Además del desplome de las hipotecas, las compraventas retrocedieron un 23% interanual. Qué puede ocurrir y por qué los precios no subirían en el corto plazo.
La caída de las operaciones inmobiliarias y del crédito hipotecario en la provincia de Buenos Aires reflejó un freno del mercado, pese a la estabilidad de los precios y a una mayor oferta de viviendas.
El mercado inmobiliario bonaerense registró en mayo un fuerte freno tras varios meses de recuperación en las escrituras que se relevan mes a mes. Según el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, durante el quinto mes del año se concretaron 9.068 compraventas, cifra que implicó una baja interanual del 23% frente a las 11.790 operaciones del mismo período de 2025. En la comparación con abril, el retroceso llegó al 9%.
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La caída más pronunciada apareció en los créditos hipotecarios. En mayo se firmaron 910 hipotecas, con una contracción del 54% respecto del mismo mes del año anterior y una merma del 11% frente a abril.
El dato encendió una señal de alerta entre escribanos, desarrolladores e inmobiliarias, sobre todo porque el financiamiento se había convertido en uno de los motores de la recuperación.
Para Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos bonaerense, las cifras de mayo representan un llamado de atención para todos los actores del sector. Explicó: "Los números registrados en mayo muestran un dato objetivo, que es la caída en la cantidad de hipotecas, una variable clave para el funcionamiento del mercado".
El titular de la entidad también puso el foco en un aspecto menos tangible, aunque igual de relevante. A su criterio, el humor y la confianza de los inversores constituyen factores decisivos para sostener la actividad.
"Sobre ese aspecto deberán trabajar todos los actores del mercado y las autoridades para sostener el clima de operaciones que se veía desde agosto de 2024", sostuvo.
Longhi vinculó parte del enfriamiento con las condiciones financieras y con el comportamiento habitual del mercado durante los primeros meses del año. También destacó que ciudades como Mar del Plata, La Plata y Vicente López mantuvieron un nivel importante de escrituras, junto con partidos como Avellaneda, Tigre, Morón, Bahía Blanca y Tandil.
La vuelta de los préstamos hipotecarios permitió el regreso de miles de compradores que durante años permanecieron fuera del mercado. Sin embargo, el impulso inicial comenzó a perder intensidad.
Martina Cánepa, de Misión Servicios Inmobiliarios, señaló que en el corredor norte del Gran Buenos Aires todavía existe movimiento, aunque con una demanda mucho más racional.
"La aparición del crédito generó un fuerte efecto al comienzo, pero con el paso de los meses varios bancos ajustaron tasas, condiciones y criterios de calificación. Los compradores analizan mucho más cada decisión", precisó.
La especialista remarcó que predominan las propiedades escrituradas y listas para habitar. Los departamentos de dos y tres ambientes, los PH y las unidades de ticket medio concentran buena parte de las consultas.
En las viviendas de mayor valor prevalecen las operaciones con fondos propios o mediante la venta previa de otro inmueble.
Desde el sector también observaron que algunas entidades financieras comenzaron a reducir nuevamente las tasas luego de los incrementos que habían afectado la demanda. Santander y BBVA aparecen entre los bancos que introdujeron ajustes durante las últimas semanas.
Felipe Aracama, desarrollador y referente del Grupo Team, describió un mercado de dos velocidades. Aseguró que las operaciones se concentran principalmente en propiedades usadas y casas a estrenar, mientras los lotes todavía buscan recuperar el ritmo posterior a la pandemia.
"El crédito para viviendas terminadas aparece muy tímido y para desarrolladores o proyectos desde el pozo todavía ni siquiera arrancaron las conversaciones con los bancos", indicó.
En Canning, uno de los polos más dinámicos del sur bonaerense, los costos de construcción llegaron a niveles similares a los de otros países de la región. Hoy construir una vivienda demanda entre u$s1.300 y u$s1.400 por metro cuadrado, casi el doble que en 2022.
En la zona norte del conurbano, Vicente López, Olivos, Martínez, San Isidro y Tigre concentran buena parte de la demanda gracias a su infraestructura y cercanía con la Ciudad de Buenos Aires. Los sectores próximos al río conservan los valores más elevados.
Florida, Munro, Villa Adelina, Boulogne y San Fernando ofrecen alternativas más accesibles. Un departamento usado de dos ambientes se ubica entre u$s80.000 y u$s125.000, mientras que uno de tres ambientes ronda entre u$s130.000 y u$s180.000.
En el oeste del GBA, la dinámica resulta diferente. Los valores pueden mostrar diferencias cercanas al 40% respecto del norte. Las propiedades más buscadas se ubican por debajo de los u$s120.000 y corresponden principalmente a departamentos de hasta cuatro ambientes, PH y casas usadas.
Las operaciones muestran mayor movimiento cerca de los principales centros comerciales de San Justo, Ramos Mejía y Morón-Haedo. También sobresalen sectores vinculados al Acceso Oeste y corredores como la avenida de Mayo, avenida Rivadavia, Arieta y Presidente Perón.
Pese al reacomodamiento de costos y a la recuperación que mostró el mercado durante buena parte del último año, los especialistas no prevén aumentos significativos en los valores de las propiedades.
La explicación responde a varios factores. Por un lado, los compradores mantienen una posición muy selectiva y comparan mucho antes de cerrar una operación. Por otro, la oferta disponible continúa siendo elevada y obliga a los vendedores a mantener expectativas realistas.
Aracama considera que los costos de construcción ya reflejan valores similares a los de otros países de la región y que eso terminará por empujar los precios hacia arriba en determinados segmentos. Sin embargo, el proceso luce gradual.
En paralelo, las inmobiliarias detectan un mercado mucho más equilibrado que el observado tras el regreso de los créditos. La euforia inicial dejó lugar a decisiones más cuidadosas y a negociaciones más largas.
El comportamiento de las tasas y las medidas que adopten los bancos aparecerán como factores decisivos para los próximos meses. Mientras tanto, la actividad atraviesa una etapa de transición, con compradores más exigentes y vendedores obligados a convalidar los precios que efectivamente acepta la demanda.
"El mercado necesita recuperar confianza y sostener el nivel de actividad. Ese será uno de los principales desafíos para el segundo semestre", concluyó Longhi.