La posibilidad de volver a comprar una vivienda con financiamiento bancario (luego del fondeo del FGS de la ANSES y baja de tasas de los bancos) reactivó el interés por el mercado inmobiliario porteño. Sin embargo, acceder a un préstamo hipotecario de u$s100.000 no significa que cualquier propiedad de ese valor esté al alcance del comprador. La ubicación, la antigüedad, la superficie, el estado del edificio y, sobre todo, el porcentaje que financia cada entidad determinan qué se puede adquirir.
Un relevamiento de MapComercial sobre los avisos publicados en la Ciudad de Buenos Aires permite dimensionar qué ofrece el mercado. De los aproximadamente 16.000 departamentos en venta, el 32% tiene un precio pedido de u$s100.000 o menos. En ese segmento predominan los monoambientes y los dos ambientes, mientras que las unidades de tres ambientes tienen una participación menor.
El arquitecto y martillero público Pablo Abbatángelo, miembro del Colegio Inmobiliario Porteño, planteó esa distinción al analizar el mercado. Si el banco financia el 80% del valor de la propiedad, un préstamo de u$s100.000 permite aspirar a una compra de u$s125.000. Si la entidad cubre el 70%, el presupuesto puede llegar a unos u$s143.000. Precisó: "Con un crédito hipotecario de u$s100.000 se dispone de un presupuesto de u$s125.000 para el caso que te financie el 80% o de u$s143.000 si te financia el 70%".
Por eso, el monto aprobado por el banco no debe confundirse con el valor final de la operación. El comprador también necesita contar con ahorros para cubrir la parte no financiada, los gastos de escritura y los costos asociados al préstamo. Además, la entidad toma como referencia su propia tasación y no necesariamente el precio que figura en el aviso.
Los dos ambientes, protagonistas de la búsqueda
Dentro de las unidades que cuestan hasta u$s100.000, los departamentos de dos ambientes tienen características bastante definidas. La mediana de superficie cubierta es de 40 m2 y la antigüedad promedio se ubica en torno de los 40 años.
No se trata, en general, de unidades nuevas ni de edificios con grandes prestaciones. Apenas el 13% de los dos ambientes de ese rango es a estrenar, el 41% tiene balcón y solo el 9% cuenta con cochera. En cambio, entre los departamentos que superan los u$s100.000, el 51% es a estrenar, dos de cada tres tienen balcón y uno de cada tres dispone de cochera.
Los departamentos de dos ambientes aparecen entre las opciones más buscadas para comprar con crédito hipotecario. La ubicación, la antigüedad del edificio y la condición de apto crédito son factores decisivos para concretar la operación
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Otro dato relevante es que el 38% de los dos ambientes publicados en CABA tiene un precio de hasta u$s100.000. El valor mediano del metro cuadrado de esas unidades se ubica en u$s1.872. Para los departamentos que superan ese monto, la cifra trepa a u$s3.208 por m2.
Mía Cuadra, de MapComercial, destacó que el monto disponible también condiciona las búsquedas de quienes necesitan financiamiento. Durante octubre, entre las personas que informaron cuánto dinero tenían para comprar, la mitad contaba con u$s100.000 o menos. La mediana de los presupuestos declarados coincidió exactamente con ese monto: "La gente busca con el número que le da el banco", explicó.
Cuánto cuestan los departamentos según el barrio
La ubicación modifica el alcance del presupuesto: el relevamiento comparó los precios medianos por m2 de dos ambientes usados, sin incluir unidades en pozo. Estos son algunos de los valores relevados:
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Constitución: u$s1.517 por m2. Con u$s100.000 se pueden comprar unos 66 m2.
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La Boca: u$s1.593 por m2. El presupuesto alcanza para aproximadamente 63 m2.
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Parque Patricios: u$s1.757 por m2. Permite acceder a unos 57 m2.
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Almagro: u$s2.698 por m2. Se pueden adquirir alrededor de 37 m2.
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Caballito: u$s3.196 por m2. El monto permite comprar unos 31 m2.
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Belgrano: u$s3.844 por m2. El presupuesto alcanza para unos 26 m2.
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Palermo: u$s4.000 por m2. Se pueden comprar aproximadamente 25 m2.
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Núñez: u$s4.024 por m2. El monto permite acceder a unos 25 m2.
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Puerto Madero: u$s6.226 por m2. La superficie teórica se reduce a unos 16 m2.
Cuadra agregó: "La brecha es significativa. En Constitución, ocho de cada diez departamentos de dos ambientes publicados entran en el presupuesto de u$s100.000. En Palermo, en cambio, menos de uno de cada diez cumple con esa condición. La diferencia no siempre está en la superficie. El informe detectó que los dos ambientes de hasta u$s100.000 tienen dimensiones similares en barrios caros y económicos: unos 40 m2 en Constitución y 38 m2 en Palermo. Lo que cambia es el precio del metro cuadrado y, en muchos casos, la antigüedad de los edificios".
