Los departamentos usados y las casas despiertan interés entre familias e inversores, la falta de oferta sostiene la tensión en alquileres. Precios y zonas.
El balcón de un departamento en venta en La Lucila, en Vicente López, una de las zonas más cotizadas del GBA. Sobre la Avenida del LIbertador
El mercado inmobiliario del Gran Buenos Aires atraviesa una realidad distinta a la de la Ciudad de Buenos Aires. Mientras CABA logró recuperar con fuerza la oferta de alquileres tras la derogación de la Ley de Alquileres, en buena parte del conurbano la escasez de unidades disponibles continúa empujando los valores por encima de la inflación y sostiene una demanda elevada.
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El contraste es marcado. En la Ciudad la cantidad de departamentos ofrecidos se recompuso en los últimos dos años y hoy ronda las 16.000 unidades, muy lejos de diciembre de 2023, cuando había menos de 200 departamentos publicados en pesos. En cambio, en el Gran Buenos Aires todavía persiste una oferta limitada, especialmente en viviendas destinadas al alquiler tradicional.
Los últimos datos muestran esa diferencia. Según Reporte Inmobiliario, los departamentos de dos ambientes en el GBA registraron una suba interanual del 52%, mientras que los de tres ambientes aumentaron 51,6%, muy por encima de la inflación general del período, que fue del 31,3%.
La falta de nuevos desarrollos en varias ciudades del conurbano y una demanda que se mantuvo firme generaron un escenario de escasez que se tradujo en aumentos superiores a la inflación. En algunos casos, los valores de departamentos de dos y tres ambientes incluso superan a los registrados en barrios porteños para tipologías similares.
En la zona norte, la recuperación de las operaciones aparece entre las principales características del mercado actual. El corredor que une Vicente López con Tigre concentra buena parte del movimiento, favorecido por la conectividad y por una mayor estabilidad en los valores.
Rolo Villagra, fundador de VOS Propiedades, explicó: "Hoy el mercado muestra un nivel de actividad superior al observado en los últimos años. Los precios están más ordenados y eso generó un incremento de consultas y operaciones".
La demanda se concentra principalmente en unidades listas para habitar y con escritura. Los compradores privilegian propiedades terminadas y evitan, en muchos casos, esperar los plazos de una obra.
Los departamentos de dos y tres ambientes, preferentemente con cochera y expensas razonables, figuran entre las tipologías más buscadas. También existe interés por PH y por propiedades susceptibles de refacción, un esquema conocido como flipping, que consiste en comprar, remodelar y vender con una ganancia posterior.
La mayoría de los compradores son usuarios finales que buscan mejorar calidad de vida, sumar metros cuadrados o acceder a entornos más tranquilos y cercanos al verde.
Villagra detalló: "Entre las localidades más demandadas aparecen Olivos, Martínez, La Lucila, San Isidro y Tigre. Los sectores próximos al río mantienen su condición de refugio de valor, mientras que Florida, Munro, Villa Adelina, Boulogne y algunos sectores de San Fernando ofrecen alternativas más accesibles".
En paralelo, Nordelta y toda su área de influencia continúan expandiéndose y consolidando uno de los principales polos residenciales del país.
La escasez de oferta tiene una explicación que excede la coyuntura. Durante los últimos años, el desarrollo de edificios se concentró en zonas muy puntuales.
En el norte, las mayores inversiones se localizaron en Vicente López, el eje Libertador, Tigre, San Fernando, Buenavista, Nordelta, en Tigre, y Puertos, en Escobar.
En el oeste, el crecimiento se concentró en Parque Leloir, sectores de Ituzaingó, Morón y algunas áreas de La Matanza. En el sur, los principales polos fueron Canning, Hudson, Las Lomitas y determinados sectores de Quilmes.
"Fuera de esos corredores, el ritmo constructivo resultó considerablemente menor, lo que explica buena parte de las dificultades actuales para conseguir alquileres", amplió Villagra.
