La brecha en el valor del suelo entre CABA y el GBA se duplicó en 20 años y agrava la desigualdad urbana

Los precios de los terrenos en Buenos Aires crecieron con más fuerza, con impactos directos en acceso, inversión inmobiliaria y planificación residencial.

El avance de la construcción en la Ciudad de Buenos Aires refleja la fuerte valorización del suelo, en contraste con el GBA, donde el crecimiento fue menor y amplió la brecha en las últimas dos décadas

En los últimos 20 años, el mercado del suelo en la Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA) no solo creció en valores, sino que también profundizó sus diferencias internas. Un nuevo informe de la Fundación Tejido Urbano revela que la brecha entre la Ciudad de Buenos Aires y el conurbano se amplió de manera significativa, consolidando un mapa cada vez más desigual en términos de acceso, desarrollo y oportunidades.

El relevamiento, que compara datos de 2006 y 2026, muestra que el valor del suelo aumentó en promedio un 47% en toda la RMBA. Sin embargo, ese crecimiento no fue homogéneo. En la Ciudad de Buenos Aires, los precios se incrementaron un 117%, mientras que en los partidos del conurbano el alza fue de apenas 12%. Por fuera del Gran Buenos Aires, el aumento alcanzó el 67%.

Esa dinámica no solo marca una diferencia de ritmo, sino también de escala. Hace dos décadas, el suelo en la Ciudad valía cinco veces más que en el conurbano. Hoy, esa relación se estiró a nueve veces. En comparación con el resto de la RMBA, la diferencia pasó de 23 a 30 veces.

Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, explicó que este proceso responde a múltiples factores que se acumularon en el tiempo. “Lo que vemos es una consolidación de la Ciudad como un espacio de alta valorización, donde se concentra la inversión, la infraestructura y la demanda. Eso genera una presión sostenida sobre los precios del suelo”, afirmó.

Cambios en la distribución

El informe también identifica cambios en la distribución territorial de la oferta. Mientras que en 2006 predominaban los terrenos disponibles en el corredor norte del conurbano —con fuerte presencia en partidos como Pilar, Tigre y Escobar—, en 2026 se observa un desplazamiento hacia zonas más alejadas del sur y el oeste, como La Plata, Moreno, General Rodríguez, San Vicente y Luján.

Fuente: Fundación Tejido Urbano

Ese corrimiento no es casual. Está vinculado tanto al encarecimiento del suelo en áreas consolidadas como a la búsqueda de alternativas más accesibles por parte de desarrolladores y compradores. “Cuando el valor del suelo en ciertas zonas se vuelve inaccesible, el mercado se expande hacia nuevas áreas. Eso redefine el mapa urbano y genera nuevos polos de crecimiento”, explicó Álvarez de Celis.

En paralelo, el informe destaca que los mayores incrementos porcentuales se registraron en partidos del segundo cordón del conurbano y del resto de la RMBA, donde los valores llegaron a triplicarse o más. Entre ellos aparecen General Rodríguez, Escobar, José C. Paz, Merlo, Moreno, Ezeiza, Malvinas Argentinas, Tigre, Ituzaingó y San Miguel.

En contraste, los partidos con menor crecimiento fueron San Isidro, La Plata y La Matanza. Aun así, el dato relevante es que no hubo caídas en los valores del suelo en ningún distrito durante el período analizado, lo que confirma una tendencia estructural de valorización sostenida.

Álvarez de Celis señaló: “La ausencia de bajas en los precios muestra que el suelo sigue siendo un activo refugio. Incluso en contextos económicos complejos, mantiene su valor y en muchos casos lo incrementa”.

Acceso a la Vivienda

Uno de los puntos clave del estudio es el impacto de esta dinámica en el acceso a la vivienda. A medida que el suelo se encarece, también lo hacen los desarrollos inmobiliarios, lo que reduce las posibilidades de acceso para amplios sectores de la población.

“La brecha de precios no es solo un dato del mercado, tiene consecuencias concretas en la vida de las personas. Afecta dónde pueden vivir, cuánto deben destinar a vivienda y qué calidad de servicios tienen a su alcance”, indicó Álvarez de Celis.

En ese sentido, el crecimiento desigual también plantea desafíos para la planificación urbana. La expansión hacia zonas más alejadas implica mayores costos en infraestructura, transporte y servicios, lo que requiere una coordinación más eficiente entre el sector público y el privado.

Falta de políticas públicas

El informe advierte que, sin políticas activas, estas diferencias podrían seguir ampliándose en los próximos años. La concentración de valor en determinadas áreas y la expansión desordenada en otras generan tensiones que impactan tanto en el mercado como en la calidad de vida urbana.

Álvarez de Celis sostuvo: “La planificación del suelo es un eje central para el desarrollo de las ciudades. Sin una mirada integral, las desigualdades tienden a profundizarse y se vuelve más difícil revertirlas”.

Fuente: Fundación Tejido Urbano

Otro aspecto relevante es el comportamiento del suelo en barrios cerrados, que también forma parte del análisis. Allí se observa una lógica propia, con valores que responden a la demanda por seguridad, amenities y calidad ambiental, pero que igualmente se inscribe dentro de la tendencia general de valorización.

En un contexto donde el suelo se consolida como un recurso estratégico, el informe pone en agenda la necesidad de repensar su uso y regulación. La evolución de los precios no solo refleja dinámicas de mercado, sino también decisiones políticas, infraestructura disponible y expectativas de desarrollo.

“El desafío hacia adelante es lograr un equilibrio entre crecimiento, acceso y planificación. El suelo no puede ser solo una variable económica, también es un componente central del derecho a la ciudad”, concluyó Álvarez de Celis.