En las zonas más accesibles, las unidades tienen una antigüedad mediana de 47 años y un valor de u$s1.632 por m2. En los barrios de mayor cotización, como Palermo, Núñez y Belgrano, las pocas unidades que ingresan en ese rango de precios alcanzan u$s2.344 por m2 para superficies similares.
El sur ofrece más metros, pero el norte conserva atractivo
Para Abbatángelo, la elección no debe limitarse a cuánto cuesta el metro cuadrado. También importa el destino que tendrá la propiedad. Una vivienda para uso propio exige una evaluación distinta de un inmueble que se compra para obtener renta: "U$s100.000 para algunos barrios del sur es una enormidad y puede ser una nimiedad para sectores más cotizados de CABA. En La Boca se puede llegar a adquirir entre dos y tres departamentos no muy pretenciosos, un buen dos ambientes en Barracas hasta con amenities y de imposible realización en buenas zonas de Belgrano y/o Palermo".
El especialista también marcó una diferencia entre rentabilidad y calidad de vida. Dijo: "Si hablamos de renta, los mejores dividendos se concretan, aunque parezca mentira, en las zonas más depreciadas, donde la rentabilidad alcanza sus máximos exponentes. Por el contrario, las áreas de mayor cotización, que proveen condiciones de entorno urbano privilegiado, concentran propiedades donde la habitabilidad es óptima".
Dentro de las zonas que aparecen con oportunidades, se identificaron distintas alternativas:
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Constitución, San Nicolás, Monserrat y Balvanera: ofrecen buena conectividad y acceso a medios de transporte, aunque predominan edificios con alrededor de 50 años de antigüedad.
Floresta, Boedo y Parque Patricios: cuentan con entre 50 y 70 departamentos de dos ambientes de hasta u$s100.000 por barrio, una oferta que permite comparar distintas alternativas.
Villa Santa Rita, Mataderos y Villa Luro: presentan edificios más nuevos, con una antigüedad mediana de entre 20 y 30 años, aunque con menor disponibilidad de transporte.
Almagro, San Cristóbal y Barracas: sobresalen por la proporción de avisos que identifican las propiedades como aptas para crédito. En Almagro, dos de cada tres cumplen con esa condición; en San Cristóbal y Barracas, seis de cada diez.
En este último punto aparece una cuestión central para quienes necesitan financiamiento. No alcanza con encontrar una propiedad cuyo precio coincida con el monto disponible: también debe cumplir los requisitos que exige el banco para aprobar la operación.
Abbatángelo advirtió que los barrios del sur presentan particularidades que también deben analizarse desde el punto de vista del desarrollo inmobiliario. En esas zonas, los costos de construcción pueden resultar superiores por las características del suelo y la necesidad de realizar fundaciones indirectas, mientras que los valores de venta no siempre acompañan ese mayor desembolso.
Con la presencia de los créditos hipotecarios, más compradores vuelven a evaluar sus posibilidades de acceder a una vivienda y concretar el sueño de la casa propia
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"Un ladrillo puesto en un terreno barato puede llegar hasta a depreciarse, mientras que ese mismo ladrillo colocado en un terreno valorizado incrementa su valor nominal", analizó.
El crédito todavía encuentra obstáculos
Aunque el regreso del financiamiento hipotecario generó nuevas consultas, el mercado todavía no muestra un salto generalizado en las operaciones. Abbatángelo estimó que aproximadamente el 10% de las consultas termina en una compra y ubicó el atraso de los salarios como uno de los principales obstáculos para que más familias accedan a una vivienda: "Los créditos hipotecarios, si bien incentivaron la demanda, aún no hicieron disparar el mercado inmobiliario".
Antes de concretar una compra, el especialista recomendó prestar especial atención al estado general del edificio, incluso por encima de las condiciones internas del departamento. Las instalaciones eléctricas, las cañerías, los ascensores y las expensas pueden representar gastos importantes, sobre todo en construcciones antiguas.
Entre los departamentos de 60 años o más, apenas 4 de cada 100 avisos informan si se renovaron las instalaciones eléctricas, las cañerías o el ascensor. Por eso, revisar las actas de asamblea y las últimas liquidaciones de expensas resulta fundamental antes de avanzar con una operación.
En cuanto a las zonas con potencial, Abbatángelo destacó a Barracas por las perspectivas de valorización que puede generar la futura línea F del subte. Cerró: "La conectividad y las mejoras en el entorno urbano serán factores clave para el desarrollo del barrio, que podría sumar atractivo para quienes buscan su primera vivienda o una propiedad con posibilidades de reventa".