En Quilmes y Hudson también se percibe una recuperación gradual. Ignacio O'Keefe, director de Inmobiliaria O'Keefe, aseguró que las consultas aumentaron durante el año, aunque las decisiones de compra son hoy más largas y analíticas.
En compraventas, la demanda se orienta hacia departamentos de dos ambientes en pozo o en obra y unidades de tres ambientes próximas a la entrega. Al mismo tiempo, las propiedades usadas recuperaron atractivo gracias a valores competitivos.
En alquileres predominan las viviendas unifamiliares y los departamentos de tres ambientes, especialmente entre familias jóvenes.
"El dos ambientes sigue siendo el producto estrella porque combina accesibilidad, potencial de valorización y una renta cercana al 5%", detalló O'Keefe.
Hudson muestra un fenómeno particular. La diferencia entre el costo de construir y el valor de compra de una casa terminada abrió oportunidades para quienes buscan tiempos de posesión inmediatos y costos más previsibles.
Quilmes mantiene otra ventaja: los precios por m2 siguen por debajo de los de CABA, un factor que continúa atrayendo tanto a usuarios finales como a inversores.
El regreso del crédito hipotecario permitió reincorporar a miles de compradores que habían quedado al margen del mercado.
Según datos del Colegio de Escribanos bonaerense, durante 2025 se concretaron 147.393 compraventas y 23.395 escrituras con hipoteca. Eso implica que cerca del 16% de las operaciones se realizaron con financiamiento bancario.
Villagra destacó que el impulso inicial perdió intensidad, pero el interés sigue vigente. "Los compradores hoy son mucho más racionales. Analizan las cuotas, las condiciones y los requisitos con mucho más detalle", indicó.
En la zona sur, O'Keefe observó una desaceleración respecto del boom inicial, aunque en las últimas semanas comenzaron a reaparecer consultas y operaciones con préstamos hipotecarios.
En el oeste del GBA, el mercado muestra una dinámica distinta. Sebastián Ferry, de Matías Szpira Bienes Raíces, explicó que el nivel de actividad continúa por encima de los registros de años anteriores, aunque con una moderación respecto del fuerte impulso que se observó a comienzos del año. La demanda sigue concentrándose en viviendas destinadas a uso propio y en productos de ticket medio.
Los dúplex y los PH con patio o jardín aparecen entre las opciones más buscadas. Los compradores priorizan inmuebles en buen estado, con pocos trabajos pendientes y ubicados en entornos residenciales consolidados. Ferry amplió: "en alquileres, los departamentos de dos ambientes con cochera mantienen una salida rápida y continúan entre las tipologías con mayor cantidad de consultas".
En Castelar e Ituzaingó, los departamentos usados de dos ambientes se comercializan alrededor de los u$s100.000, mientras que los tres ambientes se ubican en torno a u$s200.000 y los cuatro ambientes cerca de u$s250.000. En el mercado locativo, un dos ambientes con cochera ronda los $700.000 mensuales, un tres ambientes llega a $1.200.000 y un cuatro ambientes se mueve alrededor de $1.500.000. Las casas con jardín y piscina presentan valores de alquiler cercanos a los u$s2.000.
Ferry también destacó el crecimiento de Ituzaingó, impulsado por nuevos desarrollos y por un perfil urbano que combina edificios recientes con sectores residenciales tradicionales. Parque Leloir aparece entre los polos más dinámicos, mientras que en Morón se observan oportunidades debido a la amplia oferta disponible.
Respecto del financiamiento, señaló que las consultas por créditos hipotecarios continúan activas, aunque con menor intensidad que durante los primeros meses del año. Aun así, cerca del 70% de las operaciones concretadas en su zona involucran algún tipo de financiamiento hipotecario, principalmente con líneas del Banco Nación. Las propiedades más buscadas mediante esta herramienta se ubican alrededor de los u$s170.000.
Ferry concluyó: "Las consultas por créditos hipotecarios bajaron algo respecto del arranque del año, pero siguen sosteniendo una porción importante de las operaciones. El mercado está más equilibrado y las oportunidades aparecen en distintos puntos del conurbano, siempre que la propiedad tenga un precio razonable y buena ubicación".