El ranking compara edificios de CABA, localidades bonaerenses y barrios cerrados. Cuánto se paga por mes, dónde están los valores más bajos y qué factores explican las diferencias.
Hacer cuentas es vital: el pago de las expensas exige cada vez más atención para organizar el presupuesto familiar y afrontar los gastos mensuales del edificio
Las expensas representan uno de los gastos fijos que más peso tienen en el presupuesto de los hogares. El monto mensual puede variar de forma considerable entre edificios de una misma ciudad, incluso cuando las propiedades comparten características similares. La cantidad de unidades funcionales, los servicios comunes, el mantenimiento y los gastos de personal explican buena parte de esas diferencias.
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Un relevamiento de Octavo Piso, la plataforma de gestión de edificios y barrios cerrados, identificó las localidades con las expensas más altas y más bajas de Buenos Aires durante el primer semestre de 2026. El análisis tomó como referencia a más de 200.000 usuarios y separó los resultados en tres categorías: edificios de la Ciudad de Buenos Aires, edificios de la provincia y urbanizaciones privadas.
En CABA, Colegiales ocupó el primer puesto, con un promedio mensual de $341.569. Villa Devoto quedó en segundo lugar, con $326.411, mientras que Villa Crespo registró $240.068 y Floresta, $235.752.
El ranking también incluyó a Caballito, con $211.277; Almagro, con $207.538; Chacarita, con $200.005; Parque Chacabuco, con $198.750; Villa Urquiza, con $189.635, y Belgrano, con $188.970.
Los valores más bajos del relevamiento porteño correspondieron al Barrio Olímpico, con un promedio de $82.302. En Palermo, las expensas promediaron $147.769, mientras que en Flores llegaron a $149.952. La comparación muestra que el costo mensual de mantener un edificio no depende exclusivamente de la cotización de las propiedades ni del prestigio inmobiliario de cada barrio.
Diego Espada, de Octavo Piso, explicó que existe una relación parcial entre el precio de los inmuebles y el monto de las expensas.
Sostuvo: “Un dato interesante de este análisis es que no necesariamente los barrios tradicionalmente asociados a los valores inmobiliarios más altos aparecen encabezando el ranking de expensas. Esto muestra que el valor de la propiedad y el monto de las expensas están relacionados sólo parcialmente”, sostuvo.
En la provincia de Buenos Aires, Acassuso ocupó el primer puesto entre los edificios relevados, con expensas promedio de $515.591 mensuales. La cifra superó en más de $130.000 el registro de Olivos, que alcanzó $385.246. San Isidro completó los tres primeros lugares, con $342.898.
El ranking continuó con Quilmes, donde el promedio llegó a $271.755; Martínez, con $268.492; San Fernando, con $244.383; Moreno, con $212.081; Mar del Plata, con $210.222; Tigre, con $201.277, y Avellaneda, con $186.897.
En el otro extremo, las expensas más económicas del relevamiento provincial se registraron en Mar del Tuyú, con $55.529; San Justo, con $69.091, y San Clemente del Tuyú, con $77.685. Caseros y Santos Lugares también aparecieron entre las localidades con valores más bajos.
La distancia entre los extremos resulta significativa. Mientras un consorcio de Acassuso promedió más de medio millón de pesos mensuales, en Mar del Tuyú el valor se ubicó por debajo de los $60.000. Sin embargo, la comparación debe tomar en cuenta las particularidades de cada edificio, su infraestructura, la cantidad de departamentos y los servicios.
Espada explicó que los gastos comunes incluyen múltiples conceptos: “Existen múltiples factores que influyen en el gasto mensual de un edificio o una urbanización: cantidad de personal, seguridad, limpieza, mantenimiento, seguros, consumo de servicios comunes, ascensores, bombas, espacios verdes, piletas, SUM, gimnasios y otras amenities, además de reparaciones y obras extraordinarias. También influye de manera considerable la cantidad de unidades entre las que se distribuyen los gastos”.
En un edificio con pocos departamentos, por ejemplo, los costos fijos se reparten entre menos propietarios. En cambio, un consorcio con mayor cantidad de unidades puede distribuir algunos gastos entre más hogares, aunque la existencia de servicios centrales, instalaciones complejas o tareas de mantenimiento frecuentes modifica el resultado final.
La mayor cifra de todo el relevamiento apareció en los barrios cerrados de la provincia de Buenos Aires. Dique Luján (entre los partidos de Escobar y Tigre) encabezó la lista, con un promedio mensual de $1.522.598 durante el primer semestre de 2026. El monto superó ampliamente los registros de las urbanizaciones que ocuparon los siguientes puestos.
