cuello de botella les permite a las entidades ser más exigentes para reducir riesgos, tanto a través de las tasas como de otros requisitos para otorgar los préstamos", dijo Salinas.
Una de cada tres consultas pregunta por propiedades aptas para crédito
En las inmobiliarias, el financiamiento se convirtió en una variable que aparece desde el primer contacto con los compradores. Houghton explicó que, desde la reaparición de los préstamos, una de cada tres personas que consulta por una propiedad pregunta si el inmueble resulta apto para crédito bancario.
Una de cada tres personas que consulta en las inmobiliarias por una propiedad pregunta si puede acceder a la compra mediante un crédito hipotecario
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Sin embargo, aclaró que todavía no percibieron un cambio significativo a partir de la última modificación del FGS: "Esperábamos un aluvión de operaciones y eso todavía no está sucediendo".
El problema, según su diagnóstico, es que una parte de la clase media tiene dificultades para reunir tanto los ingresos mensuales que exige el banco como el ahorro necesario para completar la compra. Las entidades suelen financiar hasta el 80% del valor del inmueble, por lo que el comprador debe disponer del porcentaje restante, además de afrontar comisiones y gastos de escritura.
El ejemplo que planteó Houghton permite dimensionar esa barrera. Para comprar un departamento de u$s200.000, una familia debe contar con al menos u$s40.000 de ahorro previo. A ese monto se suma aproximadamente un 7% adicional para cubrir comisiones y gastos de escribanía. La exigencia se vuelve más difícil frente al aumento de las tarifas y del costo de vida, que reduce la capacidad de ahorro de los hogares.
A eso se agregan las tasas de interés. Houghton consideró que todavía resultan elevadas, "con valores de entre seis y siete puntos por encima de la inflación. Por eso, incluso quienes pueden afrontar una cuota mensual encuentran dificultades para reunir el capital inicial o cumplir con los parámetros de ingresos que establecen los bancos".
Houghton distinguió entre quienes recién consultan si una propiedad es apta para crédito y quienes ya tienen una precalificación bancaria y buscan un inmueble que cumpla sus requisitos.
Los valores de las operaciones y las propiedades que pueden venderse
Los tickets de las operaciones concretadas con financiamiento muestran diferencias según la zona y el tipo de inmueble. Houghton explicó que en la Ciudad de Buenos Aires el promedio de las compraventas con crédito hipotecario se ubica en torno a los u$s200.000.
En Vicente López, en cambio, el valor medio asciende a u$s350.000, una cifra influida por la participación de casas en zonas como Olivos, Florida y el bajo de Vicente López. La diferencia refleja que el mercado financiado no se limita a departamentos de primera vivienda, sino que también incluye operaciones de mayor valor y propiedades familiares.
Pero encontrar un inmueble adecuado no depende solamente del presupuesto. Uno de los principales requisitos para que un banco acepte financiar una propiedad es que cuente con los planos registrados. También resulta necesario que el propietario esté dispuesto a esperar los tiempos que demanda la aprobación del préstamo.
Houghton advirtió que una operación con crédito puede demorar, en el mejor de los casos, el doble que una compraventa tradicional. En algunos trámites gestionados durante 2026 a través del Banco Nación, los plazos llegaron a seis meses. Esa espera genera incertidumbre para el vendedor, que corre el riesgo de rechazar otras ofertas y que finalmente el financiamiento no se concrete.
La demora también afecta la capacidad de negociación del comprador. Quien necesita un préstamo tiene menos margen para realizar una oferta agresiva porque no puede garantizar una definición rápida.
Por eso, las propiedades con documentación en regla, precios acordes con las tasaciones y características compatibles con los requisitos de las entidades financieras tienen mejores posibilidades de captar esta demanda.
En CABA suelen venderse departamentos de dos y tres ambientes que varían entre u$s70.000 y u$s140.000, y PH de hasta u$s150.000 como promedio.
El crédito puede multiplicar las operaciones y modificar los precios
Andrés Sabatini, CEO de Sabatini Propiedades, consideró que la ampliación del fondeo puede dinamizar el mercado, aunque el impacto dependerá de que los bancos ofrezcan condiciones accesibles y sostenibles. Destacó el efecto multiplicador del crédito: quien compra permite que otro propietario venda y, muchas veces, utilice ese dinero para adquirir otra propiedad.
"El crédito genera un efecto multiplicador. No estamos hablando solamente de una persona que consigue financiarse y compra una propiedad. Muchas veces detrás de esa operación hay un propietario que vende para comprar otra unidad y eso pone en movimiento nuevas operaciones", amplió.
Los créditos hipotecarios buscan recuperar protagonismo en el mercado inmobiliario. Los cambios en las condiciones del FGS de ANSES ampliaron el universo de potenciales compradores
Bonillo Centro Inmobiliario
También Sabatini consideró que una mayor demanda podría reducir el margen de negociación en las propiedades mejor ubicadas, con precios competitivos y documentación en regla.
Qué puede pasar con los créditos durante 2027
Salinas consideró que 2026 se convirtió en el segundo mejor año de este ciclo de créditos UVA. Para 2027 proyectó un primer trimestre favorable, aunque advirtió que el calendario electoral podría generar cautela en los bancos y frenar temporalmente el otorgamiento de préstamos.
"Yo veo un primer trimestre bueno y luego, más para mediados de año, puede darse un efecto similar a lo que fueron las elecciones de medio término, donde los bancos frenaron todas las carpetas a la espera de qué sucedía", planteó.
Sabattini, por su parte, resumió el desafío que enfrenta el sector: "No alcanza con que los bancos tengan más fondos disponibles. Para que el crédito genere un impacto real, necesitamos compradores que puedan acceder a ese financiamiento y propietarios que ofrezcan inmuebles en condiciones de ser financiados. El crecimiento del mercado dependerá de que esas tres variables puedan encontrarse".
