Nueva medida para consorcios: ahora podrán inscribirse formalmente en un registro en todo el país

El Gobierno busca que las provincias habiliten el registro voluntario de consorcios para ordenar la contabilidad y replicar el modelo vigente en CABA.

Una medida que busca que se replique en todo el país para que las administraciones y consorcios sean más eficientes en cuanto a lo financiero

El Gobierno publicó el Decreto 487/2025, una medida que apunta a formalizar la situación legal de los consorcios de propiedad horizontal en todo el país. El texto insta a los organismos de contralor provinciales a habilitar un registro específico para la anotación de consorcios, a fin de que puedan rubricar los libros contables exigidos por el Código Civil y Comercial.

Aunque la norma no impone una obligación inmediata, abre la puerta para que los consorcios de edificios se inscriban voluntariamente en sus respectivas jurisdicciones (en momentos que las expensas recién ahora desaceleraron sus aumentos por la disminución de la inflación). El objetivo es regularizar su personería jurídica, ordenar la contabilidad y facilitar la fiscalización.

La iniciativa, impulsada por la Inspección General de Justicia (IGJ), ya tiene antecedentes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, donde desde 2024 rige un régimen voluntario de inscripción y rúbrica para consorcios. Con este nuevo decreto, el Poder Ejecutivo busca replicar ese modelo en todo el país.

Qué cambia para los consorcios

Hasta ahora, muchos consorcios funcionaban como entidades de hecho, sin registro formal en organismos públicos, a pesar de que el Código Civil y Comercial, en su artículo 148, inciso h), reconoce su carácter de persona jurídica privada. El artículo 2044 de ese mismo cuerpo legal define al consorcio como “el conjunto de propietarios de unidades funcionales” y le otorga la titularidad jurídica sobre el inmueble común.

La resolución completa

El problema era que en muchas provincias no existían mecanismos habilitados para registrar a los consorcios como tales. Eso impedía el cumplimiento de obligaciones contables previstas en el artículo 320 del Código, que exige llevar libros rubricados bajo ciertas condiciones legales.

El nuevo decreto señala que esa situación vulneraba derechos constitucionales básicos, y por eso insta a los registros públicos provinciales a crear libros especiales donde anotar a los consorcios con domicilio en sus jurisdicciones. De esta forma, podrán quedar habilitados para llevar contabilidad formal, presentar balances y rubricar los libros obligatorios y voluntarios.

Un sistema ya vigente en CABA

En CABA, la IGJ estableció en 2024, mediante la Resolución General 15/24, un régimen de acceso voluntario a la rúbrica de libros por parte de consorcios. Desde entonces, cualquier administración de consorcio con domicilio en la ciudad puede solicitar su inscripción como persona jurídica y cumplir con las formalidades contables.

El decreto firmado por el presidente Javier Milei y la ministra Patricia Bullrich busca ahora federalizar ese mecanismo. Encomendó a la IGJ coordinar acciones con los organismos provinciales para avanzar en la implementación.

El artículo 1° del texto es claro: se insta a los organismos de contralor societario, registros civiles y públicos de todo el país a dictar las normas necesarias que habiliten la inscripción voluntaria de consorcios y la rúbrica de sus libros. El artículo 2° encomienda a la IGJ la coordinación interjurisdiccional para ejecutar esa tarea.

¿Habrá impacto en las expensas?

En un contexto donde las expensas en CABA promedian los $200.000 mensuales, la registración formal exigirá a los consorcios llevar libros rubricados y transparentar su contabilidad.

Esto podría facilitar auditorías, resolver conflictos y respaldar reclamos judiciales. Aunque el decreto no lo menciona, especialistas advierten que la formalización podría sumar costos administrativos, según cómo se implemente en cada provincia.

Qué dicen las leyes actuales

El Código Civil y Comercial, en vigencia desde 2015, reconoce explícitamente a los consorcios como personas jurídicas privadas. Les exige llevar contabilidad, tener un administrador designado y cumplir ciertas formalidades.

Sin embargo, en la práctica, esa regulación resultaba incumplible en muchas provincias. No existían registros adecuados ni formularios previstos para inscribir consorcios. En algunos casos, los administradores actuaban como mandatarios informales de un conjunto de propietarios, sin respaldo legal suficiente.

Con el decreto 487/2025, el Poder Ejecutivo busca revertir esa situación. El objetivo es que, en todo el país, los consorcios tengan una vía formal para consolidar su personería jurídica y cumplir con las exigencias contables. La medida no impone sanciones ni fija plazos obligatorios, pero abre un camino normativo que podría generalizarse con el tiempo.

Posibles consecuencias

Entre los efectos esperados por especialistas se destacan:

• Transparencia contable: al quedar registrados, los consorcios deberán llevar libros rubricados, lo que facilitará auditorías, reclamos y fiscalización.

• Menor informalidad: se evitarán administraciones sin designación legal o sin respaldo documental, frecuentes en consorcios chicos.

• Acceso a beneficios fiscales o bancarios: algunos programas de créditos o subsidios podrían requerir personería jurídica, hoy inexistente en muchos edificios.

• Mayores costos de gestión: si el trámite implica inscripción, honorarios profesionales y legalización de libros, los consorcios podrían afrontar nuevas erogaciones.

Una herramienta que busca extenderse

En CABA ya existen consorcios inscriptos que presentaron balances ante la IGJ y rubricaron sus libros con respaldo legal. Ahora, el objetivo del Gobierno es que las provincias repliquen ese esquema.

Jorge C. Resqui Pizarro, abogado especializado en propiedad horizontal y presidente del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (CePHyS), sostuvo que “este decreto no hace más que extender una invitación al resto de las jurisdicciones para que tomen las mismas medidas que ya adoptó CABA”.

Explicó que la norma busca uniformar criterios y permitir que los consorcios puedan regularizar sus libros ante las direcciones provinciales correspondientes: “Puede abaratar algo los costos, pero hay que ver los aranceles que cobra el Registro de la Propiedad Inmueble. La idea es que se pueda replicar en todo el país lo que ya funciona en CABA”, añadió Resqui Pizarro.

El decreto entró en vigencia el martes 22 de julio. Si bien su aplicación concreta dependerá de cada jurisdicción, representa un intento por dar marco legal a estructuras edilicias que, en muchos casos, operaban fuera del radar institucional.