Mar del Plata quedó en segundo lugar, con $949.358, seguida por Belén de Escobar, con $895.776. Troncos del Talar registró $855.323 y Zelaya, $782.376. El listado continuó con General Pacheco, con $773.856; Tigre, con $763.197; Rincón de Milberg, con $739.870; San Isidro, con $613.044; Benavídez, con $593.062, y Canning, con $571.098.
En el segmento de barrios cerrados, las expensas más bajas correspondieron a Pinamar, con $290.127. Pilar registró un promedio de $353.990 y San Vicente, de $527.448. San Miguel también figuró entre las localidades con valores relativamente bajos dentro de esta categoría.
La diferencia entre Dique Luján y Pinamar superó los $1,2 millones mensuales. El dato expone el peso que pueden adquirir los gastos comunes en las urbanizaciones privadas, donde los servicios de seguridad, el mantenimiento de espacios verdes, las instalaciones deportivas y las áreas recreativas forman parte de la estructura de costos.
Las tasas municipales también pueden incidir cuando determinados conceptos quedan a cargo del consorcio o de la urbanización. No obstante, ese factor no explica por sí solo las diferencias entre localidades, según el análisis de Octavo Piso.
“Más que hablar de un precio de expensas propio de cada barrio, hay que mirar cómo está compuesto cada consorcio. La zona marca una tendencia, pero las características particulares del edificio o de la urbanización terminan teniendo un peso muy importante en el valor final”, planteó Espada.
El aumento de las expensas durante los últimos años instaló otra preocupación entre propietarios e inquilinos: la posibilidad de que los gastos comunes continúen por encima de la capacidad de pago de los hogares. Sin embargo, David Loisi, presidente de la Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, advirtió que no existe una evolución uniforme para todos los edificios.
“Cada consorcio es diferente, y dependerá del estado general edilicio, de los aumentos al personal, de los posibles juicios en que el consorcio esté involucrado, del aumento en los servicios públicos comunes, entre otros”, explicó.
El especialista mencionó una encuesta reciente de la entidad. Casi el 25% de los participantes respondió que durante los tres meses previos las expensas no registraron aumentos significativos, mientras que el resto informó subas de hasta el 20%.
Para Loisi, ese resultado permite observar una posible estabilización en algunos consorcios: “Esto responde principalmente a que los precios de los proveedores (en especial los abonos) no están aumentando en un alto porcentaje tan alto como en otros años. Por otra parte, las paritarias continúan manteniendo el ritmo de la inflación. Si la tendencia continúa, es de esperar que las expensas no aumenten en niveles muy altos, o se mantengan más o menos estables”.
Otro punto de preocupación es la morosidad. Cuando un propietario deja de pagar, el resto de los integrantes del consorcio debe afrontar los gastos comunes con menos recursos disponibles. Es recomendable que las administraciones actúen cuando la deuda supera los tres meses y que los propietarios evalúen cada situación en asamblea.
“Se debería convocar a asamblea y que los propietarios decidan si se judicializa o en su caso se hace un plan de pagos razonable, evaluando cada caso individualmente y sus circunstancias, tomando en consideración la voluntad de pago de cada deudor”, señaló. Si el responsable no demuestra voluntad de cancelar la deuda, el consorcio puede iniciar un juicio ejecutivo para recuperar los fondos.
Loisi también aclaró que, frente al consorcio, la responsabilidad por las expensas corresponde al propietario y, en determinados casos, al poseedor de la unidad. El inquilino no responde directamente ante el consorcio por esa deuda, aunque puede tener obligaciones frente al dueño según el contrato de alquiler.
Los intereses por mora, por su parte, dependen del reglamento de propiedad horizontal de cada edificio. Varios reglamentos establecen tasas cercanas al 5% mensual y que la asamblea puede evaluar una actualización cuando el porcentaje previsto resulte insuficiente.
La evolución de las expensas dependerá, por lo tanto, de los costos de personal, los servicios públicos, los contratos de mantenimiento y las necesidades de reparación de cada inmueble. A la vez, la capacidad de pago de los propietarios será determinante para evitar que las deudas individuales comprometan las cuentas del conjunto.
Loisi concluyó que cada consorcio debe evaluar sus gastos, anticiparse al crecimiento de la morosidad y buscar acuerdos de pago cuando exista voluntad de cumplimiento, porque “la deuda de un propietario la pagan los demás”.