Departamentos usados: con precio de oportunidad ganan terreno frente a los de pozo

Los proyectos en pozo aumentaron un 11% interanual, mientras que los que son a estrenar subieron un 5,4%.

El mercado de inmuebles usados evidencia una recuperación. 

El mercado inmobiliario porteño atraviesa un momento de dinamismo en cantidad de operaciones, pero con señales claras de reconfiguración en los precios según el tipo de propiedad. Mientras las unidades usadas aparecen como una oportunidad, los desarrollos en pozo enfrentan presiones alcistas por el encarecimiento de los costos de construcción.

En 2025 se concretaron 69.461 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, el mejor registro de los últimos 17 años y uno de los más altos en tres décadas. El dato confirma un repunte sostenido del mercado, impulsado principalmente por los créditos hipotecarios, la reactivación de la demanda y una mayor oferta disponible.

Sin embargo, el crédito hipotecario comenzó a mostrar señales de enfriamiento. En diciembre se registraron 888 operaciones con hipoteca, lo que implicó una caída interanual del 21,4%, aunque con una recuperación mensual del 20,5%. En el total del año, las compras con financiamiento representaron el 20% de las escrituras, pero el impacto de la suba de tasas y mayores exigencias bancarias evidencia un escenario desafiante.

Según el Radar Inmobiliario realizado por el economista Fabián Achával, titular de la inmobiliaria homónima, la oferta de propiedades continúa en expansión. Durante enero, el stock superó las 110.000 unidades, con un aumento interanual cercano al 7% y once meses consecutivos de crecimiento. Este fenómeno responde, en gran medida, al regreso de propietarios al mercado, en un contexto donde la demanda también muestra firmeza.

Usados: precios en “modo oportunidad”

El dato más relevante del informe aparece al analizar los valores de publicación. En el segmento de propiedades usadas, los precios muestran una desaceleración interanual y una estabilidad en términos mensuales. A esto se suma un factor clave: los márgenes de negociación se redujeron y los valores de cierre, en términos reales, se ubican en niveles comparables a los de 2006. Este combo posiciona al usado como el segmento más atractivo del mercado. En un contexto de sobreoferta, los precios relativos favorecen la compra y consolidan una ventana de oportunidad para quienes tienen capacidad de pago, especialmente frente a otras alternativas más caras.

El pozo se encarece por el costo de construir

Del otro lado, los desarrollos en pozo y las unidades a estrenar continúan mostrando subas sostenidas. Los proyectos en pozo aumentaron un 11% interanual, mientras que los a estrenar subieron un 5,4%.

La principal explicación está en el fuerte incremento en dólares del costo de construcción, que alteró los precios relativos dentro del mercado. Este encarecimiento impacta directamente en los nuevos desarrollos, que necesitan trasladar esos mayores costos a los valores de venta.

Como resultado, el pozo pierde competitividad frente al usado y, en menor medida, frente a las unidades a estrenar. El mercado empieza así a reordenarse: mientras no se absorba el stock existente de propiedades usadas, los desarrollos desde cero seguirán enfrentando mayores dificultades para captar demanda.

Perspectivas: crédito y estabilidad, las claves de 2026

Según el informe, de cara a 2026, el escenario es moderadamente optimista, aunque condicionado por variables macroeconómicas. La estabilidad cambiaria y una eventual baja de tasas serán determinantes para reactivar el crédito hipotecario, un motor clave para sostener el nivel de operaciones.

En este contexto, el mercado muestra una dualidad clara: por un lado, un segmento de usados con precios históricamente bajos en términos reales y alto atractivo, por otro, desarrollos nuevos presionados por costos crecientes. La evolución de estas dos dinámicas definirá el rumbo del sector en los próximos meses.