El gobierno de Javier Milei prepara un nuevo paquete de desregulaciones que impacta de lleno en el mercado inmobiliario, el sistema de seguros y el mercado de capitales. Las medidas forman parte de la agenda de reformas impulsada desde el Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado, que conduce Federico Sturzenegger, y buscan profundizar la apertura económica iniciada tras la aprobación de la ley Bases.
Desregulaciones: cuáles son los cambios que analiza el Gobierno para el mercado inmobiliario, compraventa y alquileres
Impulsadas por Federico Sturzenegger dentro de la agenda económica de Javier Milei, las medidas buscan abrir competencia, bajar costos y facilitar operaciones.
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La desregulación que analiza el Gobierno podría modificar el rol de los intermediarios en las operaciones inmobiliarias y redefinir el funcionamiento del mercado
Fuentes oficiales del Gobierno confirmaron a Ámbito que el objetivo central consiste en “eliminar barreras burocráticas y regulaciones que encarecen operaciones o limitan la competencia”. En esa línea, el plan oficial apunta a ampliar la libertad de funcionamiento en distintos sectores: en el mercado de capitales se busca facilitar la emisión de instrumentos como acciones y bonos por parte de privados; en seguros, habilitar el ingreso de nuevos actores para ampliar la competencia y bajar costos; y en el mercado inmobiliario, revisar el esquema de intermediación obligatoria con el objetivo de reducir los costos de las operaciones.
El debate se da en un contexto en el que el Gobierno analiza posibles medidas de desregulación del corretaje inmobiliario, entre ellas revisar la obligatoriedad de la matrícula profesional y el esquema actual de colegiación. La discusión enfrenta a quienes sostienen que estas normas protegen al consumidor y garantizan estándares profesionales, y a quienes consideran que funcionan como barreras de entrada que limitan la competencia y encarecen el acceso al mercado.
Cambios en el mercado inmobiliario
El sector inmobiliario aparece entre los más impactados por la nueva etapa de desregulación. Tras la derogación de la Ley de Alquileres a fines de 2023, el Ejecutivo busca ahora avanzar sobre el proceso de compraventa de propiedades y el esquema de intermediación.
Uno de los ejes centrales será la digitalización total de la escrituración. El Gobierno impulsa la implementación de un sistema de firma digital y registro remoto que permitirá realizar transferencias de dominio sin necesidad de presencia física en todas las etapas del proceso.
La medida apunta a reducir tiempos administrativos y costos operativos en una operación inmobiliaria que hoy puede extenderse durante varias semanas.
Otro punto bajo análisis se relaciona con los aranceles notariales. El proyecto propone revisar el esquema de honorarios fijos para permitir acuerdos libres entre las partes. En el mercado estiman que los gastos de cierre de una operación pueden alcanzar entre el 7% y el 10% del valor del inmueble, cifra que el Gobierno considera elevada en comparación con otros países. Pero sobre todo porque entra en tensión con el principio de libertad económica que Milei planteó desde su llegada a la política.
Sin embargo, la reforma más profunda aparece en el modelo de intermediación inmobiliaria.
Según fuentes vinculadas al proceso de discusión normativa, el plan oficial apunta a eliminar la obligatoriedad de la matrícula profesional para ejercer el corretaje. La iniciativa plantea que la actividad pase a ser considerada un servicio comercial, sin necesidad de colegiación obligatoria ni exigencias académicas específicas.
Cinco ejes de la desregulación del corretaje
De acuerdo con el análisis de Jorge Amoreo Casotti, CEO de la proptech PINT, el esquema que analiza el Gobierno se apoya en cinco cambios principales:
• Eliminación de la matrícula obligatoria y de la exigencia de título universitario.
• Fin del monopolio de los colegios profesionales y de su rol sancionador.
• Eliminación de las restricciones geográficas para operar entre jurisdicciones.
• Derogación de sanciones por ejercicio sin matrícula.
• Eliminación de aranceles mínimos y honorarios fijos.
Todos los puntos responden a un principio conceptual que resume la reforma: el corretaje inmobiliario como servicio de intermediación comercial.
“La idea consiste en abrir el mercado para que más personas puedan ofrecer servicios de intermediación, lo que debería generar más competencia y menores costos para quienes compran o venden una propiedad”, explicó Amoreo Casotti.
