La falta de edificios de alta gama, el homeoffice y el deterioro de la zona aceleraron la salida de empresas hacia corredores más modernos. Precios de oportunidad.
El microcentro cuenta con oficinas antiguas y de menor calidad que otras zonas.
El Microcentro porteño atraviesa un mal momento. Atrás quedaron esos años de esplendor, donde los oficinistas acaparaban sus calles. La vacancia creciente de oficinas, el deterioro edilicio y el cambio en las preferencias de las empresas profundizaron un proceso de éxodo hacia otros corredores con edificios más modernos, mejor infraestructura y mayor calidad ambiental.
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La zona quedó relegada frente a submercados como Catalinas, Puerto Madero, Núñez y el corredor norte de la Ciudad, donde se concentra la nueva demanda corporativa bajo una lógica cada vez más marcada por el fly to quality: abandonar inmuebles antiguos para mudarse a espacios más eficientes.
“Hoy en el Microcentro quedan principalmente pymes o empresas que necesitan estar cerca de organismos gubernamentales. El resto de las compañías está buscando mejores edificios en otras zonas”, explicó Martín Potito, director corporativo de LJ Ramos. Según detalló, el stock premium disponible en la zona es muy limitado. “Solo tres edificios del Microcentro pueden considerarse Clase A. El resto es de menor categoría y quedó desactualizado frente a lo que ofrecen otros submercados”, señaló.
Los números reflejan esa pérdida de competitividad. Mientras el Microcentro cuenta con apenas 65.000 metros cuadrados de oficinas Clase A, Puerto Madero concentra cerca de 256.000 m² y Catalinas 250.000 m². Esa diferencia explica por qué muchas empresas optaron por relocalizarse en busca de espacios más eficientes, sustentables y alineados con las nuevas dinámicas laborales.
Para Juan Farola, el fenómeno excede el impacto puntual de la pandemia. “El cambio en el Microcentro no es coyuntural sino estructural. La pandemia aceleró una transformación que ya estaba en marcha: las empresas dejaron de priorizar la centralidad y comenzaron a enfocarse en calidad, eficiencia y cercanía con sus equipos”, sostuvo Juan Farola, Gerente Comercial de Colliers Argentina.
Farola remarcó que parte importante del inventario quedó fuera del radar corporativo. “Una parte significativa del stock del Microcentro quedó desalineada con la nueva demanda, mientras otros polos, especialmente en el norte de la Ciudad, ganaron protagonismo con propuestas más modernas y flexibles”, sostuvo.
Sumado a ello, el homeoffice redujo drásticamente la necesidad de grandes superficies de oficina en el centro porteño. Desde entonces hubo una recuperación parcial, aunque insuficiente para revertir el deterioro general de la zona.
“Fue el submercado más golpeado durante la pandemia y también al que más le costó recuperarse. Desde el año pasado empezó a verse una leve absorción, pero sigue siendo un mercado castigado”, explicó Potito.
Esa fragilidad se refleja también en los valores. Hoy el Microcentro muestra precios por debajo de otras zonas corporativas para intentar volver a ser competitivo. Según Colliers, los alquileres rondan los u$s 19 por metro cuadrado, frente a valores superiores a u$s 27 en corredores del norte porteño. Aun así, la baja en precios no alcanza para atraer empresas de forma masiva.
“Hoy el Microcentro vuelve a presentar una oportunidad concreta por precio, escala y conectividad, pero con un rol distinto al histórico”, indicó Farola. “La clave será la reconversión de aquellos inmuebles aptos para una demanda más flexible y diversa”, agregó.
Al respecto, a eso se suma otra dificultad: la falta de reconversión del stock ocioso. En la zona abundan edificios residenciales antiguos y oficinas vacías que podrían transformarse en viviendas, pero los desarrolladores no encuentran incentivo económico para avanzar.
“Hay mucho edificio viejo deshabitado, pero con el costo actual de la construcción la ecuación para reciclar esos espacios hoy no cierra”, advirtió Potito.
El deterioro del tejido comercial también acompaña esa pérdida de dinamismo. Locales cerrados, menor circulación peatonal y una actividad comercial que todavía no recuperó los niveles previos a la pandemia profundizan la sensación de abandono.
Pese a ese escenario, el Gobierno porteño apuesta a una nueva estrategia para intentar revitalizar la zona. La administración de Jorge Macri anunció la creación de un Distrito de Inteligencia Artificial en el Microcentro, un polo que buscará atraer empresas tecnológicas, universidades y centros de innovación mediante beneficios fiscales, créditos blandos y facilidades regulatorias. El proyecto apunta a reconvertir oficinas vacías en laboratorios, espacios de coworking y hubs de desarrollo vinculados a inteligencia artificial, ciencia de datos y automatización. La apuesta oficial es que la economía del conocimiento funcione como motor para devolverle vida a un barrio que necesita reinventarse.
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