Dentro de ese esquema también aparece la figura del agente inmobiliario, un perfil profesional con menor carga regulatoria. La propuesta incluye la posibilidad de habilitar capacitaciones breves, de cuatro a seis meses, que otorguen una certificación para operar dentro del mercado.
La intención oficial consiste en otorgar identidad a esa figura dentro de un marco más flexible que el sistema actual de colegiación.
Más competencia en seguros de caución
El paquete de reformas también incluye cambios en el sistema de seguros, especialmente en el segmento de cauciones utilizadas como garantía en contratos de alquiler.
Hoy la emisión de ese tipo de pólizas se encuentra concentrada en un número limitado de compañías aseguradoras. La iniciativa del Ministerio de Desregulación busca ampliar el universo de entidades habilitadas para emitirlas.
El nuevo esquema permitiría que entidades financieras y otros actores del sistema puedan ofrecer seguros de caución, con el objetivo de aumentar la competencia, reducir costos y ampliar la oferta para inquilinos.
En el Gobierno consideran que el precio de esas garantías representa una barrera de acceso para muchos hogares que buscan alquilar.
Mercado de capitales más flexible
El tercer eje del paquete se concentra en el mercado de capitales. El Ejecutivo pretende habilitar un segmento con menos regulaciones para facilitar la emisión de instrumentos financieros.
La propuesta contempla simplificar los requisitos para emitir acciones, bonos u otros instrumentos, con el objetivo de ampliar las alternativas de financiamiento para empresas y proyectos de inversión.
Según explicaron fuentes oficiales, la idea consiste en crear un entorno más dinámico que permita canalizar ahorro hacia la economía real sin trámites excesivos ni estructuras regulatorias complejas.
“La reforma busca habilitar un segmento desregulado donde las personas y empresas puedan emitir instrumentos con mayor libertad”, explicaron fuentes del Gobierno nacional.
Continuidad del programa de reformas
Las medidas forman parte de una segunda etapa del proceso de liberalización económica iniciado por el gobierno de Milei. Tras la aprobación de la Ley Bases, el Ejecutivo avanzó con decretos y resoluciones que apuntan a reducir regulaciones en distintos sectores de la economía.
En el oficialismo consideran que el exceso de normas genera costos ocultos que terminan trasladándose a los consumidores.
El diagnóstico del equipo económico sostiene que la eliminación de regulaciones innecesarias puede favorecer la inversión y mejorar la competitividad de distintos mercados.
En el caso inmobiliario, el Gobierno busca replicar el impacto que tuvo la derogación de la Ley de Alquileres, medida que introdujo libertad contractual entre propietarios e inquilinos (potenció la oferta a niveles de pre pandemia pero los valores siguen siendo altos para los asalariados que no lograron recuperar la caída salarial de los últimos 3 años).
Un debate que ahora busca ser realidad
El paquete de reformas aún se encuentra en etapa de elaboración normativa y anticipa un fuerte debate dentro del sector inmobiliario.
Mientras algunos actores celebran la posibilidad de ampliar la competencia y reducir costos de operación, otros advierten sobre la pérdida de controles profesionales dentro de la actividad.
Las entidades del sector inmobiliario y los colegios profesionales expresaron su rechazo ante la posibilidad de eliminar la matriculación obligatoria. Nancy Vieitez, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), sostuvo que la matrícula constituye una herramienta clave de protección para el consumidor y garantiza que las operaciones inmobiliarias se realicen con estándares mínimos de formación y responsabilidad profesional.
Vieitez recordó además que iniciativas similares ya se debatieron en el pasado. Señaló que el decreto 2484 de 1991, impulsado durante la gestión de Domingo Cavallo, planteó una desregulación comparable y terminó declarado inconstitucional por la Corte Suprema.
Según explicó, las provincias poseen la facultad de ejercer el poder de policía sobre las profesiones y de delegar ese control en los colegios profesionales, por lo que una medida que elimine ese esquema podría generar conflictos jurídicos y cuestionamientos judiciales.
Amoreo Casotti reiteró que el corretaje inmobiliario debe entenderse como un servicio de intermediación comercial y no necesariamente como una profesión universitaria. A su criterio, "abrir el mercado permitiría mayor competencia, reduciría costos en beneficios de compradores, vendededores e inquilinos, y facilitaría el ingreso de nuevos actores al sector", concluyó.
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